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1、.wd.老城区棚户改造工程可行性研究报告第一章 总 论1.1工程背景与概况1.1.1工程名称xxx棚户区改造工程1.1.2工程申报单位概况本工程由xxx公司承建。xxx公司成立于x年x月，公司地处xxx，法人代表xxx，注册资金人民币xxx万元整，房地产开发二级资质。内设办公室、工程部、财务部、工程部、营销部、后勤保障部等，现有员工xxx人，其中高、中级专业技术人员xxx人。资金实力和技术力量雄厚，且遵循现代企业的科学管理机制，建设有完善标准的工程质量管理和安全管理体系。1.1.3可行性研究报告的编制依据?国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?国发200724号；?关于推进城市和国
2、有工矿棚户区改造工作的指导意见?建保2009295号；?关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知?财综20108号；?住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知?建保201058号；?国务院关于加快棚户区改造工作的意见?国发201325号；?xxx省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见?；?xxx省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见?；?xxx省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见?；?城市居住区规划设计标准?GB50180-19932002年版；?民用建筑设计通那么?；?投资工程可行性研究指南?；?建设工
3、程经济评价方法与参数第三版?；与工程有关的国家现行其他法律、法规、政策、标准、定额；工程单位提供的其它有关文件和资料。1.1.4工程提出的理由住房问题是涉及民生的重要问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，关系人民群众切身利益，是实现“住有所居的重要组成局部。2008年以来，我国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。棚户区改造作为重大民生工程，也是重大开展工程，可以有效拉动投资、消费需求，
4、带动相关产业开展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元构造，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业开展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续安康开展和民生不断改善的积极效应。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速开展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但局部低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数构造简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供
5、电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。这些棚户区难以通过市场开发实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。xxx棚户区改造工程位于xxx地段，是老城区的中心，该地段城市建设的设施完备，人口密集，有着丰富的历史文化积淀。该区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修， 基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，社会治安管理和房产
6、局部房屋管理十分困难。为落实国务院?关于加快棚户区改造工作的意见?国发201325号文件精神，推动xxx市新型城市化建设，促进旧城改造的实施，改善棚户区居民消费环境和居住条件，xxx市委、市政府对本改造工程高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住开展机遇，将改造该区域列入市区的重点工程，摆上了重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的商住集散区。通过棚户区改造，进一步改善老城区居民的住房条件和生活环境，完善城市基础设施，提高城市综合承载能力，不断把改革开展的成果惠及到广阔人民群众。 1.1.5建设地点本工程建设位于xxx地段，改造地段从xxx至xxx，是老城区的中心，属典型的
7、老城区和棚户区。1.1.6工程建设规模及内容xxx棚户区改造工程总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62，其中计容建筑面积790432.91平方米住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米，不计容面积79889.21平方米地下车库。停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.9
8、5。工程主要建设内容包括：住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。1.1.7投资估算及资金筹措投资估算：本工程建设投资226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。资金筹措：本工程拟贷款100000万元，其余资金由工程建设单位自筹解决含预售收入。1.1.8工程实施进度安排本工程总建设期为6年，即2015年3月-20xx年3月，2015年9月底前完成立项、设计、征收补偿、招标等前期工作。从2015年10月20xx年3月完成工程施工及竣工验收。1.2主要技术
9、经济指标经研究分析，本工程主要技术经济指标见下表：主 要 技 术 经 济 指 标序号名 称单 位指 标备 注1棚户区改造1.1用地面积113724.471.2总建筑面积870322.12其中：住宅面积341098.18商业面积120295.55综合面积134322.32写字楼面积193329.86幼儿园1387.0地下车库面积79889.21不计容1.3建筑密度%38.761.4容积率6.951.5绿化率%31.251.6停车位个2795地面停车位个134地下停车位个26612总投资万元2268282.1其中：工程费用万元1428262.2工程建设其他费万元408202.3预备费万元91822
10、.4建设期利息万元340003工程总收入万元3270904销售税金及附加万元281095工程投资总本钱万元2845626工程投资总利润万元425287投资利润率%18.78投资利税率%31.19所得税万元1063210税后净利润万元3189611财务内部收益率%10.612财务净现值I=8%万元7199.913静态投资回收期年6.381.3 结论与建议1.3.1结论本工程符合xxx市中长期社会开展战略，符合xxx市老城区控制性规划。工程功能定位准确，建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。工程建成后，将为周边棚户区居民提供居住保障，大幅度改善和提高老城区棚户居民生活、居住条件
11、；有利于xxx市城市统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升xxx市的城市形象做出一定奉献；有利于促进老城区棚户区风貌协调，美化周边形象。因此，本工程具有较好的社会效益。随着城市的开展、基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。投资收益的角度看，工程盈利能力也较强，经济上完全可行。同时，棚户区改造工程在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济开展得到提高，人们生活水平上升，城市建设步伐加快，城市品位提高。本工程的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。1.3.2建议本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒
12、适宜人的居住环境。工程建设过程注重与环境的协调，到达合理统一。工程的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开场时要慎重考虑居民的安置问题，以保证安定团结的政治局面，维护社会的和谐。工程主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程工程的质量和进度，使投资按预期方案进展，并满足可研报告中预期的目标。拓展融资渠道，保障资金供应及时、充足，确保工程的顺利实施。第二章 工程建设背景及必要性2.1工程建设背景2.1.1开展背景棚户区是指建筑密度大、构造简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住
13、房较为集中的区域。目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。随着我国经济的迅速开展以及城镇化体系的迅速推进，日益攀升的房价和人民的 基本居住需求形成了严重的矛盾冲突，解决低收入人群的住房问题也成为了政府以及社会关注的焦点。棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大奉献。加快实施棚户区改造，能够帮助困难群众改善住房条件，圆上他们的“住房梦，使他们感受到了党和政府的温暖。同时，棚户区改造还能够拉动投资、消费需求，带动相关产业开展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元构造，提高城镇化质量，为企业开展提供机遇，为扩大就业增添岗位。改
14、革开放后，我国局部城市对棚户区进展过一些改造。2004年，辽宁省在全国率先启动了全省范围内的棚户区改造。之后，全国不少地区也陆续加大了棚户区改造力度。2005年，国家启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。2008年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市和国有工矿、国有林区(场)棚户区(危旧房)、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造的大幕。2008-2012年五年内，全国开工改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程3100万套(户)开工量的40%； 基本建成各类棚户区改造安置住房750万套。通过改造，几千万群众圆了“住
15、房梦，生活质量提高了，财产也增多了，一步跨越几十年。通过改造，不少城市面貌、人居环境、功能都有了很大改善。2013年6月，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济开展和民生改善。其后，为进一步加大棚户区改造力度，国务院又发布了?关于加快棚户区改造工作的意见?国发201325号，?意见?提出，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户其中城市棚户区800万户，国有工矿含煤矿棚户区90万户，国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，国有垦区危房80万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。?意见?要求，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城
