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1、房地产策划案第一节市场分析一、市新城区房地产市产基本情况1、有“中原小”之称，虽然比不上那些一线的大城市，并且房地产行业也不是很成熟，但是近些年发展比较迅速。是一个煤矿聚集的地方，从发现的煤矿 资源丰富后，得到快速的发展。近年来市的经济发展势头强劲， 住宅消费热情极 大，这将会在未来几年作为区域房地产市场的主导。 市区的消费水平整体比较高， 交通便利，这意味着房地产行业在还是有非常大的发展空间。新城区是在2002年建立，到现在建立10年，也就是说，新城区的发展空间还是很大的。市政府、 市财政局、市中级法院等重要的政府机关都在新城区，这么重要的政府部门设立 在新城区，可见政府对新城区的发展特别重
2、视。新城区在售或未售楼盘有将近个， 大部分在售，部分已售完，3家是未售。房地产行业在新城区的销售量还是可观 的。2、现有楼盘的基本情况新城区的楼盘开发商较出名的有：常绿隆华置业、华城房地产、佳田实业等。 目前物业类型大部分是普通住房，其中有六七家综合性楼盘在售，还有一个是公 寓类别。大型品质社区住宅形态雏形渐成。从房地产近年来的整体市场上看，来 自城市发展的需要和消费者的需求， 大型品质社区频繁浮出市场，比如：春华国 际茗都、亿嘉西城国际、常绿大悦城、建宏中央花园等。通过这些项目的 销售情况，可以看房地产市场正渐渐由小型楼盘向大型高档楼盘过度。二、新城区住宅调查统计1、建业桂圆2、大唐一品澜山
3、开发商销售热线地理位置入市时间2010 年主要户型40200 就产品均价4600元/就核心卖点以低密度、低容积率、高绿化、紧邻平西湖综合分析环境好，户型一般开发商销售热线地理位置入市时间2009 年主要户型100就-102就精奢两房122-151就观景三房166就-176平米豪阔四房产品均价4500元/就核心卖点紧邻平西湖，环境优美，生态住房综合分析地段环境有较强优势，户型设计一般开发商销售热线地理位置入市时间2010 年产品规划高层31栋，一期15栋楼总建面积26.8万就户型套数3600 户（一期 1300 户）容积率2.99产品均价5000元/就主力户型一室一厅，二室二厅，三 室二厅，四室
4、二厅核心卖点毗邻龙翔大道与学府路，西侧是规划中的公共汽车站和第一人民医院。综合分析周边配套不足，与城建学院对面，教育资源丰富3、常绿大悦城4、蝶湖湾开发商销售热线地理位置入市时间2009 年建筑类型高层总面积135万平方产品均价3500 元 / m2主力户型2 室 1 厅 1 卫 80.19m 21室1厅1卫52.7m 22室1厅1卫82.8m 23室 2 厅 1 卫 137.83m 2核心卖点个性时尚的追求，小户型设计独特综合分析交通不便利，周围的环境不错5、蓝湾新城开发商销售热线地理位置入市时间2009 年户型套数2000多户总面积14万平方产品均价3800元/就主力户型41-200就明敞
5、户型核心卖点地段好，交通便利综合分析交通便利，建设面积大，楼层数量多，但那个高压线始终是一个隐患三、消费者分析1、消费者对小区周边环境的要求比较多，诸如周边是有学校、超市、医院、 娱乐场所等，为以后在这个地区长时间居住的生活提供方便。2、小区规划人性化，小区设施要现代化，环境要干净、舒适。楼房外观设计要时尚，有特点。3、绿化面积大，绿色成为当今买房的一个重要卖点。大部分消费者在买房的 时候都要求绿化面积大。绿色面积大，能让人心情愉悦，生活舒适。4、消费者对物业管理也比较在意，物业算是售后服务的体现。保安、供暖、 供水、供电、等基础配备条件要齐全。小区的安全保障是消费者买房的前提。5、很多消费者
