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1、保利班芙项目修复专项方案一、工程概况 本项目位于南海区里水镇里水大道与佛山一环交会处西南位置，属原里水班芙小镇地段，占地919.35亩，已开发251亩。由于历史原因造成了8年烂尾项目。本项目为佛山市保利班芙洋房CD区，项目工程总建筑面积约90564.6平方米，其中洋房2#、3#、4#、5#建筑面积27862.07平方米，洋房6#、7#、8#、9#、10#建筑面积9085.51平方米，别墅CD区联排7栋（L3-58、E1-6、F1-5、F3-6）建筑面积7538.44平方米，洋房1#、11#、12#栋建筑面积16644.4平方米，以及其附属设施和商业街约29433.88平方米组成。本项目洋房和别
2、墅项目为毛坯房交楼，本方案主要是针对2#、3#、4#、5#栋洋房和7栋CD区联排别墅的砌体装修修复工程而编制。二、项目现状2.1工程状况2.1.1、洋房2#、3#、4#、5#栋共11层，主体结构已平顶，内外墙砌体基本完成，内外墙抹灰和天花部份已施工，部份门窗框已安装但全部已被拆除，余下部份未完成结构构造手尾工程。2.1.2、别墅CD区联排7栋（L3-58、E1-6、F1-5、F3-6），结构、砌体、抹灰和屋面基本完成。门窗框和栏杆已安装但部份已拆除。2.2工程质量普查情况本项目已烂尾8年，风吹雨打及年久失修，整个建筑物受紫外线照射、雨水冲刷、灰尘污染白蚁的侵蚀，造成建筑物质量影响非常大，开工前
3、我司已对已建的栋号展开全面的普查：2.2.1、内墙抹灰质量现象：内外墙砌体为灰砂砖，内墙水泥石灰混合砂浆抹灰， 墙面面层部份罩一层水泥浆抹光后出现大面积龟裂和裂纹，由于墙面抹灰前没有事先按规矩找方，挂线、做灰饼和冲筋用料强度较低或冲筋后过早进行抹灰面施工的原因，造成墙面平整度和垂直度普遍大于4普通抹灰的验收标准，墙面空鼓严重（之前施工队遗留部份墙面抹灰验收实体有记录）。墙面和顶梁砖部位由于铁丝网规格太细及宽度太小和漏挂，所以普遍出现裂缝，砂浆强度普通偏低。 2.2.2、天花板抹灰质量现象：本项目楼板模板安装采用旧铁皮（旧油桶铁皮）安装，由于旧油桶铁皮存在油污，基层处理十分困难，且出现楼面模板高
4、低不平现象，所以经质量普查平整度普遍大于普通抹灰的验收标准。由于楼板平整度差，造成抹灰面厚薄不一，基层清理不干净，底层砂浆与楼板粘结不牢，存在较大部份的空鼓裂缝。2.2.3、楼地面质量现象: 本项目混凝土采用现场搅拌，现场搅拌混凝土的砂石含量难于控制，造成楼面找平施工困难，施工工艺控制不严格，楼面普通存在不平整，走道、卫生间、厨房、阳台、厅和房之间的楼面建筑预留高差和阳台找坡普通偏差较多，超出验收规范标准要求，难于按毛坯房交楼标准进行对小业主交楼。2.2.4、外墙面抹底灰质量现象:：外墙砌体为灰砂砖, 墙面和顶梁砖部位由于铁丝网规格太细及宽度太小和漏挂(不同材料处加钉铁丝网)，所以墙面普遍出现
5、裂缝，砂浆强度普通偏低。由于砂浆强度普通偏低，抹灰底层裸露长达8年之久，随着日光照射产生的温度应力，抹灰底层张缩频繁，极易导致爆裂，且抹灰面层经过多年的雨水冲刷、灰尘污物淀积于空腔内、紫外线严重侵蚀抹灰表面，种种因素造成外墙抹灰面层表面颜色褪化，墙面爆裂、空鼓，侵蚀表面砂粒裸露。2.2.5、供电、供水管线预埋质量现象：由于管线已预埋，无法判断预埋管线是否通畅，线盒基本老化，楼面的预埋线管基本裸露在楼面，只用水泥砂包裹一层。三、施工处理方案3.1洋房2#、3#、4#、5#栋内墙抹灰处理：墙面原有抹灰层全部整体人工打凿铲除，建筑垃圾清理干净。打凿松散的砖墙先行修复，并对所有预埋的供电线管、线盒进行
