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1、长沙-万科房地产机构宁远项目推广计划万科房地产策划、营销推广模式万科房地产将充分挖掘项目潜力，实施强化的房地产实效营俏手段一一 三杀手钢：五点一线融合包装攻击策略、融合市场攻击体系、创意地产概念： 现场包装：目标群在哪里？如何才能使之到现场？一一我们的责任是打开消费者到楼盘的通路。卖场包装：如何能让现场目标群转变为客户？一一如何在营销中心就能让客户看到希望。通路包装：如何才能激发买家的购买欲望？一一小段过程，可能是一生心动的历程。媒价推广：选择你和选择别人有什么不同？一一在众多的广告之中，让客户关注到你的不同。外卖场包装：还有更多的目标群吗？一一打到人流量最大的地方去，让目标群接触到项目。示攻
2、击阶段：没有门面怎么办？营销中心、示环境，让买家看到基建产品未来的希望。组团攻击阶段：眼见为实是最好的销售注解，第一时间让买家感受实景的魅力。社会攻击阶段：中秋节、春节、元宵节每一个平常的日子，每一个不平常的节日。品牌攻击阶段：每一刻、每一生的财富创造与积累，离不开行业的选择，正确的行业必须有好的市场平台，才有开心的赚钱机会。创意地产引发：市场（商铺门面）的同质性越来越强，如何赢得市场竞争力？创建主题不同的创意商业地产概念，如何找到自己的市场空 间。创意地产核心：通过绿色环保的创意方式，将市场的核心卖点经过不同空间与时间的组合，形成鲜明的创新点。创意地产方式：非硬件的必然投入，将自然、健康、环
3、保、人性、商业地产 等自然地汇聚，形成更为生态的绿色环保空间氛围。14万科房地产服务平台万科倡导专业化、规化、品牌化的市场原则，尽心尽力做了本职服务工作。 房地产服务平台系列包括：火力侦察一市调与分析、锁定目标一目标客户定位、 全副武装一项目形象包装设计、运筹帷幄一广告创意及推广、荷枪实弹一宣传措 施及资料汇集、步步为营一促销活动策略、全面出击一销售实战。一、 万科项目操作流程阶段时间围工作重点容初期达成意向市场调查报告市场现状及趋势研断，竞争对 手营销策略调研，消费者分析 及其对策设计。项目规划建议与创新市场新定位：提倡绿色环保基 建产品新概念、物业管理、营 销手段等具体的建议或方案。全程营
4、销策划项目操作的4P策略、入市时 机、整体策略、阶段策略、广 告整体策略、销售管理等。新概念可行性研究报告项目市场新的定位及分析中期中期广告策划方案按广告计划容预定广告媒体，选择 报纸、电视、户外、电台及市场现 场包装项目批文或证件齐全后促销活动、重组销售高峰主体结构封顶活动策划项目封项媒体计划、促箱活动、俏售组织等项目竣工活动策划项目竣工系列活动安排、媒体计 戈人促俏活动、销售组织等公共关系活动炒作与延续抓住环保基建产品做文章，制造舆 论焦点，提升项目形象，促进楼盘 销售与招商项目中期广告策划方案不断创意与构想、媒介策略与促箱活动、公共关系后期项目竣工公关活动及清盘促销这一时期公关活动主要以
5、宣传市 场形象为主，并通过间断式的促俏 进行尾盘销售与招商二、项目策划工作细节安排（一）项目调研阶段：本部分是项目规划的基础性工作，是获得市场定位的重要渠道。长沙万科房地产机构宁远项目推广计划工作容及细节服务方式A、 背景环境研究重点研究项目需求群体以及可能带来的机会点。具体容包括以下儿个方面：展 总体供求关系b、总体价格趋势分析及其曲线图表C、各主要竞争项目供应销售情况d、最新房地产供求信息情况本部份主要采用调 查方式进行，以定 性分析形成报告。B、 竞争对手调研a、周边市场调研，分市场析竞争项目的产品定位、 消费者定位、销售节奏和促销策略；b、对上述项目的调研，将考虑把市场和消费者结 合起
