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1、 商业地产成功之道和实盘攻略姜新国：中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、西南交大、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构上海在行置业投资咨询有限公司首席专家， 商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、学术委员会副主任委员、专家委员。从事房地产近20 年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有商铺投资、商铺韬略、商业地产开发、经营和管理（清华大学房地产总裁班重点教材）、招商定输赢。主持或参与了“世博轴”、“中医
2、药服务贸易示范基地”“南站地下商业空间”、 “万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家。姜新国联系电话： 13601805740E-mail ：1 一、价值法则（一）商业地产价值及其规律1、商业地产概念固化资本2、商业地产价值构成房地产价值商业价值3、价值表现(1) 商业价值影响房地产价值表现(2) 商业利润支持租金，租金支持房价4、商业地产基本开发模式一是产品性开发二是资产（持有物业）开发三是两种模式复合开发5、和住宅的比较差异（二）商业地产分类1、项目类型（ 1）单一型：纯商业地产（ 2）复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合。（ 3）城市综
3、合体：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。2、产品类型（1）物业形态：商场物业、街铺物业2 （ 2）经营方式：出售 自营商业 出租持有 售后返租 转租（ 3）收益方式：租金收益商业利润开发利润转让利润3、商业地产基本形态（ 1）购物中心（ 2）商业步行街、休闲街区（ 3）百货商场、超市、专业卖场、主题商场（ 4）市场：综合市场、专业市场（ 5）汽车业态 城市店、汽车大道、汽车 MALL、汽车公园（ 6）奥特莱斯（ 7）社区商业中心和邻里中心（三）价值法则及运用1、六个差比 : 路段差 物业差位置差楼层差面积差 业态差2、注重 8 个效应的使用 : 水盆效应大店效应名店效应坪效联动效应 商场
4、运营中的“二八”效应双叉效应业态互动效应通道效应二、发展策略抉择（一）市场环境市场特点金融条件3 企业介入商业地产动机( 二) 各企业发展商业地产策略分析( 三) 可以借鉴的商业地产发展模式1、房地产模式：万达模式适合中国现阶段的商业地产发展模式“租售并举”，“以售代融”2、资产经营模式：恒隆模式3、轻资产取胜模式：百联模式4、红星美凯龙模式：一地两用5、山东银座模式：商业优势6、凯德模式：未来发展方向7、五洲国际模式：散售包租（四）企业发展商业地产的战略1、长期战略经营实心化资产优质化操作系统化项目品牌化2、阶段策略品牌化模式化情景化4 金融化三、商业地产融资和盈利模式我的格言：利润再高不能
5、让您升天，资金链断裂却可让项目走向地狱。关于融资重要性（一）商业地产融资特点解析1、影响商业地产融资的五大因素（ 1）货币供应量和产业导向（ 2）行业利润（ 3）商业地产市场风险包括政策和法律风险（ 4）收益率和趋势判断（ 5）物业条件2、关于商业地产融资（ 1）收益高低不影响成败；影响成败的是现金流量（ 2）融资能力决定项目规模（ 3）商业地产融资终究会从借贷变成资产融资资金来源：银行、实业资本转移及委托贷款、境内外房地产资本、各类基金、民间资本等；融资类型：合作，共同投资商业计划书、股权和股份5 实物融资担保物价值、借款资产融资现值稳定，收益可期，偿还能力轻资产融资如技术、牌誉，比例在20
6、%以下（二）融资方法和通道1、融资方法：直接融资和间接融资直接融资：借款间接融资：各种间接可得到资金的方法如：吸引投资、置换、资产变现2 、商业地产融资通道：以售代融常规、资本放大土地融资常规、资本未放大带资施工常规、减少支出合作建设主导权明确；利益分配合理REITS 房地产信托，在中国暂时不可行基金私募基金和公募基金，准房产商银行贷款低融资成本，四证齐全扩大股本吸纳投资股权质押含土地的公司的产权交易股权转让股权出让，吸纳投资资产融资收益可预期，四证齐全资产置换货币化后等值交换，如房企和建筑企业的BT权益权转让出售经营权租约形式，收益可期和保障6 轻资产变现品牌出让、技术入股等民间借贷区域性、
7、族群性国际资本外国资产收购 参股 受政策限制银行商业或者流动性贷款装修、设备、进货等IPO上市、商业企业、市场份额、模式创新项目融资商业项目、商业地块、商业公司（三）项目融资的四个基本要求收益好资产安全价值稳定可以变现（四）商业地产盈利和融资1、盈利模式（ 1）变现原则：市场价值最大化。现金流量大，一次性融资（ 2）持有原则：资产优质化经营实心化 - 多次融资（ 3）资产上市原则：资产包装、资产优质2、介绍几种盈利模式的案例7 （ 1）大连万达模式 : “靠大”模式（ 2）新天地模式 : 改变利润产出的模式（ 3）复地模式 : 资产转让的盈利模式（ 4）万科模式 : 双向增长的盈利模式（ 5）
8、五洲国际模式：售后包租模式（ 6）摩根斯坦利模式 : 内部增值的盈利模式四、商业地产项目开发方案和业务流程（一）开发策略制定1、开发类型产品或持有物业开发2、各个功能的市场效能3、资金计划4、特种效应利用常见大店效应5、策略抉择6、开发时序7、策略评价可行性评估、市场趋势判断、效益平衡分析、税利平衡分析、物业价值趋势预测、风险和利益关系评估（二）开发行动方案1、开发周期和进程计划2、资金规划和融资计划3、招商计划8 4、人员配置计划5、工程进度的理性控制6、销售计划和融资保障7、选择优秀合作伙伴一般开发企业的商业地产组织架构完整商业地产企业组织架构（三）开发顺序 先定位，后拿地 先策划，后规划
9、 先文化，后设计 先招商，后建筑 先融资，后投资先经营，后销售 先管理，后开张先品牌，后赢利（四）商业地产开发业务流程开发流程设计中的五大关注点：关注点 1：财务现金流、收益稳定性评估、合理纳税关注点 2：资产价值和价格趋势关注点 3：融资资本倾向和投向、收益要求关注点 4：企业改向和转型（如万科、SOHO改道商业地产）的艰难关注点 5：市场风险9 商业地产实战篇导言：商业地产开发的七个KSF1、拿地开发类型、投资周期、 利润水平、风险控制2、定位发展方向和目标、发展策略决策项目类型、业态、未来的运营方式盈利模式资金计划3、规划土地利用方案理念升华建筑密度空间利用和可售比、有效面积比建筑坪效（六个差比和八个效应运用）商业附加值创造创意可以实施4、策划落实定位，引导开发，设计达到目标的路径发展策略制定制定开发方案注重战略的平衡10 指导营销、招商、推广，并提出具体工作要求5、融资和销售主要通道“以售代融”，达到三个平衡自持物业的融资四证齐全项目营利性是吸引投资的磁力6、招商商机聚商加盟导商育商优商7、商业资产管理管理目标“雪球”考核法资产价值中长期投资分析为主运营三个层次，品牌和业态、商户服务和商场秩序活动推进和物业配合一、取地攻略用地判析土地利用取地方案编制1、看地技术“ 14 个知道”宏观方面 :（1）城市知道11
