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1、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法评估对=参照物r评估对象参照物象价值=成交价格xt 特征A特征/（二）类比调整法1 .市场售价类比法资产评=参照功能时间 交易情况估价值=物售价+差异值+差异值+差异值资产评=参照功能差异时间差异估价值=物售价x修正系数xx修正系数2.功能价值法f评估对象：参照物j资产评 参照物X.估价值 成交价格生产能力 生产能力j3 .价格指数法资产评_参照物 估价值=成交价格4 .成新率价格法资产评 参照物.,.=X估价值成交价格f评估对象：参照物jI成新率成新率j5 .市价折扣法fi -价格折扣率j资产评 参照物估价值=成交价格6.成本市价法资产评二评估对象现x.
2、估价值行合理成本I成交价格行合理成本7.市盈率乘数法资产评评估对象参照物.=X估价值收益额市盈率收益法中的具体评估方法（一）纯收益不变1 .在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式:（二）纯收益在若干年后保持不变1 .无限年期收益P=Yt=12.有限年期收益寸 R A 1P= 1E+和T厂砧扃;（三）纯收益按等差级数变化1 .在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式:2.在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式:（四）纯收益按等比级数变化1 .在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有
3、限的条件下，成本法资产评_资产的资产实体资产功能资产经济 一.估价值重置成本性贬值 性贬值 性贬值成本法中的具体评估方法1 .价格指数法重置成本资产的账面原值X价格指数2.功能价值法被评估资产被评估资产年产量参照物:T: X重置成本参照物年产量重置成本3 .规模经济效益指数法被评估资产的重置成本（被评估资产的产量丫 参照物资产的重置成本参照物资产的产量）实体性贬值的测算方法1 .观测法资产实体重置（实体性） X 1 性贬值成本成新率）2使用年限法资产的实 重置成本-预计残值 实际已X体性贬值 总使用年限 使用年限总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年8虐名义已使用年限资产利用率资产
4、利用率=截止评估日资产累计实际利用时间X100% 资产利用率截止评估日资产累计法定利用资产的功能性贬值测算方法被评估资产功能性贬值额=t=1f被评估资产年x折现、净超额运营年本系数)资产经济性贬值的估算经济性贬值率资产预计可被资产原设计、利用的生产能力、生产能力/X 100%经济性贬值额益损失额资产年收 X第四章成本法在机器设备评估中的应用机器设备重置 实体性 功能性 经济性评估值成本贬值 贬值 贬值重置成本的估算(一) 细分加和法1. 外购单台不需安装的国内设备重置成本重置 全新设备基准日的、一九井+运杂费 成本公开市场成交价格2. 外购单台需安装的国内设备重置成本重置 全新设备基准日的、一
5、九浦 安装+运杂费+成本公开市场成交价格调试费3. 外购单台不需安装进口设备重置成本重置J FOB 途中 国外、 基准日 进口增值 银行及其 国内 成本=价格+保险费+运杂费广外汇汇率+关税+税+他手续费+运杂费4. 外购单台需安装进口设备重置成本重置 单台未安装进口安装 人员 甘曲+其他成本设备重置成本调试费培训费5. 外购成套需安装设备重置成本重置 单台未安装进口 单台未安装国产 工器具+ 一 一一 ，,+ _. 一-_ l成本 设备重置成本总和 设备重置成本总和 重置成本安装 工程软件重设计贷款利息+工程费+监理费+置成本+费+ (资金成本)6、通用非标准设备重置成本计算方法。P = (
6、C : K + C ) X (1 + K ) X (1 + K ) X (1 + K : n)m1mm2Ptd价格指数法设备重 设备账 评估基准日定基物价指数 = X :_-_置成本面原值设备购建时定基物价指数机器设备评估中贬值估算1、比率法（1）工作量比率法。实体性_已完成工作量_ 已完成工作量贬值率=可完成工作总量=已完成尚可完工作量 成工作量（2）役龄比率法。实体性_ 有效役龄贬值率有效役龄+尚可用年限加权投 J复原或更投资）J复原或更）=一 X +Z资年限1新重置成本年限）1新重置成本）修复费用法实体性=可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值贬值率_设备复原重置成本超额投资成本形成的
7、功能性贬值的测算。设备超额设备复原 设备更新投资成本 重置成本 重置成本X 100%经济性-L J实际使用生产能力1x 贬值率 1额定生产能力/第五章房地产评估的收益法被估宗待估宗地所处 年期修 期日修 容积率=XXX-地地价地段的基准地价正系数正系数修正系数房地产价格纯收益资本化率收益为有限年期的房地产价格计算公式为:综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下:评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益一房地产总费用房地产;担产管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费总费用房地产评估的市场法的基本计算公式是:实际评估工
