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1、营改增热点难点问题(房地产)1.有关“获得的不动产”，获得的方式与否涉及租入?以购买方式获得不动产的获得时间是以签订购房合同步间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间?答:（1）“获得的不动产”中的获得方式涉及租入。（2）纳税人(不含其她个人）以购买方式获得的不动产,暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产获得时间。(3）纳税人自建不动产，获得时间应为建筑工程施工许可证注明的合同动工日期；建筑工程施工许可证未注明合同动工日期或者未获得建筑工程施工许可证的,应为建筑工程承包合同注明的动工日期。2.一般纳税人销售其4月3日前自建的不动产，其自建的定义是什么
2、?答:公司采用下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产:(1)公司完全使用自己聘任的员工进行施工,最后建成不动产。（2)公司既使用本公司员工进行施工,也对外购买建筑服务。(3）公司作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑公司或个人。.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣?若将学校、幼儿园免费赠送给政府，是作为视同销售解决，还是做进项转出解决?答:房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园,其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园免费赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。4政府向拆迁户发房票,拆迁户凭房票到本
3、地任何房地产公司购房都可抵购房款,请问开发公司收到房票时与否需要预缴税款？答:房地产公司收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间,应在兑现时预缴税款;房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间,不需预缴税款。5.房地产公司开发的房屋已经以房地产公司名义分户办理了产权登记,公司直接发售或出租后再发售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房?是执行纳税人转让不动产增值税征收管理暂行措施，还是执行房地产开发公司销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行措施?答：房地产公司销售已办产权登记的不动产，合用纳税人转让不动产增值税征收管理暂行措施；销售自己开发的未办产权登记的不动产，
4、合用房地产开发公司销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行措施。6开发单位代街道发放拆迁补偿款,款由政府通过街道转账给开发公司，开发公司代街道向被拆迁户发放,但街道(政府)规定开发公司就收到的拆迁补偿款向其开具发票,此前在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普票,不作收入?答:开发公司对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税一般发票,开票时应在备注里注明拆迁补偿款(不征税)。房地产开发公司按照营业税改征增值税试点有关事项的规定(财税36号）规定，可从销售额中扣除的向政府部门支付的土地价款涉及哪些？答:根据财政部国家税务总局有关明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的告知(
5、财税140号)规定, “向政府部门支付的土地价款”,涉及土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发公司中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税措施的房地产老项目除外），在获得土地时向其她单位或个人支付的拆迁补偿费用也容许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁合同、拆迁双方支付和获得拆迁补偿费用凭证等可以证明拆迁补偿费用真实性的材料。【房企财税微信：fdccsx】8.房地产开发公司以总公司名义拿地，总公司先行支付土地价款(获得的财政收据昂首为总公司）,后又成立分公司（子公司)，以分公司(子公司)名义开发房地产项
6、目,分公司（子公司）按一般计税措施计算缴纳增值税时与否可以从销售额中抵减上述土地价款？答:根据财政部 国家税务总局有关明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的告知(财税14号）规定，房地产开发公司（涉及多种房地产开发公司构成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发，同步符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发公司向政府部门支付的土地价款。（一)房地产开发公司、项目公司、政府部门三方签订变更合同或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的状况下,签订变更合同或补充合同步，土地价款总额不变;(三)项目公司的
7、所有股权由受让土地的房地产开发公司持有。9.房地产公司销售自行开发的毛坯房同步赠送家电业务,与否需要视同销售？房地产公司销售自行开发的精装房（装修原则里涉及家电、家具等)，与否需要视同销售?答:房地产公司销售毛坯房或精装房（装修原则里涉及家电、家具等)，不需要按不同货品合用的税率分别计提销项税，对销售收入全额按销售不动产征收增值税。10.买房送物业费,需要做视同销售解决吗?答:不需要。1房地产公司没收的定金或其她违约金，要辨别已备案或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗?答：未完毕交易而没收的定金或其她违约金不需要缴纳增值税,由于应税行为没有发生。2土地出让金返还(指政府不指定用途)需要冲减土地
8、成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么?答：如不是减少地价的返还款，则房地产公司还可以本来支付的土地价款扣减房地产销售额。3.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何拟定?答:增值税纳税义务拟定的前提是纳税人与否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照商品房买卖合同上商定的交房时间,房地产开发公司与购买方在合同商定的最迟交房时间之前完毕房屋交付手续的,以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发公司因素导致延迟交房的,以实际交房时间作为纳税义务发生时间;因购买方因素未按合同商定完毕不动产交付手续的，以合同商定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。对以投资、分派利润、捐赠、抵债等方式