6、来。主要采用抽样调查 的方式进行，以统 计数据分析为主要 成果。C、投资户与经营户研究目标客户群的细分与特征分析；（二）项目整合营销招商策划阶段：本部分着重对俏售的策略、工作规划的步署，并经策划倘售小组研讨完善 后确定方案。万科房地产机构商务平台1、 合同洽谈及签订阶段万科房地产机构对该项目草拟销售合同。2、 待项目合同正式签订后，万科房地产机构随即成立专门项目工作部门。组织项目部深入项目据地进行专业调研。之后，根据项目 的具体实施要求，逐步分别提交“项目建筑规划设计要领提示”（包括项目规划、配套、环境建议）、“项目营销推广策划”（即万 科房地产机构专业推广三环杀手的）、“销售管理”（储售筹备
7、、销 售策略、销售培训、销售实施）等报告，汇成项目整合推广实 施计划书。随即进入项目操作阶段，以确保项目储售成功，实现 真正的双赢。14项目发展思考一、市场的靶心客户项目在开发之前，要注意吸引的目标客户（销售和招商）应包括以下 领域：（一）贸易商及生产企业按照规划，项目适合发展一些大型贸易商、生产企业建立地区采购和 产成品销售的中心库，成为宇远地区具有专业比较优势的交易中心。（二）第三方物流运营商（三）信息服务商市场将聚集大量的物流运作企业，需要现代信息系统来支撑高效率的 物流体系，需要有实力的信息服务商从事区的资金结算、信息转换等 业务，开发电子数据交换（EDI）和电子化的信息管系统。（四）
8、服务业大量企业、交易商、物流运营商的聚集，适合咨询、广告等服务行业 进驻，同时商业、餐饮、娱乐等行业也具有相当的市场前景。二、项目的发展思考针对的外部环境的特点，项目的发展战略定位可概括为打造两座平台、 突出三项职能、构建四个中心、经营五大主题。打造两座平台，一是社会、企业、个人利益实现的平台，以物质为载 体，强调发展和共赢：二是基于网络的信息共享、交换和处理的平台，以 信息流为载体，强调例捷和效率。突出三项职能，即咨询、服务和管理职能。不管是在项目的前期建设 阶段，还是在项目建成后的经营管理阶段，始终要注意用创意先进的咨询 理念、至信的服务措施、科学适用的管理策略来调动、协调、整合一切可 以
9、利用的社会资源。构建四个中心，即将市场开发成为集交易中心、物流中心、展示中心、 休闲中心于一体的现代多功能绿色园区。经营五个主题，紧跟时代潮流，围绕生态、健康、绿色、文化、环保 五个方面来聚合人气，推广形象。三、相关支持策略建议（一）人才开发策略一方面建立健全部的激励和约束机制，开发被闲置的人才，使他们发挥自身的聪明才智；另一方面，要引进招牌一批复合 型人才，特别是高层次的管理复合型人才，构建一个以工作能 力为导向的人才使用机制。建议在项目的开发上组建顾问委员 会，作为智囊团，在决定发展走向、项目策划等重大问题上为 决策层提供咨询、参谋和建议。（二）服务领先策略“客户至上”是成功的精髓，无论是
10、在项目的前期推广开发， 还是在项目的后期运作，都必须把规服务容、提高服务质 量、注重服务效益放在其重地位去落实，为进驻企业和个人提 供适合各咱需要的、具备弹性的、多元化的一条龙服务。（三）资源整合策略市场竞争的优势将不再是企业的物资资源有多少，而在于它能调 动、协调、最后是整合多少社会资源来增强自己的市场竞争力： 通过全面的策划来保证项目最具有可行性和可操作性，并以此为 载体来组装社会上的人、财、物、信息等一切可利用的资源，这 是项目运作最有效的一种手段。（四）在管理思路上，实行产业化经营，集团化管理，对基建市场整体实行上游与下游分工相统一，经营者与管理者的目标统一宁远项目广告营销策划方案.（
