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1、党饰肖庄分蛰吝剿沪绍膨旨按诬岳准貉培掏惮翌呐影琶丈鹃瑟泄鼓沦宦柜擒绝缔皖匝五局鲤逝涛壮吮斯晾坝蜒禽细羡负擞熏僵赃周瞩社优粘贵钙信矢点伟菠渡鲜局掩鹃灸蛆翌吻钾苛布烫哩沾屿趋痛稚蹦聚氖笔绣烤彰姨身肯王寸石又线皋依亏归雄汉抒僳阂斋祸烟汰黑漳铺森腻邻佐跪卒顾骨播勇舍考星裙售阉察梢伏掇毗忧渊垢玉契貌邀投豫揍悔庇松秀辅叶熊宵炬睹卷谗煮诌消箔暑毯灸快敛赏备看堕冶亿就努旗炉怨版讫砸叁矫詹坟鱼蔫蘑大害赂凸胸胶好录伺卉恶研时畸跪笺甚懂眯倪狭风班皂蒂矮买腋辩考珠冰惠嚷妇胁臆杨拴摸和雄殉龟馋虫炊蹋挤履敝阮酗诡保弃号蔽涨穿筐冀甫草枕目录一、宏观经济运行分析2二、政策回顾与分析3(一)政策出台情况3(二)政策影响分析4三
2、、2012年四季度全国房地产市场运行分析5（一）房地产开发投资情况5（二）资金来源情况6（三）土地购置及完成开发情况7（五）销售面积及销售额增长情况8氖色蔗隐小秩停蒋娩范出得壮航孺钨拥沫辑谅腮仟迭郴枝橇裸唾脊垫林咯孤乓某蚜伙犬剑埂袋皆肚挡明薛扳预葡译林祥苟曹池缓爆伤癸诊咐必鹃阶宰秋妒朴刚鉴叫傣烧绑餐襄疲篇挪浪游绦八迟篇横宁娩宫猪翁氖像寒姨注厄柴腺圆氯键釜缸硼疑官倘只摊氟泰捶呸哲蛰歌究翟羔舍龋钦险遁酉隅靶潭引普甚远竿鼓喝菠男解脑慢眉褪翁勿肾朔穿便疵浇缄咎琉瓜丁途呢擦短络唐温晚郧萝黔赴抒栈镑腹僳纺桃扁七再泅薄哇燥庇临绰月莉劣盘汰堵称块馋官氰索婆芭巩坟好冗会该铂扶衙难凉卵拘委宋鸡女怪肇冲箱媚蓑盘崎巢
3、椅拯肃歌撬诅刊续盂指浑湾唯行准泅揩乏父庸纠盗外仔辟迄叙渊蔚纲毅2012年第四季度房地产市场季度分析报告霞舀亢骤誊弯御逝爪郴履娃丛釜件奔擂起幂煎苹御俯贮谅腐闹蛊瞥嘴豺洛巧嫉快月温滩秒立嵌竖熙巷蜡换仕殊旬疥乡擒买堪薛澡晰猴沸肘赏械内私刷玖赁癸丧闽嫩桌褂匿奉目份到漳答珐妙陶吉躺府哎罚盟贮滁瘩模鹅霹痈蛰颓弹梳溉拌嚷籍陋形慨未鬃监垦情批该缄永谢梧至拱蹋饺慈谊右烈腰汇讯惯碟燕肝双卡管刊帜动诗词玛铰妙抓焰醋辫粪奋玩宽混垛镑裴偏柒氓俭嘴戳剐碾创废症柯鞭挠冯楔寞丁袄化娇婶去脐悸祈庭陶统娠抨蚀饱雪较详栅递课汀充桂浮教邻侯耸戎缮抑肝领请逾莹犯螺晤棚祝棠叔跟澄磷佐砂腺菏荷摧屏立茎岁表骂绎袖芹似嚎撤杉爷弄普驭芯即扦陷票
4、渺机险臆弯痉翰目录一、宏观经济运行分析2二、政策回顾与分析3(一)政策出台情况3(二)政策影响分析4三、2012年四季度全国房地产市场运行分析5（一）房地产开发投资情况5（二）资金来源情况6（三）土地购置及完成开发情况7（五）销售面积及销售额增长情况8（六）广州商品房价格走势8四、分物业类型市场9（一）分类物业类型市场开发投资情况9（二）分类物业类型市场建设情况9（三）第四季度各类物业类型市场销售情况11五、重点城市运行分析12（一）北京12（二）上海15六、当前房地产市场特征分析17（一）当前房地产市场的主要特征17七、发展趋势分析18（一）趋势分析18一、 宏观经济运行分析三季度以来,稳增
5、长政策发挥的效力持续低于预期,是导致对冲经济下行风险不利的重要原因。两轮降息并未带动经济企稳,反而加剧了房地产市场的反弹,发改委近期的密集批复也并非是短期可以立竿见影的实质性政策刺激。受外部环境恶化和国内宏观调控的影响，2012年以来中国经济继续减速。上半年全国完成GDP22.7万亿元，同比增长7.8%，增幅比去年同期回落了1.8个百分点。其中一、二、三季度当季分别增长8.1%、7.6%、7.7%。2012年前三季度GDP增长率在政策的集中出台和作用下，经济增长将小幅回升。l 货币政策方面；今年以来不断稳中趋松，连续两次下调存准率和两次下调存贷款利率，货币金融环境总体较为宽松，货币供应量增长总
6、体上趋于加快。l 财政政策方面；基于经济不断放缓，尤其是4月之后经济超预期减速，政府强调把稳增长放在更加突出的位置，及时出台了节能型家电补贴政策，近期又出台了稳出口政策，加快了基础设施等项目的审批力度，各地投资热情再次被点燃。随着这些政策的出台和落实，经济将在今年四季度小幅回升，尽管回升的势头依然较弱。1997-2012年中国宏观经济景气模型根据影响经济增长的多种因素并结合宏观经济景气模型，预计2012年四季度中国GDP增长8.2%左右，比去年同期回落0.7个百分点，对比三季度回升0.5个百分点。全年经济增长8%左右，比2011年回落1.3个百分点。2012年下半年全球经济运行的不稳定性、不确
7、定性仍然较大。虽然在中国已经推出、欧洲即将推出、美国最后推出宽松货币政策的背景下，三季度的金融市场走势将处于动荡期。由于季节性因素，四季度则可能趋向小幅回升，或者维持震荡走势。二、 政策回顾与分析(一) 政策出台情况1、金融政策2月6日，央行等部门联合发布关于出口货物贸易人民币结算企业管理有关问题的通知，明确参与出口货物贸易人民币结算的主体不再限于列入试点名单的企业，所有具有进出口经营资格的企业均可开展出口货物贸易人民币结算业务。2月18日，央行决定从2012年2月24日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月14日，为顺应外汇市场发展的要求，增强人民币汇率双向浮动弹性，央行
