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1、土地收购储备项目后评估研究以成都攀成钢收储项目为例 四川师范大学学位论文独创性声明本人声明:所呈交学位本人在导师骓指导下,用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。本人承诺:已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而引起的学术声誉上的损失由本人自负。学位论文作者:五酃试 签字日期:扣,多年厂月四日四川师范大学学位论文版权使用授权书本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定:学校作为申请学位的条件之一,学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥有学位论文的部分使用
2、权,即:已获学位的研究生必须按学校规定提交印刷版和电子版学位论文,可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供检索;为教学、科研和学术交流目的,学校可以将公开的学位论文或解密后的学位论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在有关网络上供阅读、浏览。库,并通过网络向社会公众提供信息服务。同意按相关规定享受相芏杈兴.?一?四窆蒌之撅 .学位论文作者签名:孔商瓢导师签名.、强么铤摘要土地收购储备项目后评估研究?以成都市攀成钢收储项目为例专业:人文地理学研究生:刘国阳 指导教师:周介铭摘要:在城市化发展越来越快的今天,城市土地如何进行高效的管理与开发利用显得尤为重要,城市土地利用过程中存在着许多诸如低度
3、开发和使用土地、“开而不发”闲置土地、不合理利用土地的问题。为解决这些问题,土地收购储备制度应运而生。年土地收储制度在我国开始实行,但是由于国家相关部门未能引起足够重视,土地收购储备开发项目后评估无论是从理论上还是从实践上都没有发挥到应有的作用。本文以土地收购储备项目后评估研究为题,旨在从理论与实践两方面进行土地收储项目后评估的研究。本文从土储储备和项目后评估的内涵入手,提出了土地收购储备开发项目的定义,对其后评估的内容、特点、作用、原则和方法进行了论述,并在此基础上建立土地收购储备开发项目后评估指标体系。从费用一效益理论、控制反馈理论、一般系统论和城市化理论四个方面对土地收储开发项目后评估的
4、理论基础进行研究;探讨跟踪调研法、对比分析法、逻辑框架法、成功度法、层次分析法、模糊综合评判法在在土地收储开发项目上的应用。本文结合成都市攀成钢土地收储开发项目,运用构建的指标体系和模糊综合评判法进行实证研究。研究结果证明,运用构建的后评估指标体系评估项目能够较为准确、直观的反映出项目的真实情况和项目实施所带来的真实效益,在理论和实践上均有一定的意义。关键词:土地收储项目后评估城市化发展模糊综合评判: :,. , ,“ ,. , ., .,.;.;,;. , . , ., ., 柚 向.,南.,马师范大学硕士学位论文 . .?: 目次目次摘要.?.目次第章绪论?.选题背景.研究意义.土地收购储
5、备及后评估国内外研究进展.土地储备制度的产生和内涵.国内外土地储备发展概况?.国内外项目后评估研究进展.研究内容与方法?.研究内容?.研究方法?.技术路线?.创新点.章节安排?.第章土地收购储备开发项目后评估相关理论基础?.费用一效益理论?.控制反馈理论?.一般系统论.城市化理论第章土地收购储备开发项目后评估内涵?.土地收购储备开发项目后评估的概念和重要意义.土地收购储备开发项目后评估特点?.土地收购储备开发项目后评估的作用?.土地收购储备开发项目后评估的依据.土地收购储备开发项目后评估的评估技术路线.土地收购储备开发项目后评估内容?.土地收购储备开发项目后评估的研究方法?.第章土地收购储备开
6、发项目后评估指标体系.土地收购储备开发项目后评估指标体系构建原则.土地收购储备开发项目指标体系构成.四川师范大学硕士学位论文.土地收购储备开发项目后评估指标解释与计算?第章土地收购储备开发项目后评估计算?.构建两两比较评分与判断矩阵?.计算两两比较矩阵权重,并作一致性检验?.确立指标体系?.第章成都市攀成钢土地收购储备项目后评估.项目概述?.项目指标资料收集.区域基础资料收集?.经济效益资料收集?.社会效益资料收集?.生态景观资料收集?.可持续性资料收集?.指标隶属度确定.综合评判结果计算.评估结论?.第章结论?.研究结论?.研究不足?.研究展望?.参考文献致射.绪论第章绪论.选题背景作为与农
7、村相对的概念,城市是指具有一定的人和建筑、绿化、交通等用地规模,第二及第三产业高度聚集的居民点,通常是区域的经济中心和社会发展中心。在人类社会的发展过程中,城市的出现为人类历史开启了文明之光,现代城市的发展又会把人类社会推向更加文明的阶段。在改革开放后我国城市发展迅速,截止年,我国拥有座城市,其中座直辖市,座副省级城市,座地级市,座县级市。在城市化率越来越快速的过程中,城市土地的管理与开发利用就凸显的尤为重要。城市拥有的土地面积有限,其中可以加以建设的建设用地更为珍贵,但是在城市土地中存在许多低度开发和使用的土地、“开而不发”的闲置未用土地以及利用不当的土地。在对这些土地的处置与管理的过程中,
