高宝金融大厦估价报告

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1、 高宝金融大厦估价报告上海 浦东 陆家嘴 高宝金融大厦房地产价值评估报告上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院2008年05月目 录1 致委托方函42 估价人员声明53 估价的假设和限制条件64 估价结果报告74.1 委托人74.2 估价机构74.3 估价对象74.4 估价目的74.5 估价时点74.6 价值定义74.7 估价依据74.8 估价原则84.9 估价方法84.10 估价结果84.11 估价人员84.12 估价作业日期84.13 估价报告应用的有效期95 估价技术报告105.1 市场背景分析105.1.1 上海甲级写字楼市场分析105.1.2 上海商业市场分析135.2 区域

2、状况分析145.2.1 陆家嘴区域状况分析145.2.2 陆家嘴甲级写字楼市场分析165.2.3 陆家嘴商业市场分析185.2.4 典型项目分析205.3 实物状况分析225.3.1 项目地理位置分析225.3.2 项目现状条件分析235.3.3 项目技术指标分析245.3.3 项目技术指标分析255.4 最高最佳使用原则分析265.5 估价方法选用265.6 收益法（直接资本化法）估价275.6.1 年有效毛收入275.6.2 年运营费用295.6.3 年净收益的确定305.6.4 资本化率的确定305.6.5 经济收益年限的确定315.6.6 收益价格的确定315.7 项目估价结论311

3、致委托方函上海房屋销售有限公司：我司于2008年4月28日接受委托，对位于上海市浦东新区陆家嘴地区高宝金融大厦项目进行价值评估。自2008年4月28日收到项目相关资料后，我司组织人员于2008年4月28日至2008年5月4日期间对本评估标的进行了评估作业。评估人员在实地查勘的基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规、易居中国CRIC系统和长期积累的房地产估价经验数据，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价办法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定本评估标的在2008年5月4日的总价值为：38.95亿元。人民币（大写）：叁拾捌亿玖仟伍佰万元。特此函告。

4、上海克而瑞信息技术有限公司2008年5月4日2 估价人员声明我们郑重声明：1) 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2) 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。3) 我们与本评估标的没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4) 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5) 我们已对本评估标的进行了现场勘察，但我们对本评估标的的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到

5、的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。6) 没有本公司以外的其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。3 估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：1) 本次估价基于委托人所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以次作为估价的重要依据之一。若因委托人提供的资料有误而产生的责任由委托人承担。2) 本估价报告以本评估标的能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。3) 本次估价是以本评估标的国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。4) 本报告有效期半年，即本报告及估价结果的

6、应用日期与估价报告完成日期相差不可超过半年。如在半年中土地市场发生重大变化或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。5) 本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式对本评估标的价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化、以及遇有自然力和其他不可抗力对本评估标的价值的影响。6) 本报告估价结果的计算以本评估标的在估价时点的状况和估价报告对本评估标的的假设和限制条件为依据进行，如估价报告中对本评估标的房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。7) 本评估标的在假设用途条件下于未来使用年限内能满足使用者正常使用或业务经营的需要。8)

7、本报告仅供委托方用作价值参考。此外，不作其他任何用途。9) 如未得到本公司书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。4 估价结果报告4.1 委托人上海房屋销售（集团）有限公司4.2 估价机构上海克而瑞信息技术有限公司4.3 估价对象本评估标的位于上海市浦东新区陆家嘴环路、花园石桥路口，土地性质为商办综合用地。该项目总高度198米，地上总建筑面积约74000平方米，地下部分可供使用的车位个数为358个。使用用途为商贸办公金融综合楼。4.4 估价目的本次评估为反映评估标的市场真实价值提供参考依据。4.5 估价时点以

8、2008年5月4日作为本次估价的估价时点。4.6 价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的公开市场的客观合理价格。4.7 估价依据1) 国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、上海市颁布的有关政策法规文件；2) 房地产估价规范；3) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；4) 委托人提供的相关资料；5) 易居中国CRIC房地产决策咨询系统；6) 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；4.8 估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对本评估标的进行评估。具体依据如下估价原则：1) 合法原则。遵循合法