6、都买经济适用房，经济适应房经济又实惠，管理费用也低。6、消费者对户型的要求大多是 80 200平方米，对别墅没有太大的欲望，短 时期对别墅的需求量不高。第二节“西堤漫步”项目分析一、项目优势分析1、环境：东临白龟山水库西干渠绿化带，地处新城区，环境幽静。远离喧闹 的市区。2、交通：位于新城区未来路与长安大道交叉口处， 交通便利，紧邻未来大道、 长安大道、经二路三条新城区主干道。公交车有 66、68、29、30、16等多辆公 交到达。3、附近有黄河外国语中学、建业小哈弗、市第七中学、湖光小学、学院，教 育基地较多。4、价格：价格是消费者考虑的一个大的因素，与其它同类楼盘的比较，楼盘 的价格低廉就
7、会显得格外突出。价格相比较其他地区属于适中，且新城区的地价 不高，房价的弹性也比较大，在一定的围可以降价销售，在价格方面具有比较大 的优势。5、小区部交通人性化，建筑现代时尚化，符合现在住房的要求。安保系统完 善、紧密，不存在安全隐患。6、户型臻美，具有吸引力。二、项目劣势分析1、地段：周边不够繁荣。虽然附近有一个九头崖君临店旗舰店，但是没有大 型的购物场所，来满足日常的生活消费。缺乏娱乐场所、医疗设施。2、项目周边环境：周边比较荒凉，周边规划不是很好，绿化面积不大3、配套设施：配套设施不够高档。三、项目机会分析新城区建立10年，发展潜力和发展空间都比较大，市政府在其附近，各个 比较重要的政府
8、部门都在其附近。附近有九头崖超市、君临天下生活区，未来路 与长安大道这一块儿以后会是发展的潜力股。 并且随着新城区发展的繁荣，其他 四个区的居民会往新城区转移。四、项目威胁分析周边环境规划不周，没有浓厚的生活气息和生活氛围，。部分人不愿意在新 城区买房子，湛河区、新华区、卫东区、石龙区这四个地区发展都比较早，比新 城区发展要繁荣，更具有生活气息，并且很多人是在市中心上班，里工作地点比 较近，不愿意买那么远的房子。“西堤漫步”附近有一个蓝湾新城，这将会是一 个强劲的竞争对手。五、竞争对手分析1、蓝湾新城优势：价格较西堤漫步便宜，3800元/川；交通便利，68、30、29、66、16 等公交在蓝湾
9、新城都有站牌，直达蓝湾新城的公交比较多；周边环境较好，远离 市区，安静舒适；小区设施齐全，劣势：蓝湾新城旁边的高压线是影响其销量的一个关键性的因素，高压线紧挨蓝湾新城，存在安全隐患。2、大唐一品澜山优势：地段好，周边游各种小学，中学；环境美，毗邻平西湖，可以把整个 平西湖尽收眼底，周边环境绿化面积大；娱乐休闲场所较多。劣势：交通不够便利，只有 29、28、66路公交车到达；户型一般，户型设 计没有特色，不具有突出的特点。3、君临天下优势：地段好，临近行政中心，交通便利；综合性楼房，商住一体；周边环 境清幽，安静，适合居住。劣势：周边环境不够繁荣，没有医疗、大型的生活超市，以满足基本的生活 需求
10、六、项目价格策略分析1、楼盘定位为“空中生态院馆”，价格处于中等价格，适合一般家庭收入的 人购买。2、 根据房地产的项目的综合考虑，蓝湾小区3800元/ m2，西堤漫步4400 元/ m?较为合理。3、由于楼层的高度会影响销售情况，应根据楼层的高度适当调整价格，底 层的户型采光不好，可以适当的优惠；最顶层夏天比较热，也可以下调价钱。七、项目定位分析1、“西堤漫步”的核心定位是“空中生态院馆”。将庭院文化引入高层，为 生活增添情趣，提高生活品质。2、臻美户型独创空中生态院馆，站在落地窗边，观景阳台、飘窗、生活阳 台。买房子不仅仅是满足解决住宿的问题，更重要的是享受。第三节推广策略界定一、目标消费
