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1、租赁合同和高空抛物法律讲义租赁合同和高空抛物法律讲义一、 关于房屋租赁合同的相关法律（一） 租赁合同必备条款1、 房屋的基本情况房屋基本情况指：一方面是指房产本身的状况，包括物业地址、建筑面积；另一方面是指房屋的权属状况，一般是指产权证编号，产权人姓名以与是否设定了抵押等。2、 关于水电、物业等其他费用承担方式租赁合同除了明示租金、押金的支付方式外，还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式，对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定，可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。3、 关于房屋的维护、维修在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况，因此约定
2、房屋维护、维修的权责非常有必要，租赁合同里“房屋的维护、维修”约定了出租方和承租方的责任，保证在租赁期内房屋与附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时，两种不同情况的解决方案，以有效避免出租方和承租方因物品损坏带来的纠纷。4、 租赁合同解除的具体情况的约定在租赁合同中应注明租赁合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束出租方和承租方的行为，保障双方的权利。比如应当细化出租方或者承租方单方解约的权利：出租方延迟交付房屋多久、交付的房屋不符合合同约定或影响承租方安全等等，承租方可以单方解除合同；承租方不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变
3、房屋用途等出租方可以单方解除合同。5、 租赁合同的违约责任与追究在签订租赁合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。在租赁合同中，违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。这将保证合同的顺利执行，降低出租方和承租方的风险。6、 租赁物的用途在租赁合同中，必须写明租赁物的具体用途。承租方必须按照合同规定的用途使用租赁物，如果违反合同规定的用途或擅自转租给第三人或进行其他违法活动时，出租方有权解除合同。7、 租赁期间租赁物的维修保养条款维修责任：若当事人没有另外约定，出租房屋的养护、自燃或第三人造成的损坏或故障，
4、其维修责任在于出租方；若因承租方使用不当或过错造成的损坏或故障，则承租方需承担维修责任或维修费用。8、 装修条款若出租方同意承租方对房屋进行装修，要注意审查装修的有关约定：装修的内容和要求、承租方对装修公司与其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或者一定期限内免租等。9、 转租条款在租赁合同的履行中，如果确有转租的必要，承租方应该通知出租方这一情况以获得出租方同意。未经同意的转租是违约行为，承租方要承担责任。在转租中，出租方、承租方、第三人要搞清楚自己、他人有何种权利，承担何种义务。如第三人损坏租赁物，承租
5、方要向出租方承担赔偿责任；又如出租方与承租方租赁关系结束，出租方可以直接向第三人收回租赁物，第三人不得以转租为借口拒不返还等。（二） 租赁合同权利义务1、 出租人在房屋租赁关系中享有以下权利（1）按约定收取租金，获得使用租赁物所产生的收益的权利。相对应承租人有按时支付租金的义务，承租人延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（2）未经出租人同意擅自转租的，出租人有解除合同的权利。相对应，承租人转租房屋应取得出租人的同意。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的
6、，承租人应当赔偿损失。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（3）按约定收回租赁物与其他权利。相对应承租人有妥善保管租赁物的义务，因承租人保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人有在租赁期间届满时按约定或者租赁物的性质使用后的状态返还租赁物的义务。（4）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。（5）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人有要求承租人恢复原状或者赔偿损失的权利。相对应承租人
7、若要对租赁物进行改善或者增设他物的，应经过出租人的同意。2、出租人在房屋租赁关系中负有以下义务（1）按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途以与维修租赁物，出租人还有应当定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态的的;承租人发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，出租人有与时修复的义务，但租赁合同另有约定的，从其约定。相应的如因出租人不能维修租赁物影响使用时，承租人有减付租金的权利。同时因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；造成不能实现合同目的的，承租人解除合同的权利。（2）出租人出卖租赁房屋的，有在出卖