11、初稿）我们新建市场必须与过去或现有的市场有质的区别，务必推出新的亮点， 现代社会推崇的是一种健康、环保的新生活理念，所以绿色环保市场的概念在一 个同质化的市场中具有很强的项目优势。为实现预期的目标：我们主要的工作包括人员的招聘与组合，培训、市场调查与分析、项目的定位、区域的划分、目标客户的锁定，项目的形象包装、设计、广告创意及推广、宣传措施及 资料、售楼部的整装、促销活动的策略，销售的相关事宜等等该项目的操作流程与具体工作的确定项目时段时间围工作重点容设置前期7月10日至7月17日1 .研讨项目市场定名2 .新员工招聘3 .制定各种图表1 .确定第一批培训人员。2 .市场产品定位；行业划分与每
12、 个门面大小分布的划分。3 .制定平面图、销控图、蓝图。4 .培训人员、场地、培训容。7月17日至7月25日研讨确定项目营箱策划，广告推广容1、项目操作的4P策略，入市时机 整休策略，阶段策略、广告整体策 略。2 .销售组织与管理等培训具体工 作的确定。3 .人员培训长沙万科房地产机构宁远项目推广计划前期7月25日至7月30日1 .门面认购登记2 .项目前期广告推广 策划。3 .销售人员的过关与 服装的制作。4 .员工的制度及销 售奖罚制度的制定等。5 .对经过第一轮培训 的员工进行二次筛选。1、收取门面定购金。2、该项目广告定位，创意和构想， 媒体的选定，投入广告的金额确 定。3、宣传资料的
13、设计与确定（包括：楼书、宣传单页、信封、 信纸、户外广告、电视、电台、报 纸广告等）4、工地外墙，售楼部的包装 及办公室的布置等。5、销售制度，奖励制度、工 作服的制作，销售合同书的印刷。6、对经过第二轮筛选后留下的人 员进行专业培洲后上岗。8月1日至8月5日1、项目开盘前策划，准备工作2、对销售员与招商片 区经理分开培训1、项目开盘前期的所有估算与准 备工作。2、开盘前的活动安排，媒体计划， 促销手法，销售组织等。8月5日至8月15日项目开盘策划1、项目开盘当天活动安排。2、以开盘的直接效果评测前期工 作的好坏，讨论并修正全程策划中 销售中期工作的各种具体工作的 安排。中期8月15日至9月1
14、5日1、设定执行中期广告 策划方案2、修正中期俏售管理 方案.1、按广告计划容预定广告媒体， 延续前期广告目标及效果。2、再次合理调整销售手法。3、再次修正广告推广。3、讨论落实在外招商 片区经理细节事宜。4、力口强招商销售组织工作。中期9月15日至10月15日1、施工过程中推广2、开展促销活动1、施工期间的促销活动安排；2、销售重组效应；3、再次制造高峰买点；4、提升销售单价；中期广告推广1、造绿色环保热点。2、制造舆论焦点，提升楼盘形象， 促进楼盘销售，准备再次提价。10月15日至11月15日1、公共关系活动炒作与延续；2、广告方案的修正；1、抓住公共关系活动，达到促销 目的。2、创意与构想，再次以新绿色环 保产品为主题，掀起第三次高潮。11月15日至12月15日中期工作总结再次以销售的效果来评测总结前 期工作的成绩，讨论并修正工作。后期12月15日至1月15日1、项目招商情况与节 日双重促销，为开业制 造气氛，达到促销目 的。2、公关活动及清盘促 销。这一时期公关活动主要以市场现 房形象为主，并通过间断式的促销 进行尾盘销售。1月15至2月15日1、全程项目总结，采 取系列应对措施。2、准备市场开业1、总结后期整体系列工作。2、准备开业前期工作。3、准备一切市场开业。