8、土地收购储备制度应运而生。土地收购储备制度是指国家授权机构统一收回、收购城市区域内的土地,建立土地储备,经前期开发整理后,统一出让建设用地的制度。根据国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布的土地储备管理办法中定义土地收储是是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。通过土地统一收购和垄断土地一级市场等政策,可以将未予利用或不当利用的城市存量土地纳入土地储备体系。同时根据土地储备管理办法规定,各市县级土储机构应当根据土地市场调控需求制定年度土地储备计划,合理确定土地储备规模。国土资源部、财政部、中国人民银行
9、、中国银行业监督管理委员会联合发布的关于加强土地储备与融资管理的通知要求各县市年度土地储备计划原则上应控制在各市县本级前三年储备土地供应量平均值之内。根据要求,成都市年度土地收购储备量在亩左右。在我国,土储机构的职能一般包括制定收购储备计划;代表政府收购征用新增建设用地和城市存量土地;回收违法用地、闲置土地、边荒土地和无主之地;对拟储备土地进行拆迁、整理、前期开发和经营管理:出让储备土地。当一块计划储备的土地完成了从申请到收储再到出让的流程后,则意味着土地收购储备项目的完成。实施项目后评估不仅可以加强对项目的管理,提高项目运营的收益,也对相关项目的可持续发展提供有利条件。但是我国的土储机构只将
10、“出让”作为土地收储项目的最后一个环节,并没有对项目完成以后进行追踪评估即项目后评估。在年实施土地储备制度以来,完成的收储项目是否达到了预期的目标,土地储备管理办法四川师范大学硕士学位论文其经济效益、社会效益、生态效益和可持续发展如何都无法做出系统科学的判断,这将不利于项目的有效管理和项目健康有序的发展与改革。实践的基础是理论,目前后评估未在城市土地开发利用等项目上应用是因为城市土地管理后评价方面的理论研究相对滞后。在国内几乎没有对土地收购储备项目后评估研究的理论研究与实际操作的情况下,对土地储备项目的追踪评估研究,对于研究项目的目的、执行过程、效益、作用和影响有着重要的理论意义与实际意义。.
11、研究意义一理论意义:土地收购储备项目严格意义上来说属于政府投资项目,由于投资主要集中在项目建设方面,所以评估项目的效益成为了社会关注的重点问题。虽然国内对政府投资项目效益评估有一定的研究,但大多集中在大型、复杂的项目上,土地收购储备项目与其他投资项目存在较大的差异,需要进行新的探索与创新。我国对政府投资项目效益评估方面的研究较为薄弱,对土地收购储备项目效益的评估研究更为稀少,因此本研究对我国土地收购储备项目的发展与改进提供了重要的理论依据。二实际意义:土地收购储备制度是当地政府和国土部门为巩固城市管理规划和经营土地系统在土地制度上进行创新的一个重要结果。通过实施土地收购储备制度和招拍挂程序,对
12、增加当地财政收入、改善城市基础设施建设和完善土地市场的公平性及透明性等方面发挥了积极的作用。没有土地收购储备开发,城市土地管理的初衷以及政府调控图的市场的目标就无法实现。为了更好的实现这一目标,本研究将对土地收购储备项目完成后进行后续评估,对项目区域的经济效益、社会效益、生态效益等进行研究,评判项目完成优劣,挖掘项目潜在价值,找出项目执行中存在的问题,积极寻求解决问题的方法并继续发挥特长,对今后类似项目的开展提供帮助。.土地收购储备及后评估国内外研究进展.土地储备制度的产生和内涵.土地储备制度的产生我国的土地利用制度的构建,以年出台的中华人民共和国土地管理法为分界,划分为不同阶段。在土地管理法
13、出台以前,我国的土地利用从总体上一直处于一种无序的状态,绪论各地乱用土地现象较为严重,土地基本为无偿使用。在高度集中的计划经济体制下,我国长期实行的城市土地使用制度是一种以高度集中的指令性计划,以调拨无偿、无期限、无流转使用为特征的城市土地使用“三无”制度。这种城市土地使用制度是一种无视市场经济及价值规律的僵化的计划经济制度,它表现为:否认土地的商品价值,认为土地没有价值和价格,因此土地是无偿使用的;否认了价值规律,因此土地的使用是可以无期限的;土地资源配置不是通过市场实现的,而是通过行政手段划拨取得,没有公开、公平的竞争;否认土地的商品属性,因此土地不能在土地使用者之间自由流转。随着经济的发
14、展,这种土地制度的弊端越来越明显。土地无法与资金、技术及劳动力等生产要素有机结合,产生综合经济效益。这种制度的直接后果就是土地利用粗放,土地的开发维持能力及利用率低,制约了城市经济的持续发展。而在改革开放以后,随着年土地管理法的颁布,我国在法律制度层面开始形成了以土地国有为基础,土地使用权可以依法出让的国有土地有偿使用制度,即从法律和制度上明确城市土地为国家所有,国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使,任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地使用权则可以依法转让。国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿,依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用制度客观上有利于国有土地的有序利用,但是由于计划经济时期无偿用地现象的普遍存在,要在短期内改变土地的“三无”使用状态,并不是一件简单易行的时期。在土地管理法出台后曾一度出现“多头供地”现象。这种“多头用地”的现象表现为如部分国有企业就其所占有的国有划拨土地以补缴土地出让金的方式后转让土地使用权,房产商通过囤积的办法供应土地,城郊乡镇在其所有的建设用地上修筑厂房等建筑物,通过建筑物出租等方式变相供应土地等。同时,随着城市规模的扩大,每年都有不同程度的农用地转为非农用地,成为新增建设用地。“多头供地”直接导致城市实际利用土