9、转让的不动产，房地产开发公司应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。1.房地产开发公司预收款的范畴如何拟定?答:房地产开发公司的预收款,为不动产交付业主之前所收到的款项,但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。代收的办证等费用与否属于价外费用？答:房地产开发公司为不动产买受人办理“两证”时，代收转付并以不动产买受人名义获得票据的办证等款项,不属于价外费用的范畴。16.房地产开发公司出租不动产，都市综合体、商业地产的运营公司出租商铺,工业公司、政府产业园区出租厂房、公司孵化器出租办公场合，租赁合同中商定免租期的,与否要按照视同销售缴纳增值税?答：纳税人出租不动产,租赁合同
10、中商定免租期的,免租期不属于视同销售情形。17.国家税务总局有关发布房地产开发公司销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行措施的公示(国家税务总局公示第18号）中“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售面积”是指计入容积率的建筑面积,与否涉及无法办理产权证的地下车位建筑面积？答:不涉及。18.公司转让建设用地指标收入与否要缴纳增值税?答：按 “销售无形资产-其她权益性无形资产”缴纳增值税。1.“房地产开发公司采用预收款方式销售的,在收到预收款时按3%预征率预缴增值税”,何时清缴？预售过程中与其她项目共同获得的进项税额如何划分抵扣？增值税预缴后是按月清算,还是达到销售时点后统一清算，
11、与否月度时仅预缴即可？答：采用预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照%的预征率预缴增值税。其中，一般纳税人应在获得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款;小规模纳税人应在获得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。按照营业税改征增值税试点实行措施的规定,纳税人采用预收款方式销售不动产的,其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天,而是完毕不动产销售行为并收讫销售款项或者获得索取销售款项凭据的当天。纳税人销售不动产，应按照营业税改征增值税试点实行措施规定的纳税义务发生时间,计算应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预
12、缴税款可以结转下期继续抵减。20.房地产开发公司当期容许扣除的土地价款,是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价,折算出相应销售面积，再计算容许扣除的土地价款，还是采用其她计算措施?答:容许扣除的土地价款不是根据当期预售的房屋面积计算拟定,而是根据房地产开发公司销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行措施（国家税务总局公示第8号）第五条规定，按照如下公式计算：当期容许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额相应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以发售的总建筑面积
13、，不涉及销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。21.房地产开发公司从销售额中扣除的土地价款，应当获得省级以上(含省级)财政部门监制的财政票据，但在实际中,一般缴纳土地竞拍保证金才干获得财政监制票据，缴纳其她土地款都是获得缴款书，财政部门不更换票据。因此与否从销售额中扣除的土地价款必须获得省级以上(含省级）财政部门监制的财政票据?答：支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从所有价款和价外费用中扣除土地价款,应当获得省级以上（含省级)财政部门监（印)制的财政票据。上述财政票据涉及财政部监制的安徽省政府非税收入一般缴
14、款书(收据）。22.国家税务总局公示第号第五条中土地价款扣除使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面积、还是预售证面积？答：土地价款扣除使用的建筑面积是指当期销售房地产项目建筑面积，即当期纳税申报的增值税销售额相应的建筑面积。.同一法人多种项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金与否可以在其她正在销售房产项目的销售额中抵减?答:房地产开发公司中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，合用一般计税措施计税，按照获得的所有价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目相应的土地价款后的余额计算销售额。因此,一种项目的土地价款不得在其她项目的销售额中扣除。24.房地产开发公司一种项目开发的房产所有销售后，如
15、有进项留抵税额,如何解决？答:房地产开发公司的进项留抵税额,可以结转下期继续抵扣，但按现行税收政策规定不能退税。有关地下车位，签订的是以租代售的租赁合同,出租,但是一次性收取租金,并且有些公司签订销售合同，转让几十年使用权。该转让行为土地增值税一般被视同转让不动产,在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税？答:根据销售服务、无形资产、不动产注释，销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。上述出租车位行为，不波及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。26房地产开发公司在月0日前获得的土地提成若干期开发，有的在月30日前获得建筑工程施工许可证，有的在5月日后来获得建筑工程施工许可证，该地块上开发的所有房地产是作为一种整体开发项目,根据其获得的第一种建筑工程施工许可证时间鉴定与否属于房地产老项目?还是将每期作为一种独立的房地产项目，根据每期获得的建筑工程施工许可证的时间或合同商定动工时间鉴定与否属于房地产老项目？答：房地产开发公司对4月30日前获得的土地采用分期开发的,且第一种建筑工程施工许可