6、拆除，重预埋供电、弱电等管线，混凝土面和砖墙面基层表面砂浆残渣污垢均清理干净，基层表面凹 明显部位应事先剔平或用1:2.5水泥砂浆找平，墙面用水泥加108胶水拉毛。墙面满挂金属网。3.1.1基层处理：吊直、套方、灰饼、墙面冲筋。抹底层灰工序的做法与墙面抹面层灰浆时基本相同，但底灰灰用1:2.5水泥砂浆涂抹，施工前湿润墙面，并用木抹子搓平带毛面，在砂浆凝固之前，表面用扫帚扫毛。3.1.2抹水泥砂浆面层：用1:2.5水泥砂浆或按计要求的水泥混合砂浆抹面层，厚度58mm。操作时先将墙面湿润，然后用砂浆薄刮一道使其与底层灰粘牢，紧跟着抹第二遍，达到要求的厚度，用压尺刮平找直后，用铁抹子压实压光。墙面阳
7、角抹灰时，先将靠尺在墙角的一面用线锤找直然后在墙角的另一面顺靠尺抹上砂浆。3.2洋房2#、3#、4#、5#栋天花板抹灰处理：3.2.1原有天花板抹灰层全面进行空鼓和平整度、裂缝排查，空鼓部份人工凿除局部修补；平整度超于规范要求部份要表面用水泥砂浆补平或用腻子灰补平，并对所有预埋的供电线管、线盒进行检查，发现破烂或原有存在质量问题的需重新更换。3.2.2由于修补和与重新抹灰墙面颜色及原有天花板抹灰变色，所以天花板抹灰面刮二遍腻子灰，使墙面与天花板颜色均匀。3.3洋房2#、3#、4#、5#栋楼地面处理：3.2.1建筑垃圾清理干净。打凿松散楼地面混凝土，并对所有预埋的供电线管和供水管进行拆除，楼面刨
8、槽重新设置供电线管和供水管、弱电等管线预埋。3.2.2刷素水泥浆结合层：宜刷水灰比按设计要求的素水泥浆，用竹扫帚均匀涂刷，随刷随做面层，并控制一次涂刷面积不宜过大；打灰饼、冲筋：根据+1.00m线，在地面四周做灰饼，然后拉线打中间灰饼再用干硬性水泥砂浆做软筋，软筋间距约1.5m左右。在有地漏和坡度要求的地面，应按设计要求做泛水和坡度，对于面积较大的地面，则应用水准仪测出面层平均厚度然后边测标高边做灰饼；在两冲筋之间均匀地铺上砂浆，比冲筋面略高，然后用刮尺以冲筋为准刮平、拍实，待表面水分稍干，禁止用水泥粉吸水催干。用木抹子打磨，要求把砂眼、凹坑、脚印打磨掉，操作人员在操作半径内打磨完后进行抹光，
9、对于拉毛地面不用压光。向后退着操作，在水泥砂浆初凝前完成；水泥砂浆完工后，第二天要及时浇水养护，使用矿渣水泥时尤其应注意加强养护。必要时可蓄水养护，养护时间宜不少于7天。按设计图纸要求进行走道、卫生间、厨房、阳台、厅和房之间的楼面建筑预留高差和阳台找坡处理。3.4洋房2#、3#、4#、5#栋外墙面抹底灰处理：3.4.1搭设外墙脚手架，墙面原有抹灰层全部整体人工打凿铲除，建筑垃圾清理干净。打凿松散的砖墙先行修复，混凝土面和砖墙面基层表面砂浆残渣污垢均清理干净，基层表面凹 明显部位应事先剔平或用1:2.5水泥砂浆找平，墙面用水泥108胶水拉毛。墙面满挂金属网。3.4.2外墙抹灰工程施工前，需安装好
10、门窗框、百页窗框、阳台栏杆和预埋铁件等，并将墙上的施工孔用膨胀砂浆堵塞密实。外墙窗台、窗眉、雨篷、阳台，压顶和突出腰线等，上面应做流水坡度，下面应做滴水线或滴水槽，滴水槽的深度和宽度均不应小于10mm，并整齐一致。由于本工程项目外墙面有不同的装饰面，如贴陶瓷劈开砖、外墙油漆、毛石片石墙面。外墙抹灰需根据设计图纸不同装饰面进行外墙底层抹灰施工。3.5洋房2#、3#、4#、5#栋供电、供水预埋处理：建筑垃圾清理干净。打凿松散楼地面混凝土，墙面抹灰铲除后对所有预埋的供电线管和供水管进行拆除，按设计图纸墙面和楼面刨槽重新设置供电线管和供水管、弱电等管线预埋。3.6 CD区联排别墅抹灰墙面的处理：3.6
