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1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A. 单元估算法B. 概算指标法C. 单位指标估算法D. 工程量近似匡算法正确答案：B,2.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资的（）特性。A. 区位选择异常重要B. 需要适时的更新改造投资C. 易产生资本价值风险D. 依赖专业管理正确答案：B,3.开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验
2、线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A. 规划意见书（选址）B. 建设用地规划许可证C. 设计方案审批阶段D. 建设工程规划许可证正确答案：D,4.从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，是在分析（）布局的合理程度。A. 房地产产品结构B. 房地产供给结构C. 房地产投资结构D. 房地产总量结构正确答案：A,5.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙
3、=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A. 乙正确答案：A,6.某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A. 3.5%B. 5.17%C. 7.75%D. 8.59%正确答案：C,7.某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。2012年真题A. 垄断性B. 外部性C. 复杂性D. 信息不对
4、称性正确答案：B,8.下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A. 筹资功能B. 定价功能C. 资本配置功能D. 规避风险功能正确答案：D,9.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A. 8.17%B. 13.62%C. 14.00%D. 23.33%正确答案：B,10.从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A. 权利B. 义务C. 信用D. 债务正确答案：A,11.关于预算，下列说法
5、错误的是( )。A. 可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B. 当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C. 预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D. 年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化正确答案：D,12.某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。2009年真题A. 半个月B. 2个月C. 半年D. 2年正确答案：D,13.关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。A. 项目投资现金流
6、量表应以全部投资为基础进行编制B. 项目投资现金流量表现金流出中不包括财务费用C. 项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D. 项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费正确答案：D,14.下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。2012年真题A. 时间风险B. 比较风险C. 持有期风险D. 通货膨胀风险正确答案：D,15.在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A. 空置率合理空置率B. 空置率正确答案：B,16.根据投资的对象，房地产投资可以分为( )。A. 房地产开发投资和购买投资B. 土地投资和房
7、屋投资C. 建筑材料投资和土地投资D. 生产投资和经营投资正确答案：A,17.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A. 市场供求风险B. 通货膨胀风险C. 利率风险D. 或然损失风险正确答案：B,18.在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A. 空置率合理空置率B. 空置率合理空置率C. 空置率=合理空置率D. 不能判断正确答案：B,19.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（ ）。A. 有效市场渗透市场服务市场B. 服务市场有效市场
8、渗透市场C. 有效市场服务市场渗透市场D. 服务市场渗透市场有效市场正确答案：C,20.保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A. 利润为零时B. 利润最大时C. 允许的最低经济效益指标D. 允许的最高经济效益指标正确答案：A,二.多项选择题(共20题)1.房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。A. 借款偿还期B. 利息备付率C. 偿债备付率D. 资产负债率E. 速动比率正确答案：A,B,C,D,2.下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。A. 进行项目的财务评价B. 获取项目所需土地C. 确定
9、规划设计方案并获得批准D. 对项目的建设工程进行招标E. 提交项目开工申请并获得批准正确答案：B,C,D,E,3.利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A. 导致房地产实际价值折损B. 增加收益现金流C. 加大投资者融资成本D. 增加市场供给E. 抑制市场投资需求正确答案：A,C,E,4.下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A. 等于银行存款利率B. 等于银行贷款利率C. 是投资者所要求的最低利率D. 是银行同业之间的短期资金借贷利率E. 一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：C,E,5.房地产投资的弊端有（）。A. 不可移动性B. 变现性差C. 投资数额巨大D. 投资回收期长E.
10、 需要专门的知识和经验正确答案：B,C,D,E,6.房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括（）。A. 建设工程用地批准手续已经办理B. 建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C. 已按规定办理了工程安全监督手续D. 已按规定确定了施工企业E. 施工图设计文件已按规定进行了审査正确答案：A,C,D,E,7.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A. 利润总额B. 投资利润率C. 资产负债率D. 财务净现值E. 偿债备付率正确答案：A,B,8.从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因
11、素有（）。A. 投资利润率B. 通货膨胀率C. 投资风险D. 经济增长率E. 存款准备金率正确答案：A,B,C,9.房地产开发项目的基本报表包括（ ）。A. 现金流量表B. 财务计划现金流量表C. 利润表D. 资产负债表E. 投资计划与资金筹措表正确答案：A,B,C,D,10.关于复利计算过程中的各项系数及相关知识的理解，下列说法正确的有（）。A. 等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额AB. 等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值的情况下求P，或已知P的情况下求FC. 等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每
12、年以相同的数量发生变化D. 等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的E. 等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化正确答案：A,C,E,11.下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。A. 开发销售模式B. 开发持有出租出售模式C. 购买持有出租出售模式D. 购买更新改造出售模式E. 购买更新改造出租模式正确答案：B,C,12.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用( )。A. 单元估算法B. 多元估算法C. 单位指标估算法D. 工程近似匡算法E. 概算指标法正确答案：A,C,D,E
13、,13.物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。A. 重新装修费用B. 更新改造费用C. 建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D. 空置损失费用E. 为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失正确答案：A,B,C,14.房地产开发项目的市场定位方式主要有（）。A. 产品差别化定位B. 避强定位C. 对抗性定位D. 服务差别化定位E. 重新定位正确答案：B,C,E,15.开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A. 无偿划拨B. 协议出让C. 挂牌D. 拍卖E. 招标正确答案：A,B,16.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A. 总量结构B. 区域结构C. 租买结构D. 供求结构E. 物理结构正确答案：A,B,C,D,17.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。A. 潜在毛租金收入B. 经营费用C. 租金损失D. 其他收入E. 报酬率高低正确答案：A,C,D,18.国