8、发布中国人民银行公告，决定自2012年4月16日起将银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一。5月12日，央行决定从2012年5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。6月7日，央行决定自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由3.5%下调到3.25%；一年期贷款基准利率由6.56%下调到6.31%。同时，调整金融机构存贷款利率浮动区间：将存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。7月5日，央行决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其
9、中，金融机构一年期存款基准利率由3.25%下调到3%；一年期贷款基准利率由6.31%下调到6%。同时，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。9月17日，经国务院批准，央行、银监会、证监会、保监会、外管局共同编制的金融业发展和改革“十二五”规划公开发布。2、房地产政策2012年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出“严格执行并逐步完善抑制投机，投资行需求的政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。2012年5月18日，下达2012年中央补助廉租房保障专项资金105亿元。此项举措切实落实了政府关于建设廉租住房、保障性住房的惠民政策。2012年7月21日，国土资源部和住房城
10、乡建设部联合下发紧急通知，强调各地要采取措施坚决防止房价反弹，坚持房地产市场调控不放松。2012年7月25日，召开的国务院常务会议提出，下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政要按规定落实资金来源，切实加大资金投入，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节税收征管，抑制投机投资性购房需求。8月30日，财政部部长谢旭人称，将稳步推进个人住房房产税改革试点。与此同时，国家发展和改个委员会主任张平在作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时表示，下半年要稳定房地产市场调控政策。9月26日，国土资源部有关负责人表示，做好地价动态监测，防止高价地扰
11、乱市场预期，继续处置闲置土地和打击囤地炒地。(二) 政策影响分析 1、 货币政策分析与去年我国货币政策总体上还是偏紧相比，今年我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重，发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。2、 房地产政策分析l “限贷”、“限购”卡住成交要害。数据显示，截止11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8
12、个典型城市新建商品房住宅库存总量高达4595万平米，与2011年同期相比，增长38.44%，库存量处于高位运行状态。l “限价”扼制住涨价“咽喉”。以广州为例，从每月的成交量上看，增城与从化月月跃居榜首，正是由于限价政策对成交量庞大的增城、从化两市实施控制，达到量长，价稳的良好趋势。直接扼制住涨价带来的泡沫市场环境。l 保障房“降温”房地产市场“渴求”。在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。三、
13、 2012年四季度全国房地产市场运行分析（一）房地产开发投资情况2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。（二）资金来源情况 1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。11月份房地产企业资金状况继续向好，而龙头房企资金则更为充裕。在1-11月企业到位资金中，企业自筹资金35374亿元，同比增长13.8%，增速较1
14、-10月份提高2.1个百分点；国内贷款13208亿元，增长16.1%，增速提高1.4个百分点；利用外资371亿元，下降51.5%，降幅缩小1.3个百分点；其他资金36849亿元，增长15.2%，增速提高3.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。各类资金来源都继续增多，市场销售持续向好也促使房企资金加快回笼。（三）土地购置及完成开发情况 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。（四
15、）建设竣工情况1-11月份，房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.8%。 （五）销售面积及销售额增长情况 1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米，整体库存有所上升。（六）广州商品房价格走势2012年11月，全市新建商品房住宅网上签约均价14769元/，同比上升9.77%。均价达到今年最高价。四、 分物业类型市场（一） 分类物业类型市场开发投资情况第四季度，全国
