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1、房地产项目后评估模板- 2 - 3 - 4 - 5 -项目概述土地获取时间、获取方式、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等1 项目前期阶段的后评估1.1 前期地块调研、项目定位后评估地块筛选、调研有无土地瑕疵、有无权属争议、有无隐藏问题项目定位产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例获取土地土地获取是否合理1.2 前期初步规划设计方案后评估地方规范清晰度人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等经济指标合理性红线范围是否清晰、户数、建筑面积、容积率、建筑密度等1.3 前期初步经济测算后评估指标是否齐全取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免标准是否合理取费标准是否合理
2、1.4 经验教训总结经验编事件产生效果号123- 6 -吸取教训编事件产生影响处理办法号1231.4.3 工作建议2 规划设计后评估2.1 设计单位筛选、执行过程中的沟通分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、信誉、合作历史；供方（设计院）的选择、管理与沟通；设计师最大潜能的释放；如何在充分利用部门内人力资源的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性及效果评价；设计效果与施工完成后效果的对比、评价；设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响；2.2 设计水准设计图纸质量有无重大设计缺陷、 设计变更增加量、 设计变更及调整对设计概算及工程工期的影响设计变更对后
3、续施工、销售、成本等造成的影响；效果评价及分析重点从 1、小区规划方案设计； 2、户型设计结合营销； 3、外立面设计含百叶于格栅； 4、景观设计； 5、精装设计； 6、设备管道对设计效果的影响设计效果与施工完成后效果的对比、评价；2.3 施工中与项目部的配合如何在充分利用部门内人力资源的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性及效果评价；2.4 设计合同的签订及后期服务所签订的设计合同评价与建议：合同中（尤其是景观和精装）中是否应加入设计师现场服- 7 -务的时间；对设计单位合作情况的评估；设计变更是否及时、变更收费是否明晰；2.5 经验教训新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价；
4、总结经验编号事件产生效果123吸取教训编号事件产生影响处理办法123工作建议3 工程管理工作后评估3.1 工程管理前期准备工作项目部组建、人员配备及进场时间组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等施工单位考察、筛选、管理主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等施工监理单位考察、筛选、管理施工监理单位资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用3.2 工程施工管理评估工程名称：施工单位：工程造价：工程是否委托监理：合同开、竣工日期： 20年月日20年月日实际开、竣工日期： 20年月日20年月日验收结论：- 8 -工程工期执行情况各个阶段性工作完成的时间节点
5、与计划时间节点之间差距、原因分析：正负零、主体结构、外架拆除、竣工验收等工程质量执行情况是否按照施工组织设计组织施工；能否配合甲方、监理的日常管理及各种隐蔽及阶段性验收工作；能否对各种进场构配件、材料严把质量关；能否严格按照设计图纸、国家规范及强制性条文进行施工；是否出现施工重大质量问题，工程质量合格率；是否达到合同质量目标要求等。工程变更、签证执行和申报情况施工单位能否对于建设方工程内和工程外的变更，及时准确的予以贯彻执行；能否对于变更执行后的签证申报；能否在合同规定的期限内及时申报并予以及时核对；对于涉及变更减少的部分，能否主动或经提醒后进行申报并予以及时核对等。安全文明施工情况能否按照规
6、范搭设临建生活区和办公区；能否积极配合建设方和政府安检部门对安全文明施工的相关要求进行施工；有无重大伤亡事故发生等。3.3 总体执行情况评估3.4 经验教训总结经验编号事件产生效果123吸取教训编号事件产生影响处理办法123- 9 -工作建议4 营销管理工作后评估4.1 市场调研是否充分城市房地产市场调研城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究；区域房地产市场调研城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究4.2 产品定位与客户定位合理性产品定位合理性产品类型、产品档次、户型搭配；项目定位，价值点的挖掘是否达到预期；客户定位合理性客户群分布、
7、客户挖掘、宣传4.3 价格与推盘策略价格制定合理性开盘均价、楼栋价格、户型价格、层价格、单元价格、价格时间涨幅等；客户敏感点分析： 1、地段、配套、总体规划；2、景观； 3、户型（含阳台、露台） ；4、大堂、楼梯间等公共区域；5、样板间； 6、门窗； 7、车库、车位；分别从外立面、景观、车库、入户大堂及分户交房标准等方面评价该小区，并分析其对价格产生的影响。推盘策略合理性推盘时间、推盘节奏、推盘策划宣传方案等；样板区、景观示范区达到的效果，对营销的促进；4.4 实际销售情况销售计划与实际销售情况对比量价分析对比原因分析4.5 经验教训总结经验编号事件产生效果-10-123吸取教训编号事件产生影
8、响处理办法123工作建议5 成本管理的后评估5.1 工程合同的管理从如总包、景观、精装、电梯、电缆等主要合同，从前期标底的编制、商务条款的谈判，施工中进度款的支付，到后期工程结算等环节进行后评估5.2 目标成本的控制动态成本的控制前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料成本相互影响（非客户敏感部位材料选用项目成本的变化，目标成本的达成率；新材料、新工艺、新技术对目标成本的影响目标成本和结算成本差异分析项目目标成本与结算成本分析表成本非合合同结算差异项控制同值值成本差异序号( 万（2）目目标（万值分析值(万 元）元）（万- （1）-11-元)元）（1）（2）土地一费用购地1款土地2契税前期二工程费设计1费总体1.1规划设计初步、施工1.2图、人防设计园景1.3设计自来1.4水设-12-计电力1.5设计地质2勘探文物3钻探三通4一平临时4.1供电平整4.2场地临时4.3道路临时4.4用水临时4.5围墙前期5其它费用基础设施三建设费-13-供水1工程红线外供1.1水部分红线内供1.2水部分供电2工程红线外电2.1力部分室外电力、2.2电缆工程雨水3污水工程红线3.1外雨污