9、原则，应以本评估标的的合法使用、合法处分为前提估价。2) 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以本评估标的的最高最佳使用为前提估价；3) 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4) 预期收益原则。遵循预期收益原则，对房地产市场现状发展及政策规定对地价的影响进行分析和预测，以准确预测房地产现在以至未来能带给权利人的利润综合。5) 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是本评估标的在估价时点的客观合理价格或价值。4.9 估价方法估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，根据本评估标的的特点及评估目的，确定运用收益法作为本次估价的基

10、本方法。4.10 估价结果本机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算（具体分析测算过程见估价技术报告），结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定本评估标的在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点（2008年5月4日）的总价值为38.95亿元。人民币（大写）：叁拾捌亿玖仟伍佰万元。4.11 估价人员项目负责：李振宇项目参与：王方敏、汪琼4.12 估价作业日期2008年4月28日至2008年5月4日4.13 估价报告应用的有效期本估价报告及结果应用的有效期为半

11、年，即自2008年5月4日起半年内有效。5 估价技术报告5.1 市场背景分析5.1.1 上海甲级写字楼市场分析上海甲级写字楼一般意义上是指能够满足境外企业从事经营活动的办公场所，其主要分布在浦东陆家嘴、环人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥开发区等板块，涵盖区域主要有浦东、静安、卢湾、徐汇、黄浦及长宁。而其中的最高端写字楼又主要分布在陆家嘴和南京西路两个区域。上海甲级办公楼分区概述区域地理位置地铁可及性商务设施办公项目静安 位于浦西中心地区 跨国公司首选位置之一 可及性良好 配套设施完善 延安路高架 地铁2号线 目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括波特曼丽嘉大酒店和四季酒店等 多个高档服务式

12、公寓可供选择，如上海商城、嘉里中心服务公寓 7个甲级办公项目 提供约48万平方米办公面积 代表性项目：恒隆广场、中信泰富广场、梅隆镇广场长宁 最早的经济技术开发区 成熟的适合外籍人士居住的社区 靠近虹桥机场 延安路高架 内环线 地铁2号线 各类酒店的选择较多，包括虹桥万豪酒店、喜来登豪达大酒店等 紧临成熟的外籍人士社区，包括高档公寓和别墅项目 6个甲级办公项目 提供约37万平方米办公面积 代表性项目：上海城、远东国际广场、万都中心卢湾 位于浦西中心地区 可及性良好 上海的时尚商业街 延安路高架 南北高架 地铁1号线 花园饭店、新锦江大酒店等可及性良好 多个高档服务式公寓可供选择，如翠湖天地和锦

13、麟天地高级服务式公寓等 10个甲级办公项目 提供约35万平方米办公面积 代表性项目：中环广场、瑞安广场、香港新世界大厦浦东小陆家嘴 国家级金融贸易开发区 交通及商业设施日益完善 地铁2号线 延安东路/复兴东路隧道 为目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括金茂凯悦大酒店、香格里拉大酒店等 目前高档服务公寓为雅诗阁服务公寓，浦东新梅万豪行政公寓选择较少 11个甲级办公项目 提供约77万平方米办公面积 代表性项目：汇丰银行大厦、金茂大厦、中银大厦其它区域 世纪达到沿线，包括新上海商业城和竹园商贸区 地铁2号线和4号线 另有若干线在建中或已规划 区域内洲际汤臣大酒店、瑞吉红塔大酒店 与小陆家嘴的酒店可及性

14、良好，很少高档服务公寓可供选择 3个甲级办公项目 提供约15万平方米办公面积 代表性项目：浦项商务广场、城建中心大厦黄浦 传统意义上的市中心地区 交通便利 延安路高架 部分办公楼近地铁1、2号线 人民广场为各交通工具环乘中心 豪华酒店与高档公寓稀缺 周边仅有威斯汀大酒店和世贸皇家艾美酒店 12个甲级办公项目 提供约53万平方米办公面积 代表性项目：外滩中心、来福士广场、海洋大厦徐汇 位于浦西中心地区 交通便利可及性良好 配套设施完善 主要的次商业中心之一 地铁一号线 内环线 高星级酒店供应缺乏，仅有华亭宾馆等较成旧的酒店 服务式公寓较多，如衡山路41好，港汇花园服务式公寓等 7个甲级办公项目 提供约39万平方米办公面积 代表性项目：港汇中心、世纪商贸广场5.1.2 上海商业市场分析上海作为国际大都市，其总体建设目标为国际化的“经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心”。上海商业作为上海产业结构的重要组成