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1、新郑龙湖镇项目可行性分析报告新郑龙湖镇项目可行性分析第一章 全国及河南房地产市场现状及预测2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金的来源。2010年以来，虽然继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，但政府已经开始关注房价的快速上涨，并在相关政策上进行选择性调整。 u. D1 E; f* I买房,购房,装修论坛,房产论坛第一节 2009年全国房地产市场运行情况总体回顾- r$ Z# v买房,购房,
2、装修论坛,房产论坛2 a9 : 4 i/ d; s3 g新浪乐居从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。 & 1房地产开发投资增速逐月加快，但仍低于近年来平均水平2009年1-10月，全国房地产开发完成投资28439.7亿元，同比增长18.9%，增幅同比回落5.7个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为18.9%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-10月，90平方米以下住房完成投资6479.8亿元，同比增长31.5%，增速较上年同期回落35
3、.8个百分点。) R; T1 QP. w+ ?8 y新9 X4 M9 m, o+ r8 |, Y买房,购房,装修论坛,房产论坛6 H! k+ |0 q8 O, X+ S- 房产论坛,装修论坛,业主论坛分类型看，商品住宅完成投资19954.2亿元，同比增长14.1%，增幅比上年同期下降13.3个百分点，其中，经济适用房完成投资869.8亿元，同比增长19.3%；办公楼完成投资1084.6亿元，商业营业用房完成投资3275.4亿元，同比分别增长33.1%、35.4%，增幅同比分别上升了34.6、18.7个百分点。/ k: E. m# H5 e1 M房产论坛,装修论坛,业主论坛 (27.06 KB)
4、1.jpg2010-1-11 10:13: _0 ! h Q买房,购房,装修论坛,房产论坛2. 房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快dg.bb2009年1-10月，全国房地产开发企业到位资金总计44033.8亿元，同比增长43.4%，增幅比上年同期上升37个百分点。其中，国内贷款9119.4亿元，增长53%，利用外资376.6亿元，下降29.6%，自筹资金14319.7亿元，增长16.7%，其他资金来源20218.2亿元，同比增长69.5%，其中个人按揭贷款增长119.7%。与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了7个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了4
5、.9个百分点。自筹资金比重有所回落，比上年下降了7.5个百分点，其中自有资金比重下降4.8个百分点。国内贷款比重同比上升了1.3个百分点，利用外资比重下降0.8个百分点。3 Q) c! f$ s: o7 ?% 3土地购置与完成开发面积延续负增长房产论坛,装修论坛,业主论坛( 0 * ?6从完成开发土地面积看，1-10月，全国完成开发面积18444.7万平方米，同比下降4.6%，降幅比上年同期扩大2.1个百分点。9 . W5 h( B从购置土地面积看，1-10月，全国房地产企业共购置土地面积24071.7万平方米，同比下降18.7%，比上年同期回落13.1个百分点。全国土地购置费用为4535亿元
6、，同比下降0.9%，与上年同期相比下降24.5个百分点。! J; W5 K房产论坛,装修论坛,业主论坛4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓房产论坛,装修论坛,业主论坛2009年1-10月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积降幅减缓。分地区看，东部地区施工及新开工面积增速最低，竣工面积增速居中；西部地区施工、新开工面积增速最快，但竣工面积增速最低。新浪乐居论坛hr8 i, p(25.82 KB)2.jpg2010-1-11 10:130 & 0 q5 G7 g2 A新浪乐居# t3 e: _4 R: ?( 房产论坛,装修论坛,业从施工面积上看，1-10月全国房屋施工面积为28.8亿
7、平方米，同比增长16.4%，增幅比上年同期下降2.3个百分点；其中，住宅施工22.6亿平方米，增长15%，比上年同期低4.5个百分点。其中，商品房新开工面积8.1亿平方米，增长3.3%，增幅同比下降4个百分点；其中，住宅新开工面积6.5亿平方米，增长0.4%，同比下降6.5个百分点。新浪乐居论坛9 B1 ?! i从竣工面积上看，1-10月全国商品房竣工面积3.8亿平方米，同比增长22.8%，增幅同比上升13.7个百分点；其中，商品住宅竣工面积3.1亿平方米，同比增长25.1%，比上年同期上升17.5个百分点。; i! j1 W0 Y8 i# U5市场销售持续升温，销售面积和销售额的规模与增速均
