物业规划建议

《物业规划建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业规划建议（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业规划建议书（纲要）物业规划建议书应包含：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、居 住生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景 观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意 的内容。1. 总体建议1.1. 项目规划功能区分，商业可达性与居住私密性之间的协调关系1.2. 道路动、静态交通规划建议，车流人流组织，停车位设置建议1.3. 项目中不同物业的分类组织管理模式1.4. 物业配套用房的设置建议1.5. 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理 等建议1.6. 环境生态，环保、节能等环保材料、设备设施建议1.7.

2、 安全防卫设计建议，技防手段运用，安全及消防配置1.8. 智能化配置，网络资源建议2. 安保布局建议编制要点2.1. 便于安保管理区域分割，消除管理死角2.2. 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点2.3. 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理2.4. 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范2.5. 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速2.6. 围墙高度。3. 消防布局建议编制要点3.1. 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、 烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。3.2. 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。3.3.

3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。3.4. 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。4. 交通布局建议编制要点4.1. 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。4.2. 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回 车余地。4.3. 机动车位配置充分（一般商业不少于每万平米50辆，住宅不少于户数的 2： 1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1： 1,另 加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1： 1.5），便于停放。4.4. 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

4、5. 居住生活配置建议编制要点5.1. 根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业 用房。5.2. 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、 建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。5.3. 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商 业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入 口或楼梯须与住宅分开。5.4. 如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面 积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设 置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积

5、在 400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方 米。6. 设备配套建议编制要点6.1. 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需 要，并留有适当扩展余地。6.2. 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。6.3. 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。6.4. 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采 用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住 宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。6.5. 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规 范。水泵房不应设在住宅建筑内，

6、给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应 紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。7. 智能化配置建议编制要点7.1. 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区 巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧 急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。7.2. 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、 家电远程控制系统。7.3. 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯 运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系 统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心

7、联网。7.4. 中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应 分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。7.5. 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统 可靠性及可扩性，采用成熟产品。8. 房屋单体建议编制要点8.1. 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊 要求。8.2. 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。8.3. 楼板厚度与隔音符合国家规范。8.4. 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。8.5. 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不 宜近距离直接面对其他住户的门窗。8.6. 厨房设计应

8、遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在23米，燃气热水器 位置合理，灶宜避开窗口设置。8.7. 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧 室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。8.8. 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理， 便于检修。8.9. 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修 孔应设置合理，便于检修。8.10. 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟 回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。8.11. 底层地坪应充分考虑防潮措施。8.12. 房型设计应考虑

9、生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔 等）。8.13. 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗 措施。8.14. 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件 距小于0.10M，防止儿童攀爬。9. 设备配置建议编制要点9.1. 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直 吹。9.2. 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。9.3. 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互 错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。9.4. 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系

10、统。9.5. 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外 倾斜10度左右。9.6. 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。9.7. 如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。9.8. 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配 电箱配出回路设计分配合理。9.9. 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不 宜并行设置。9.10. 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。9.11. 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。9.12. 商业中央空调室外机组设置合理，要考虑噪声、震动等对正常使用的十 扰，也考虑维护管理

11、的方便。10. 绿化配置建议编制要点10.1. 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足， 造型优美。10.2. 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人 流自然汇聚。10.3. 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率 高，抗病虫性好。10.4. 绿化品种便于养护，养护成本节约。10.5. 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。10.6. 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。10.7. 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。11. 景观配置建议编制要点11.1. 景观装饰布局合理，宜设置于相对人流集中的

12、区域。11.2. 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。11.3. 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。11.4. 不宜设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系 超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。11.5. 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、 破旧的材料。11.6. 泛光照明不影响住户，不造成光污染。11.7. 硬质铺地材料选择要耐脏、防滑。11.8. 室外管井布置要整齐有序，并放置在人流较少处。12. 公共空间建议编制要点12.1. 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。12.2. 宜设置可开展社区活动的集中场所

13、及避难场所。12.3. 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。12.4. 绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。12.5. 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜 预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。12.6. 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。12.7. 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设 置相应保护措施。12.8. 高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。12.9. 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。13. 生态环保建议编制要点13.1. 无污染环境

14、的生产性经营性项目。13.2. 污水处理排放符合国家规范。13.3. 无各类污染源。13.4. 周边应无直接或间接严重影响用户的污染源。13.5. 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。13.6. 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化 技术处理。13.7. 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽 量不影响住户及环境。13.8. 宜在住宅区内形成自然生态链。14. 管理用房建议编制要点14.1. 物业管理处14.2. 管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、 中央监控。14.3 .作业用房功能：保安值勤室、用具房、

15、维修清洁绿化工具房、员工休息 室、员工生活用房。14.4. 总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：物业管理用房面积=总建筑面积X0.4%14.5. 位置：管理区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。14.6. 业委会、居委会（根据当地政策）14.7. 功能：办公室、资料室、会议室、接待室14.8. 面积：根据具体情况而定14.9. 位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处15. 新材料、新技术建议编制要点15.1. 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。15.2. 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。15.3. 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。15.4. 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。16. 管理成本测算建议编制要点16.1. 对规划应充分测算今后产生的管理成本。16.2. 提供市场上类似物业的管理成本数据，如因规划设计原因造成差距过大， 应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。