11、群界定“西堤漫步”附近的房地产房地产有一个蓝湾新城， 根据对手的优劣势，和自身 的特点，界定“西堤漫步”的目标消费者特征为：1、目标消费者：在新城区上班的白领，购房能力一般偏上的消费者，喜欢 清静的老人。2、年龄：适合各个年龄阶段的人3、对生活品质要求高的，在工作之余可以有时间做些浪漫的事情享受的。4、物有所值，自始至终是消费者考虑的首要问题。所以在满足基本的工程 质量问题，还要有生活的品质，生活的享受二、卖点界定1、闲暇时候坐在窗台，手托一杯咖啡，外面的世界一览无遗。2、多变空间，惊喜不断，两房变三房，三房变四房。花两房钱买三房，买房 赠送花园，随时随地感受花香。3、户型臻美，雕工精致，随时
12、随地享受生活。4、保安设施齐全，人身财产安全得到保障。第四节广告策略一、广告宣传目的1、把项目和品牌有机结合起来，在宣传项目的同时为富浩职业公司树立良好 地形象，已达到项目与公司相得益彰的效果。2、提高“西堤漫步”的知名度，打造良好品质，为“西堤漫步”打造卓越品 牌。3、促进楼盘的销售，增加销售额。4、塑造新颖的住房理念，突出自己与众不同的个性。二、总体策略1、突出强调现代化气息浓厚，打造现代住房的新理念。2、区别于竞争对手的销售理念，抛开原有的卖地段、卖环境，不仅仅是从地 段、环境入手，更是从对生活的享受和追求入手。3、通过广告来塑造项目的高品质，户型臻美，高生活品味的特性。避开自身 的缺点
13、，或是把缺点换个角度成为我们的优点。4、满足业主对住房的需求，做到尽量满足每一位消费者，处处为消费者着想, 赢得良好的口碑。三、要树立的形象1、绝对的物有所值，不仅仅带来物质的享受，还有精神上的双重享受。2、与现代发展相匹配，体现户型的现代化建设，具有时尚气息。3、多变空间，体现现代人追求的个性，与众不同。4、户型臻美，买房送花园，处处体现对生活品质的追求。四、广告主题及口号广告主题：物有所值、幽静、享受理由:（1）物有所值：网上有人评价“西堤漫步”楼盘价格太高，强调物有所值， 体现“西堤漫步”的价格合理，在购买房子的时候赠送花园。消费者不论买什么 都会追求物有所值，买房子更是一生中的大事，这
14、个问题必定会考虑在。用“物 有所值”向消费者传达出“西堤漫步”人性化的销售，同时也为“西堤漫步”楼 盘所造“诚实”的形象，提高“西堤漫步”的核心竞争力，为富浩置业公司塑造 良好地公众形象。（2）幽静：“幽静”这个词切合周边的环境及消费者购房的理念。“西堤漫步” 楼盘位于新城区，新城区发展不够繁荣，可以说周围环境非常的安静。白天在吵 杂的市中心烦躁了一天，晚上回家只想要一个安静、清幽的环境一去身上的疲劳， 美美的睡一觉，非常符合在繁杂城市中工作的人的心理。（3）享受：活着的意义就是享受，而不仅仅是拼命地工作。有些人认为享受 是在成功之后，如果能在不影响正常的工作又能好好的享受生活，何乐而不为 呢
15、？广告口号：“西堤漫步”卓越品质、清幽舒适、美的享受理由：（1）“卓越品质”打造“西堤漫步”的品牌，同时也提升了富浩职业公司的 核心竞争力，（2）清幽舒适与“西堤漫步”这一项目名称融为一体，相辅相成。从项目的 名称“西堤漫步”这几个字，就会让人联想到，恬静、闲适、慢节奏的生活，可 以在工作之后走在悠悠小路上，给人一种超脱尘世，众人皆醉我独醒的超脱人世 间的感受，给人一种美的享受。（3）从消费者的心理出发，消费者需要什么我们卖什么，符合消费者的需求 才会增加销售额。五、分期广告策略引导试销期：该阶段广告的宣传主要是以传达信息为主，把信息大面积的传达给市及周边 的县，已达到每个人都知道有“西堤漫步”这一楼盘在建设。公开发布期：
