《房地产项目开发流程和业务流程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发流程和业务流程（40页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、-房地产工程开发程序和业务流程一、我国现行的房地产建立程序四大阶段、十个过程阶段程序需准备的资料行政管理部门取得证书资金投入工程前期阶段工程建议书申请报告提出工程建立的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建立进度安排、效应分析。发改委以方案管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、方案、建立等部门参与初步设计和方案审批。前期工程费用：包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其他费用等工程选址方案工程核准或备案资料：申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等营业执照。设计任务书、
2、投资方案初步设计建立方案工程准备阶段施工图设计、图纸审查办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量平安监视手续等。国土局、建立局、规划局1、国有土地使用证2、建立用地规划许可证3、建立工程规划许可证4、建筑工程施工许可证1、土地费用：包括土地出让金沉淀局部、土地拆迁费用、土地契税、安置房建立费用等，占比较大；2、前期工程费用：包括三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等工程征地、报建、招标土地、环保、消防、人防、规划、建立等行政管
3、理部门工程施工阶段组织施工平安、监理质量监视记录、分项分阶段工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。建立局1、根底设施建立费；2、建筑安装工程费，占比较大；3、公共配套设施建立费；4、开发间接费用工程竣工验收阶段验收、结算、备案验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。建立、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档建立档案馆产权登记、物业管理办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。房地产管理局二、我们以*地产工程为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示仅供参考:序号工程
4、名称投资额占比估算说明1土地费用16162038.50%包括土地出让金沉淀局部、土地拆迁费用、土地契税、安置房建立费用等2前期工程费用146473.49%包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等3根底设施建立费203204.84%包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等4建筑安装工程费11747527.98%包括地基处理工程、*费用、分包工程、甲供材料设备采购等5公共配套设施建立费288696.88%包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施
5、用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等6开发间接费用13870.33%包括咨询评估费用、工程监理费用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等7管理费用48781.16%按开发本钱的2%测算8财务费用92252.20%按基准利率三年测算9销售费用94212.24%按销售收入的2%测算10开发期税费4653911.09%按销售收入的7%测算11其它费用及不可预见费54391.30%取2-5项之和的3%工程总投资419819100.00%三、房地产公司工程开发的内部工作流程：房地产公司工程开发的内部工作流程大致分为5个阶段：获取土地开工开盘清盘入住。1、获取土地阶段：土地获取阶段：包括土
6、地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。规划设计阶段：包括区域市场调研，工程定位，设计前期工作，工程指标确认，施工图设计组织等。施工准备阶段：办理建立工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等2、开工：工程建立阶段一：工程开工，根底开工，主体施工，工程款支付，主体验收等工程建立阶段二：内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等工程销售阶段：办理销售许可证，工程亮相前准备，工程亮相，工程开盘前准备等。3、开盘：工程销售阶段：工程开盘进展日常销售4、清盘：销售
7、清盘5、入住：竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续。四、房地产公司工程开发的内部具体工作流程获取土地开工开盘清盘入住节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况工程部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件工程部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解工程部研发部工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况工程部了解未来开展规划了解地块所属区域的规划，对以后工程开发的影响和支撑工程部研
8、发部土地价值初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进展接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整工程部了解工程开发本钱了解当地的*本钱、政府收费工程和具体情况工程部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排工程部销售部土地价值深判可行性研究报告现状图四至电子文件工程部市场深度调研销售部：参与市场调查，进展地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进展区域市场调研。工程部销售部研发部工程最终定位根据以往及周边工程成交客户分析和产品分析等，对工程定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。研发部销售部工程部工程部本钱测算：针对多个方案进展初步本钱测算、利
9、润率分析及比选进展工程开发的方案设计和本钱测算。研发部本钱控制部工程部销售部工程部开发周期及付款方案各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。工程方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金工程招商报告前期阶段区域宏微观市场研究工程招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式招商阶段工程商业筹划书制定工程财务数据工程部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务总监工程部财务部合作方案确定合作细节确定工程引资商业方案书签署战略合作协议行政办：协议盖章，存
10、档。财务总监工程部合作实施实施阶段合作公司成立及相关手续办理财务部：协助办理股权、增资等相关财务问题；行政办：工商局办理公司注册。副总经理工程部财务部行政办投标摘牌投方案标工程方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等行政方法务：合同条款的草拟和完善；财务部：提供资金。总经理工程部财务部用地规划许可证准备材料，办证提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明行政办：提供土地出让合同；财务部：提供资金缴纳出让金
11、、交易费。工程部财务部行政办土地确权企业投资工程备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制工程申请报告研发部：协助提供相关工程资料工程部研发部向工程备案机关提交申请报告工程部建立用地规划许可证原地上物土地证登报声明原有土地证作废土地补偿费原户主需交纳的土地使用费土地出让合同资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状地形图需准备3份详规研发：委托设计详规节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办理土地证土地出让合同交费证明缴纳土地费用建立用地规划
12、许可证地籍图4份薄膜图土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明行政部：提供企业相关证明资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查工程所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对工程区域内及周边进展市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部工程部竞争性楼盘调查工程周边竞争性楼盘详细调查工程所在商圈或临近商圈现状调研商业局部工程周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期开展方向等针对重点商家，进展专向访谈，同时组织相关专业人士进展专业论证。商业运营部研发部销售部工程部同期操作商业地产工程调查商业局部竞争工程开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进展重点分析、竞争工程实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争工程的相关看法、同时了解投资客户对竞争工程的投资意向。工程定位公建局部拟选业态种类确定、所选业态数量确定通
