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1、深圳天安物业管理有限公司设备综合管理知识考试题库一、设备管理质量目标篇1、房屋及共用设施维修、保养及时率 98%；2、共用设备设施维修保养及时率 98%3、有偿维修服务及时率 98%4、有偿维修服务满意率 99%5、房屋及设施设备完好率 98%6公共水损W 7%二、设备综合管理篇1、设备设施三级保养包括 ：日常保养、一级保养、二级保养。2、日常保养： 指经常性的例行保养工作。3、日常保养内容包括： 定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对送风 / 排烟风机、消防水泵、其它备用水泵、发电机等不经常运行的机械设备进行盘车、试车，发现小故障及时排除，作 好记录。4、一级保养对机械设备进行： 检查、检测，
2、根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修 更换；对电机进行绝缘摇测；5、一级保养对电气设备 ：清扫，检查仪表、电器（断路器等） ；对电子设备除尘、触头研磨、 更换，功能检查、软件检查；6、一级保养对管道、风道 局部除锈防腐、刷漆； 对各种主要阀门 （含风阀、防火阀）渗漏、 故障进行处理或更换。7、二级保养对机械设备 ：进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪 声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；8、二级保养对电机：进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；9、二级保养对电气设备： 全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定， 耐压绝缘测试；10、二级保养对电子
3、设备 ：除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软 件维护；11、故障维修： 故障维修是指设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。12、紧急维修： 紧急维修是指设备发生影响业主正常工作和生活或危及人员生命财产安全等紧急情况，为维护设备的功能正常，需要立即对其进行维修、更新或改造的活动。13、设备分类： 根据设备对业主服务的重要性将其分为 A、B、C 三类，并依此确定维护保养 方式。14、A 类设备包括： 变压器、发电机、高压配电柜、低压配电柜；电梯；火灾自动报警控制 器、消防联动控制柜；中央空调冷水机组、冷却泵、冷冻泵；生活水泵、消火栓水泵、喷淋 泵、稳压泵；综合布线垂直
4、子系统等。15、B类设备包括：楼层配电柜、双电源切换柜；火灾自动报警系统附属设备、送 /排风机、 排烟风机及风阀、湿式报警阀；空调柜机、冷却塔；安防系统；气体自动灭火系统；停车场 管理系统；综合布线水平子系统等；16、C 类设备： 除 A、 B 类以外的所有设备。如：小型控制箱（配电箱） 、照明设施；分体式 空调、风机盘管、风扇、各类风管；空调和消防给水管道和阀门、生活给排水管道和阀门、 潜水泵、各类水池、水箱等；维修和施工机具；清洁绿化机具；办公设备；食堂设备；保安 通信设备等。17、计划预修制包括： 日常保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技 术改造。18、公司的设备管理
5、模式： 采用计划预修制与状态监测维修、事后维修相结合的管理模式。19、 符合磨损规律的A、B类设备主要包括：电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、 冷水机组、道闸等。20、对于符合磨损规律的 A、 B 类设备： 定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。21、 对于A、B类电气设备、电子设备进行： 三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。22、对于C类设备：采取日常巡检+事后维修方式，每年进行一次保养。23、 供热与供冷系统最低保修期限为：2个采暖期、供冷期；24、 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期限为：2年。25、 设备保修期内，应对设备进行维护，机电设备可做：日常
6、维护保养、一级保养、二级保 养， 电梯可按 标准责任合约形式委托。26、设备保修期内，维护保养工作应以 ：清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、 硬件部分。27、 保修期结束，保修单位结算保修金时，设备组须在结算申请书上如实填写使用方意见并 报管理处审核盖章。 保修单位不履行保修义务， 管理处有权拒绝签字、盖章。28、生活水泵日常保养周期为： 半月。29、生活水泵一级保养周期为： 每季。30、生活水泵二级保养周期为： 每年。31 、生活水泵中修周期为： 三年。32、生活水泵大修周期为： 六年。33、消防水泵日常保养周期为： 每月。34、消防水泵一级保养周期为： 每季。35、消防水泵二级
7、保养周期为： 每年。36、消防水泵中修周期为： 五年。37、消防水泵大修周期为： 八年。38、风机日常保养周期为： 每月。39、风机一级保养周期为： 每季。40、风机二级保养周期为： 每年。41、风机中修周期为： 五年。42、风机大修周期为： 八年。43、电梯日常保养周期为： 半月。44、电梯一级保养周期为： 每季。45、电梯二级保养周期为： 每年。46、电梯中修周期为： 三年。47、电梯大修周期为： 六年。48、高压开关柜日常保养周期为： 每月。49、高压开关柜一级保养周期为： 每年。50、空调冷水机组日常保养周期为： 每月。51、空调冷水机组一级保养周期为： 每半年。52、空调冷水机组二级
8、保养周期为： 每年。53、空调冷水机组中修周期为： 三年。54、空调冷水机组大修周期为： 六年。55、干式变压器日常保养周期为： 每季。56、干式变压器一级保养周期为： 每年。57、火灾报警系统、消防联动控制柜、气体灭火系统的日常保养周期为：每月。58、火灾报警系统、消防联动控制柜、气体灭火系统的一级保养周期为：每季。59、火灾报警系统、消防联动控制柜、气体灭火系统的二级保养周期为：每年。60、楼宇安防系统的日常保养周期为： 每月。61、楼宇安防系统的一级保养周期为： 每季。62、楼宇安防系统的二级保养周期为： 每年。三、物业前期介入篇1、物业前期介入： 是指本公司在接管项目以前，开始参与和介
