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1、巧用“积极空间” 商业街规划的“潜规则”为什么12米是露天步行街的黄金尺度?一个成功的商业街（专题阅读）又是如何巧用“积极空间”的?商铺价值的KPI中“位置、交通、视野、质素”四个关键因素又是怎样相互作用的?本文以专业的视角，平实的文字，为读者浅析商业街规划的“潜规则”和商业运作的要素模型。一、适宜的尺度建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人” 使人有愉悦的消费心情而不是“以势压人”。商业步行街分为露天开放式和室内步行街两大类。对于露天步行街，在城市道路交通规划设计规范中已有明确的指引(10m15m)，其考虑的因素包括送货车、
2、清扫车以及消防通道等。但规范中所建议的街道宽度是否适合商家的经营并满足行人的逛街感觉，则不在政府规范的考虑之内。开发商项目中自建的露天步行街或室内步行街，其各自的宽度到底做多少比较合适，设计规范中并没有明确的指引，设计师大多根据经验值并参考规范中的相关要求来确定，例如，8米、15米、20米等等。这些都是经验值，至于步行街为什么要做到8米宽或者15米宽，尚未见到计算这些数值的公式或说明推导理论。现在我们就这个问题进行探讨。需要说明的是，我们在这里讨论的是步行街的宽度，因此不涉及街道两边建筑物的风格或档次，也不完全关注建筑物高度，同时也不考虑街道障碍物、出入口等影响步行的因素。通常，一条步行街建成
3、后，宽度是否合适，其评判来自两个方面(暂不考虑容积率、建筑面积等因素)，一是街道两边的商户期望，二是逛街时顾客的感受。作为商户，都希望自家店面的招牌和橱窗能够在第一时间尽收顾客眼底，同时也希望顾客能沿着自家店面这一边行走;作为顾客，一般在逛街的时候，其潜意识会引导其尽可能走一趟就能把街道两边的商店都光顾到，也就是说，逛街的人都不愿意走回头路。至此，我们就找到了评判步行街是否合适的两条标准：让街道两边的商家感到满意，让在街道行走的顾客感到舒适。我们知道，在一条步行街上，除了日晒、雨淋等因素外，谁也没有能力让顾客一定要沿着某一边行走，顾客走到哪一边完全是随机的。一般来讲，在一条步行街上，人们都习惯
4、在街道的中间行走，因为在建筑物下行走时有一定的不安全感，因此，顾客喜欢走在步行街的中间。当人在街道中间行走时，随时会被两旁的商店所吸引，向右多迈一步就可能去右边的商店，向左多迈一步就会来到左边的商店。因此，顾客在街道中间行走时，对两边的商家都公平，也是商家所希望的。看来，能让顾客选择在一条步行街的中间行走，是个最好的结果。但问题是，一条步行街多宽，顾客才愿意走在中间呢?10米宽还是30米宽?常识告诉我们，人们一般不会选择在一条30米宽的街道中间行走的，甚至不愿意在20多米宽的街道中间行走，因为去任何一边的商店都已经产生了较大的距离感。让我们来模拟一下行人在街道中间行走时的状态。假设一条步行街的
5、宽度为8米，当一个身高为1.7米的行人处在街道中间位置时，无需仰头，他正常视线范围的高点可以看到任何一边商店4米高左右的区域，这恰好是多数商店招牌的位置，而低点范围就非常宽了，只需微动一下眼睛就可以了。因此，行人在8米宽的街道行走时，两边商店的上上下下都看得一清二楚，随机可以走向任何一边，这也是店家所期望的。我们再来看看上述观点的根据。人的正常垂直视线角度范围(可分辨颜色)是70度，也就是说，以平视点为0度，视平线以上是30度，视平线以下40度。由此推导，人的视平线以上所看到的范围，恰好是一个30度延伸的直角三角形的视觉范围。从图1所示的购股定理我们得知，直角三角形两个直边的关系是1.73:1
6、，当一个直边(底边)的长度为4米时，另一个直边(高)则为2.312米。也就是说，当一个身高为1.7米的人站在距建筑物4米的位置时，他的视平线上点是2.312米，加上他本身1.7米的高度，他所看到的高点恰好是4米多一点(2.312+1.7=4.012)，也就是商店招牌的高度。若街道是8米宽，那么两边商店的招牌都可以轻松地看到了。考虑到街道中间有一定的人流量，因此12米的宽度比较合适，站在12米中间的人还可以轻松地看到二楼商店的招牌(图2)。此外，这个宽度还可以考虑在街道中间摆放花车(租金最高)以及遮阳的绿化。当然，若两边的建筑物超过三层，则需增加街道的宽度。至于购物中心内的街道，就无法过多考虑视
7、线的范围，68米的宽度就足够了。二、空间的限定人在商业街（专题阅读）内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。例如在北京珠江国
8、际城商业街设计中：入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/31/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间
9、的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。三、商铺价值KPI商业街区的核心价值点在于商铺
10、，而商铺的KPI包括位置、交通、视野和质素。1、位置聚客点 ：价值与聚客点的距离成反比。阳街/阴街：阳街是人流动线的主要一侧，价值远大于阴街。内街 /外街 ：外街价值大于内街。坡道 ：价值与道路坡道角度成反比。2、交通道路状况：道路是否通车?道路的宽度是否超过 20 米?道路中央是否有隔离带(或绿化带) ?是否有过街人行道?是否有汽车转弯路口?是否有快速干道?交通状况：商铺附近是否有交通枢纽?车流、人流速度是否适中?由此都会导致不同的商铺价值。3、视野临街建筑形态：不同的建筑形态导致不同的可视性，产生不同的人流吸引，直接导致不同的商铺价值和街区价值。4、质素物业质素 ：形状异型铺不利使用，价值降低。进深开间进深比过小，小于 1/3， 价值急剧降低。层高层高过低，低于 3 米(净高)， 价值降低。梁柱商铺内部有梁或柱，侵蚀面积，不利使用，价值降低。四、商业成功运作规律 / 文档可自由编辑打印