8、作中，其计算公式为:100 ( ) 100 100PXT7X 而 XTTT7土地评估中成本法操作步骤土地土地 土地 价格=取得费+开发费+税费+利息+利润+土地增值收益新建房地产评估中成本法操作步骤新建房=土地取 开发 管理 投资 销售 正常 地产价格=得费用+成本+费用+利息+税费+利润现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为:预期_专业销售_地价=预期一建筑费一专业一销售一利息一税费一利润楼价费用费用利息=（地价+建筑费用+专业费用）X利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）X利润率基准地价修正系数法估价的公式路线价估价法的计算公式：宗地总价=路线价X深度百分率X临街宽度% 、 -TV第六
9、章森林资源资产评估主要方法（一）市场法P = K x Kb x G x Q式中：P林木资产评估值；Q被估林木资产的蓄积量；K林分质量调整系数；物价指数调整系数；G参照物单位蓄积的交易价格。（二）剩余法P = W-C-F+S式中：P林木资产评估值；W销售总收入；C木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关 税费）；F木材经营合理利润；S林木资源的再生价值。（三）收益法矿产资源资产主要评估方法（一）贴现现金流量法Wt=1 L（二）可比销售法P = P xxxx。第七章无形资产评估中收益法的应用形式无形资产评估值（7 - 1）无形资产评估值 （7 2）上述两个公式不同处在于公式（
10、72）多一项最低收费额，然而在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上及公式（7 - D是一致的。无形资产重置成转让成本无形资产转让=._ x+ .最低收费额本净值 分摊率的机会成本转让成本购买方运用无形资产的设计能力=:_._一:x 100%分摊率运用无形资产的总、计能力无形资产转让无形资产转让无形资产再开, = ，+ 的机会成本的净减收益发净增费用分为收入增长型和费用节约型。（1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售；（2）生产的产品采用及同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。第一种原因形成的超额收益可以用下式计算:R =
11、(P - P )Q(1 - T)第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算:R = （Q2 - Q1）（ P - C ）（1 - T）费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者 带来的超额收益。R = （C2 - C1）Q（1 - T）分成率法无形资产_销售收入 销售收入收益额=扇润）xu润）分成率因为：收益额=销售收入乂销售收入分成率=销售利润X销售利润分成率所以：销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率：销售利润率边际分析法。利润分成率=2追加利润现值2利润总额现值 约当投资分成法。无形
12、资产无形资产利润分成率约当投资量购买方约无形资产x 100%当投资量+约当投资量无形资产约当投资量=f二xG+适用成本利润率）重置成本购买方约 当投资量购买方投入的总x资产的重置成本G+适用成本利润率）无形资产评估中成本法的应用无形资产评估值无形资产x重置成本成新率商誉评估的方法（一）割差法商誉的=企业整体企业的各单项资产评估值15评估值=资产评估值一之和（含可确指无形资产）（一）（二）超额收益法1 .超额收益本金化价格法企业预期行业平均该企业的单项资商誉的价值_x年收益额收益率 产评估值之和适用本金化率(7 _ 16)2.超额收益折现法商誉的价值第八章长期债权投资的评估（一）上市交易债券的评
13、估债券评债券评估基准日债券/Q 1、= x,（8 1）估价值数量的市价（收盘价）（1（二）非上市交易债券的评估1.到期一次还本付息债券的价值评估：P = F /（1 + r 1 n2.分次付息，到期一次还本债券的评估P = W L (1 + r) t L A(1 + r) -nt=1(三) 非上市交易股票的评估1.普通股的价值评估(1) 固定红利型股利政策下股票价值评估。P=R/r式中：P股票评估值；R股票未来收益额；r折现率。(2) 红利增长型股利政策下股票价值评估。P = R /(r - g)(rg)(8 - 7)式中：P股票评估值；R股票未来收益额；r折现率；g股利增长率。股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长 率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率及企业净资产利润率相乘确定股利增长 率。(3) 分段型股利政策下股票价值评估。2 .优先股的价值评估P =产 R (1 + r)-J= A / rt=1式中：P优先股的评估值；R第t年的优先股的收益；r折现率；A优先股的年等额股息收益。第九章按低值易耗品使
