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1、西街。大都汇商业街招商计划书第一部分 招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：西街.大都汇-商洛休闲购物的天堂2、顺应商洛新一轮开发趋势，解民所需。陕西浩晟集团股鼎力巨献，政府支持， 民心所向 。3、重塑商洛CBD的核心区位，打造商洛城市新商业配套中心及休闲广场建设，打 破商洛传统商业模式，引领商洛城市商业全面升级。4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业的成功经验,整合 国外先进商业模式并结合商洛本地文化,为商洛人民打造全新的休闲购物中心。5、近十五万平方米的商业建筑面积,集一流大型超市、时尚百货、五星级国际院 线、量贩KTV、餐饮多功能为一体的购物中心，时尚
2、精品品牌专卖与中档鞋城、 服装城、儿童用品游乐城为一体的西街.步行街和沿湖风光餐饮休闲娱乐荟萃的 西街。金水岸餐饮休闲娱乐风情街，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将 成为商洛的真正核心商业中心。（二）招商定位作为商洛的第一家真正的城市综合体，我们将重点吸纳具有品牌知名度、经营正 规、运营良好的品牌商家,以折扣店为主体,以品牌加低价为主题,以满足大众全 方位消费需求。（三）业态定位 结合商洛消费文化,以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌折扣店、特色店、主题乐园、电器卖场、超 市、书城等。采用多元化经营模式，一站式（shopping mall），以品
3、牌加低价 的商品定位满足各界人士的消费需求。二、招商策略（一）业态设计先行,准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础。准确、差 异化的业态定位乃是竞争胜出的原因。高新区项目的开发与运营要始终坚持”全 新的广场环境、全新的消费业态、全新的购物组合先进理念。在业态组合方面， 我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点,重点突出，业态丰富,有机结合。 坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！由此,我们确定了以各类品牌店、大卖场、 大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20左右.（二）先确定主力店,再全面招商 考虑到主力店、次主力店、国际品牌
4、店及其他品牌招商的不同特点,制定了先确 定主力店,再全面招商”的基本策略。在执行过程中,主力店、餐饮、娱乐要提前招商,其它随后进行。（三）为客户度身订做开店全面解决方案在这一策略的指导下，需要有一支经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情 况灵活调整和实施租赁政策.例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他 们提出度身订做的解决方案;妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相 对成行成市、互惠共赢,而不是互相干扰、削弱；根据整体定位和业态组合，对 进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在高新项目的定位、档次 和其他品质。（四）人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略 在市场
5、宣传推广方面，实行整合推广策略，为招商工作提供有力支持。 一为媒体宣传，二为招商活动。关键性招商活动如下： 招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会等。（五）招商进度、质量、费用统一控制 为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用 上将严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定 位对 商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费 用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖
6、励管理。4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决 避免宣传费用的乱用和浪费。第二部分 招商计划 一、统筹计划内容 统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时 间跨度为招商全面启动至开业。（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排 阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、开业调整阶段四个 阶段。招商目标:由于高新项目的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作 不是招满了就结束了。但为了明确方向,特定目标如下：1、截止到2016年3月，完成主力店招商（大型超市，影院、KTV的
7、合同签约招商 工作）。2、截止到2016 年5 月底，基本完成步行街和风情街二、三层次主力店（50%）、 一层门店（20%）的招商任务。3、截止到2016 年7 月底，完成步行街和风情街二、三层次主力店（35）、一 层门店（50%）的招商任务，基本完成开业招商任务。4、截止到2016 年8 月底，完成步行街和风情街二、三层次主力店（15%）、一 层门店（30）的招商任务，完成整体招商任务.4、2016.7月次主力商家及一层门店商家开始入场装修，为开业做准备。力争9 月 10左右达到试业标准，确保国庆前与购物中心同期开业。为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2016 年3月开始执
8、行， 截止到2016 年10月前开业.具体工作安排见下面的计划执行时间表。（二）招商人员的招聘和招商代理团队的选择，打造一支精悍的招商团队 再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此 招聘、选拔挑选招商精英团队，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最 核心任务。目前，新聘招商专员二名，从一期项目调来招商主管和设计各一名，组建了一个 招商团队，但这远远不够.通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、 拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 20 人左右的专业 化团队。一个团队不仅需要专业化，更需要一体化.因此，对团队的培训尤其重要. 目标是使整