9、入房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等环节，从物业管理运作和业主使用 角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质 量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返 修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。2、物业前期介入计划实施时， 物业应重点关注几个方面： 安保系统、 智能化系统、管理用房、 车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售 后服务、物业管理方案和管理合同的确
10、认。3、前期介入主要分三个阶段实现： 规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段。4、规划设计评估需要获得的资料： 报批报建文件；企划文件；设计文件等。四、物业承接查验篇1、物业承接查验主要工作包括： 物业资料查验、物业设施设备实物移交查验、工程质量和使 用功能查验等。2、共用部位： 是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位。一般包 括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、 扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；3、共用设施： 是指根据法律、 法规和房屋买卖合同， 由业主共有的附属设施。 一般包括道路、 绿地、人造景观、围墙、大门、信
11、报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、 垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防 监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。4、共用设备： 是指根据法律、 法规和房屋买卖合同， 由业主共有的附属设备。 一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、 电线、供暖及空调设备等；5、业主专有部位： 是指属于业主享有全部所有权的单元房。6、物业承接查验工作依据： 物业买卖合同；临时管理规约；前期物业服务合同；物业规划设 计方案；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范。7
12、、当物业具备承接查验条件后，公司应与建设单位（或业主）协商确定承接查验日期，并根据项目情况组建承接查验工作组。8、“承接查验协调会”参加单位有： 开发商或业主方（作为召集人） 、物业管理处、开发商或 业主方聘请的工程监理公司、总包施工单位、各分包施工单位负责人。9、承接查验应准备好验收所需要的记录表格和工具、配件。如 ：水桶、验电器、灯具、钥匙 牌、承装钥匙的容器、鞋套、记录板和笔等。10、物业资料承接查验工作结束后，施工单位应对管理处物业管理员、工程技术人员、秩序 维护员、值班员等按专业分别进行 相关技术知识以及岗位应知应会培训。 培训要求达到秩序 维护员、值班员 会操作、会使用 ；工程技术
13、人员 会使用、会保养、会判断故障、会维修。11、工程质量和使用功能查验应采用 观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法。重 点查验业主专有部位、物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。12、因特殊原因，建设单位和施工单位如确实无法整改但不影响其安全、正常使用，此类问 题，可作为 有缺陷承接查验。13、对于不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可与建设单位和施工单位协商采用 费用补偿办法处理。14、承接查验工作完成后，管理处应与发展商和施工单位进行协商、沟通，保留一部分建筑材料（外墙瓷砖、地面转、地板转、大理石、天花板、木地板等）和特殊的电器、设备配件。15、承接查验工
14、作完成后，管理处应与开发商负责人协商，确定房屋装修的具体要求，确定空调的安装位置、阳台防盗门、防盗窗、纱窗、太阳能热水器等的安装位置和式样。确定改 动消防、对讲等弱电设备和线路的处理流程。16、承接查验工作完成后， 应要求开发商全面清洗楼宇的外墙、清洗生活水池并提供相关部 门出具的水质化验合格证、按照规范为生活水池入口安装盖板等。17、在入伙前，与发展商、施工单位全面核对 小区的水、电总表和重要的、区域的水、电表 数以及入户的水、电表，保证水电表安装和计量正确。全面记录各户的水、电、气表底数， 各方签字确认。18、当科技园区、住宅区等分期开发建设的工程项目经过竣工验收并达到使用条件，且需要 提
15、前使用时可以进行 分期承接查验。五、设备编号建账篇1、楼宇设备设施经物业承接查验合格并办理相关移交手续后， 管理处设备组应在 一周内 对接 管的所有设施设备进行编号，并用EXCEL制机电设备统计表，同时录入到公司设备管理 信息系统中。2、设备代码：电器设备一DQ空调设备一KT;给排水设备一GP通信设备一TX电梯设备一DT; 智能化设备一IM;消防设备一FH安防设备一SP六、设备档案管理篇1、设备安装工程、改造工程的资料在竣工后 三个月内 归档。2、设备当月的值班记录、运行记录、维修保养记录应在 下月 5 日前 整理和归档。3、竣工资料的保管期限为 永久性保管 。竣工资料移交记录、 档案销毁报告及清单 为长期性保 管。4、 运行、巡视检查记录、维护保养记录、设备维修记录 保存期限为三年 。七、设备标识管理篇1、设备标识分类： 设备管理标识；设备检查保养记录、设备试运行记录、设备故障维修标 识；各种管理制度的标识 ；设备线路、管道平面图和设备系统图的标识。2、设备管理标识包括： 设备、机房名称标识；设备运行工作状态标识；设备安全警告标识；设备提示标识；3、消火栓泵、喷淋泵油漆颜色： 红色。4、生活泵油漆颜色： 绿色。5、消火栓管标识：