11、.1原有墙面抹灰层全面进行空鼓和平整度、裂缝排查，空鼓部份人工凿除局部修补；平整度超于规范要求部份要表面用水泥砂浆补平或用腻子灰补平，并对所有预埋的供电线管、线盒进行检查，发现破烂或原有存在质量问题的需重新更换。3.6.2由于修补和与原有抹灰墙面颜色变色，所以墙面全部刮二遍水泥加108胶腻子灰，使墙面颜色均匀一致。3.7 CD区联排别墅斜层面天花板和楼层天花板面层的处理：3.7.1别墅斜屋面天花板：别墅斜屋面天花板为混凝土拆模后未进行修补，经全面排查，由于天花板面模板安装质量差，全部使用小块木模板拼装，楼底表面高低不平、蜂窝较严重。施工前搭设满樘红脚手架，对楼面高低不平、蜂窝处用水泥砂修补平整
12、，刮二遍水泥加108胶腻子灰。3.7.2别墅楼层天花板：原有楼层天花板抹灰层全面进行空鼓和平整度、裂缝排查，空鼓部份人工凿除局部修补；平整度超于规范要求部份要表面用水泥砂浆补平或用腻子灰补平，并对所有预埋的供电线管、线盒进行检查，发现破烂或原有存在质量问题的需重新更换。由于修补和与重新抹灰墙面颜色及原有天花板抹灰变色，所以天花板抹灰面刮二遍水泥加108胶腻子灰，使墙面与天花板颜色均匀。3.7.3别墅栋供电、供水预埋处理：对所有预埋的供电线管、线盒进行检查，发现破烂或原有存在质量问题的需重新更换。所有预埋的供电线管进行穿线检查，所有安装完成的排水排污管道进行通水通球试验、破烂或原有存在质量问题的
13、需重新更换。四、质量计划及保障措施4.1质量要求目标和控制指标4.1.1质量目标：合格。必须符合国家及地方的规范规定，符合设计要求，保证通过施工验收，且确保不因本分项工程原因影响项目优良工程的评定。4.1.2质量保证体系本工程中我司将实行项目管理体系，成立专门的项目经理部，下设职能部门，实施对该项目的质量管理。质量保证体系见下图：合约负责人预算员财务人员项目经理公司经理公司技术负责人专家组公司质保部门制定工程质量目标，提供全方位支持服务现场负责人施工员材料员技术负责人制定实施细则指导监督落实质安员技术员专业工程师其他相关人员施工作业班组执行奖罚制度负责实施和过程控制4.1.3质量管理体系施工质
14、量的管理组织是确保工程质量的保证，其设置的合理、完善与否将直接关系到整个质量保证体系能否顺利地运转及操作，在本工程中，我司将以以下的组织机构来全面地进行质量的管理及控制。公司领导项目经理项目副经理项目技术负责人质量管理组施工管理组技 术 组材料管理组安全管理组各施工班组4.1.4质量管理职责施工质量管理组织体系中最重要的是质量管理职责。职责明确，是落实责任到位、有效管理的首要条件。施工质量管理组织机构作为我单位在本工程施工现场质量控制的直接实施者，在此，我单位对施工现场管理人员的质量职责予以明确：项目经理的质量职责：项目经理作为项目的最高领导者，对整个工程的质量全面负责，在保证质量的前提下，平
15、衡进度计划，经济效益等各项指标的完成，并督促项目所有管理人员树立质量第一的观念，确保质量保证计划的实施与落实。项目技术负责人的质量职责：项目技术负责人作为项目的质量控制及管理的执行者，应对整个工程的质量工作全面管理，从质保计划的编制到质保体系的设置、运转等，均由项目技术负责人负责。同样，作为项目技术负责人应组织编写样各种方案，作业指导书，施工组织设计，审核分包商所提供的施工方案等，主持质量分析会，监督各施工管理人员质量职责的落实。项目技术负责人亦是项目的质保经理。施工员的质量职责：把抓工程质量作为首要任务，在布置工作任务时，充分考虑施工难度对施工质量带来的影响，在检查正常生产工作时，严格按方案、作业指导书等进行操作检查，按规范、标准组织自检、互检、交接检等的内部验收。质检人员的质量职责：质检人员作为项目对工程质量进行全面检查的主要人员应有相当的施工经验和吃苦耐劳的精神，并对发现的质量问题有独立的处理能力，在质量检查过程中有相当的预见性，提供准确而齐备的检查数据，对出现的质量隐患及时发出整改通知单，并监督整改以达到相应的质量要求。施工工长的质量职责：施工工长作为施工现场的直接指挥者，首先其自身应树立质量第一的观念，并在施工过程中随时对作业班