9、个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值 取向，培训内容如下：1、企业核心理念的培训.2、团队执行力的培训。3、项目知识的培训,以使团队成员对项目有一个清楚的认识。4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培 养和提高团队成员的招商能力。5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。6、商业地产招商专业培训.（三）招商架构、招商机制的建立 在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是 实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化.以节省招商费用，提 高工作效率.2、招商人员主要工作职责（1）招商
10、一组主要负责主力店的招商工作：2 人（2）招商二组主要负责餐饮、娱乐的招商工作:5人（3）招商三组主要负责传统百货、服饰类别的招商工作:8 人（4）招商四组主要负责综合类招商工作：3 人（5）策划部暂定员三名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案 的策划撰写和设计。一名策划,二名设计。根据发展需要，在高新项目开业前， 需要再增加策划二名.（6）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，将在12月底 前完成基本骨干架构，在开业前3个月完成全部人员招聘工作。招商机制的建立,是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有 章可依、奖罚分明,既讲究个人贡献、更注重团队精
11、神。建立一系列的管理制度.（1）招商人员奖励政策的建立（2）招商人员处罚政策的建立（3）招商人员日常管理规范制度的建立等（四）相关招商资料的准备（1）招商手册和招商说明书（2）租赁合同（3）委托经营合同（4）定租确认书（5）招商委托书（6）招商流程表（7）招商文案（8）退房申请表等（9）授权委托书等 以上文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！（五）招商方式、目标客户的确定招商方式：1、项目招商发布会2、项目推介洽谈会3、大型零售连锁会议4、登门拜访 5、电话联系6、面对面沟通7、行业协会、政府机构8、各地商会（七）招商政策的制定 在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商
12、政策可以 成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。 为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金方面给予一定的优 惠。（八）媒体宣传推广计划的制定执行 商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！ 孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势,重视宣传的协同效应。 造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告,形成密集 的市场宣传攻势.在短时间内，在沈阳、辽阳、海城、营口,乃至大连形成热门话 题,有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是：1、节省大笔广告费,因为好的选题和好的文章,一些报纸的收费要比广告收费少 很多。2、能够使目标商家比较详细的了
13、解我们的项目情况.避免单一的媒体宣传形式， 不宜以硬广告为主，缺少详细的分析和介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而 过，不能引起商家的注意和研究.而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且,广告 性不强,不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去.能很快的达到我们的目 的。3、由于是专业性的宣传，可以提升商业项目档次，塑造良好品牌形象,为后续开 业经营奠定良好基础。在吸引大商家入驻宣传方面，我们宜采用多种宣传手段:报纸、行业报纸、专业 杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，根据鞍山本地情况分析， 确定主打区域为沈阳、鞍山，其次，为大连。主要报纸为各地晚报，其次为
14、各地 晨报.时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计 划表。（九）大型主题招商活动的策划执行 大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播） 宣传炒作，是高新项目招商推广的“核武器”.1、招商发布会2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式。4、阶段性的招商成果发布会5、以项目命名的大型零售连锁会议6、工程重要节点（填土、竣工等）完成及开业庆典会根据目前的项目招商情况,在12明年3 月份，计划举行招商发布会、项目推 介会、签约仪式,其它活动视具体发展情况而定
15、.活动具体策划执行方案在确定后 撰写。（十）招商费用预算招商费用包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用一一广告及招商活动费 用、招商人员提成。招商总费用另行计算。人员差旅费用（按公司标准报销）、商家接待费用拟实报 实销。宣传费用一一广告及招商活动费用、招商人员提成一事一报。（十一）租金建议方案 根据鞍山本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，来确定 我们租金水平。（另行制定）（十二）招商政策建议方案1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况（1）小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金. 大商家：根据谈判情况,由上级领导确定。（2）小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1 个月支付.2、“房租高开低收 房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益,同时也体现项目的价值和商铺的 档次及品质,在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租 金订到一个较高的水平,然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周 边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。3、“放水养鱼”，装修免租期政策 根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个 月免租期,大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。4、协助办证：提供工商、税务、卫生、公