8、创历史新高a. $ x4 l, _6 s买房,购房,装修论坛,房产论坛2009年1-10月，全国商品房销售面积实现66368.7万平方米，同比增长48.4%，比上年同期上升64.9个百分点；其中，商品住宅销售面积达60974.7万平方米，同比增长50.1%，办公楼1017.3万平米，同比增长28.2%，商业营业用房3330.1万平米，同比增长32.9%。商品房销售额实现31529.1亿元，同比增长79.2%，与上年同期相比上升96.6个百分点。其中，商品住宅销售额为27766亿元，同比增长84.3%。房产论坛,装修论坛,业主论坛0 A. k5 u* ?% # z0 o从各城市运行情况上看，多数
9、城市商品房交易量呈持续上升态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。 ; p* j# R& D# ? (33.67 KB)3.jpg2010-1-11 10:130 ) X! v% X. n新浪2 S% V! A: K: t8 f买房,购房,装修论坛,房产论坛7 ?7 O6 G+ R8 j7 M) k新浪乐居6房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨房产论坛,装修论坛,业主2009年1-10月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，10月，全国房屋销售价格指数为103.9，比9月上升1.1个百分点，比上年同期上升2.3个百分点。新建房销售价格
10、指数为103.7，比9月上升1.1个百分点；二手房销售价格指数为104.4，比9月上升0.9个百分点。新 b6 K$ ?# 8 R; 8 分城市看，10月份，70个大中城市中有28个城市房屋销售价格涨幅高于3%，深圳涨幅最高为13.8%，9个城市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有68个城市房价环比出现上涨，仅包头和吉林市房价环比仍有下跌。 r5 e+ q- k; o新浪乐居第二节 房地产市场回暖的因素分析* q6 D/ D5 |) 新浪乐居论坛2009年下半年至2010年上半年，房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素：新浪乐居
11、论坛3 c7 第一，经过房地产市场持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房需求和购买能力的自住型和改善型消费者，房价的回调为他们进入市场提供较好进机；( 6 Y* 4 G* P9 |买房,购房,装修论坛,房产论坛$ 7 u% h第二，随着去年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一些实现投资保值的资产和商品，而住房就是投资保值的重要对象；7 z6 8 % c1 c4 m3 q买房,购房,装修论坛,房产论坛9 | C) P; 第三， 2008年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消费和交
12、易中的税费负担，进一步刺激了人们的住房消费；买房,购房,装修论坛,房产论坛8 T* F6 x: k+ T3 P L新浪乐居第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快。据中国人民银行的有关统计数据，截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点，比6月末高9.5个百分点。其中，购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%，增速比6月末高12.3个百分点。 + j8 3 _8 k% + D+ b! |+ h第三节 2010年下半年房地产市场走势预测9 & I$ : b+ 2009年下半年至2010年上半
13、年，全国房地产市场整体呈现“V”形走势，2010年一季度延续2009年下半年的回暖态势，二季度起，销售市场销售量增幅放缓，但销售价格稳中有升，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。9 R, i$ V% J6 0 _4 通过对1998年2月-2009年10月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2009年和2010年全国房地产业的主要指标预测如下：+ c& E$ b) v2010年房地产主要指标预测情况+ i! M, p- S/ A) x) o房产论坛,装修论坛,业单位：亿元、万平方米、统计指标名称7 O; m# x. e新浪乐居论坛2008年2
14、009年2010年预测绝对值/ j. c# f, W新浪乐居增速- q- w+ ) 2 ; Q绝对值增速绝对值) o& z! i9 t新浪乐居论坛增速城镇固定资产投资14873826.6( / w1 & ( f7 I. W新浪乐居论坛19459430.8244741( 2 T0 M& i买房,购房,装修论坛,房产论坛25.84 j8 A9 r! H r7 f新浪乐居房地产开发投资3120323.42 w+ B! S* M/ A1 T买房,购房,装修论坛,房产论坛3609315.7; u* $ r A2 y* 440227 I9 R: K P6 V: T新浪乐居22% e/ k% + k买房,购房,装修论坛,房产论坛商品住宅投资224412 w- |+ 2 k6 ! a新浪乐居论坛 24.62597315.73409731.3$ # 4 o7 E: 房地产开发资金来源3 K% L7 z g新浪乐居39619. 1 z# n+ B5 Q房产论坛,装修论坛,业主论坛6.3 56315主论坛1 j, 42.16 F/ m2 Y( ) M9 P房产论坛,装修论坛,业主论坛731