8、之前的合理期限内通知承租人的义务且承租人享有以同等条件优先购买的权利。若承租人没有购买该出租的房屋，则租赁物所有权变化，不影响租赁合同效力。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人有要求减少租金或者不支付租金的权利。3、承租人在房屋租赁关系中享有以下权利（1）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（2）租赁物危与承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。（3）承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（三）租赁合同中添置物处理
9、1、当事人约定原则适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在贯彻执行民法通则若干问题的意见(下称意见)第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同
10、属非正常终止(如合同无效或被解除)，即使当事人事先约定了具体处理条款，也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危与无过错方的利益。2、侵权责任原则适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未
11、取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。合同法第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”城市房屋租赁管理办法第二十三条规定：“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第86条规定：“没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除。”上述规定是侵权责任原则的主要依据。3、过错责任原则在承租人取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情
12、形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。(1)租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。(2)租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。(3)合同无效或被撤销，应当根据民法通则第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。4、公平原则因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给
13、予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。（四） 案例 案例一 承租人煤气中毒2012年2月28日，张某、贾某的儿子小张通过中介唐某找到邓某的房屋看房，双方初步达成了租房意向。次日，小张提出要邓某提供热水器，邓某同意安装一台水龙头式的电热水器，随后双方签订房屋租赁协议。2012年3月4日小张找到一安装工为其在租住房屋卫生间外的过道墙上安装了一台燃气热水器，并在小区的液化气配送点购买了液化气。2012年3月5日下午
14、，因小张没去单位上班，电话无人接听，其同事向公安机关报警，随即桂林市公安局秀峰分局刑事技术室派员赶到小张租住的房屋进行了现场勘验。2012年3月9日，桂林市公安局物证鉴定所出具法医学尸体检验报告认定小张符合一氧化碳中毒死亡特征。小张的父母诉至法院，要求房主和中介共同赔偿死亡赔偿金341280元、丧葬费15921元、处理丧葬事宜交通费1000元、处理丧葬事宜误工费1600元、精神损害抚慰金10000元。邓某应诉后认为出租给小张的房屋符合居住和出租条件，不存在任何安全隐患。且小张作为成年人应当知道在使用燃气热水器时要保持房屋通风，死亡后果是其自身过错所致。唐某认为小张的死亡与其提供的中介服务之间没
15、有必然的法律因果关系，其没有任何的侵权行为，不应承担赔偿责任。法院审理后认为，根据邓某和唐某的陈述，原来小张租住房屋签订租房协议时，邓某是同意为其安装一台电热水器，但小张却自行购买了燃气热水器与煤气罐，并请人进行了安装。出租屋的卫生间与客厅的窗户上均安装了排气扇，小张作为完全民事行为能力人其应当具备基本的生活常识，应当知道使用煤气时应当保持房屋内的通风，但从公安部门的现场勘查情况看，小张的死亡符合一氧化碳中毒死亡的特征，其死亡时屋内的门窗紧闭。这说明小张在使用煤气时未注意开门窗等，保持通风，这才导致了悲剧的发生，对此小张自身应承担主要的责任。虽然本案中导致小张一氧化碳中毒的设施燃气热水器与煤气
16、罐系小张自行购买安装，但根据双方的租房协议热水器应由邓某提供，是因邓某未按约提供电热水器，小张才自行购买了燃气热水器，邓某未全面履行合同义务的行为与小张一氧化碳中毒死亡的结果之间有一定的因果关系，故其对小张的死亡应承担相应的赔偿责任。另邓某未经相关部门的审批擅自将房屋隔断改造成两套房，两套房屋相连的门洞被封死，使得出租屋在使用上不符合安全保障要求，存在包括室内通风受到影响、房间使用的格局不规范等安全隐患，故邓某对小张的死亡应承担10%的赔偿责任。唐某作为房屋中介，其系向小张与邓某提供订立租房合同媒介服务的居间人，其在提供媒介服务时并没有隐瞒订立合同的重要事实或是提供虚假的情况，即其在履行居间合同时没有过错，唐某提供居间服务的行为与小张的死亡没有必然的因果关系。唐某亦不是房屋的所有
