南京市房屋销售流程

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1、南京销售流程商品房预售 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，只适用于城市商品房.并在预售前,向南京市房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售应当符合以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报南京市房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

2、南京市商品房预售许可证办理：办案承诺时间：10天 一申报程序 1确定共有共用部位 （207室电话：84729937） 2入网申请 （701室电话：84730531） 3入网认证 （301室电话：84723007） 4预售申办 （201室电话：84720250） 二预售申报资料（除图纸外均用A4纸复印件） 1商品房销售申请书 2授权委托书 3国有土地使用证（如已设抵押权须由抵押权人提供同意办理的书面证明） 4建设项目批文 5建设工程规划许可证 6建设工程施工许可证、施工合同、施工进度说明（附工程进度表） 7规划核准红线图（1：1复印件） 8人防批复、交管局批文9预售房款监管合同 10前期物业管理

3、协议及备案证明或物管公司资质证书 11地名办批复及公安门牌编号（非必收件） 12外销批文（非必收件） 13预售商品房共有共用部位审核表（207室） 14商品房预售方案、资金投入证明 15南京市房屋建设工程白蚁预防证明或白蚁预防临时证明（虎踞南路88号申办） 16入网认证收件收据 三特别提醒 申请人提交的上述证件复印件须加盖公章，同时携带原件核验南京市房屋销售流程：认购签合同贷款收房办证物业认购： 排号 交定金 签定认购书买房排号在排号这种认购方法出现之前，对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。对于消费者来说，可以不受干扰地进行选择。选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了

4、。对于开发商来说，这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略，售房周期比较长。排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。南京还出现过提前三天排队购房的现象，雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳定金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者，你不买后边还有那么多人等着呢。 定金与订金：在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合

5、同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国担保法还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。 签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求

6、发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 签定认购书：商品房认购协议（在办理销售许可证后领取）签合同签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。南京市购房合同分两种：一是“南京市商品房买卖契约”(期房)，二是“南京市商品房现售合同” (现房)两种。买卖契约(期房)和现售合同(现房)的区别：买卖契约在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。 现售合同适用于商品房现房销售(竣工验收合格取得产权证的商品房) 。 贷款： 商业贷款 公积金贷款 一次性付款 分期付款收房：1、 开

7、发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。2 、业主领取竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书（此三项必须为原件）以及房屋土地测绘技术报告书，并由开发商加以说明。3、 业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。4、 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。5、 开发商出具实测面积测绘报告，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。6、 业主领取新房钥匙，签署住宅钥匙收到书。7、 与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章

8、确认的收据。8、 办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。9、 业主签署入住交接单，收房完成。 办产权证及土地证：办证流程及携带材料第一步：房产交易市场维修基金窗口，缴纳维修基金（可刷银联卡）契约正本（原件）购房发票（原件）分层分户平面图（开发商提供原件）第二步：产权登记窗口递件契约正本原件（如贷款，请携带按揭资料一套）分层分户平面图原件权属登记申请表（已盖开发商的公章）维修基金发票原件身份证（原件及复印件，如有未成年人，携带户口本或出生证）十个工作日后凭产权登记窗口给的收件单去取证第三步：房产交易市场发证

9、窗口取证收件单身份证（原件）契约（契约原件及复印件1、2、4、26页）购房发票（原件及复印件）（缴纳契税，可以刷银联卡）缴纳产权登记费第四步：土地局办证产权证（原件及复印件）身份证（原件及复印件）契约 （原件及复印件1、2、最后一页）土地分割转让证（开发商提供的原件）备注：住宅的土地证可即时领证，商业办公1个月后领证。南京市办证地址：市房产交易市场：鼓楼华侨路35号 84722588中央门分市场：龙蟠路218号（中央门兴隆大厦5楼） 85532953大光路分市场：白下区大光路49号 84680321市土地局：同仁西街5号（珠江路地铁大厦后面的同仁宾馆一楼大厅）83198488物业：业主委员会由

10、业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主委员会成立的条件： 新建物业在竣工（分期竣工）后，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。原有住宅区房改售房率超过百分之三十的，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。 房屋买卖收费标准：住宅：房产登记费：80元/证他项权利（抵押）登记费：80元/套 房产交易费：3元/平

11、方米，卖方单方交纳非住宅：房产登记费：550元/证他项权利（抵押）登记费：550元/套房产交易费：买卖双方各按5元/平方米交纳需交的各项税费：1、物业维修资金：多层（无电梯）：75元/平方米小高层、高层（有电梯）：120元/平方米2、契税：按国家相关政策执行。工作时限：自登记受理后10个工作日。南京2009年契税补贴政策：契税普通住宅：1、90平方米以下（含90平方米）：缴纳1%，政府补贴1%。 2、90-144平方米（含144平方米）：缴纳1%，政府补贴0.5%非普通住宅：144平方米以上或容积率小于1：缴纳3%，政府补贴1%。 营业税及附加 转让普通住宅：1、超过2年（含2年）：免征 2、

12、不足2年：差额征收（计税价格购买原价）5.55%转让非普通住宅 ： 1、超过2年（含2年）：差额征收（计税价格购买原价）5.55% 2、不足2年：全额征收（计税价格5.55%）个人所得税按：核定征收1%或查验征收20%；超过2年（含2年）按实交税款，政府补贴40%。满5年、家庭唯一住所，免征；一年内购房，按购房价所占比例减免。个人销售或购买住房暂免征收印花税 个人销售住房暂免征收土地增值税 备注：1、以上政策适用于个人销售或购买住宅房屋。 2、执行时间2009年1月1日-2009年12月31日。3、时间确认：商品住宅的依据是契约鉴证时间；存量房的依据是登记受理时间、合同签定时间需同时满足：20

13、09年1月1日-2009年12月31日。南京普通住宅标准：之前南京的普通住宅标准是：建筑容积率1.0（含）以上，单套建筑面积144（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍（含）以下，具体交易价格标准为主城江南八区9900元（含）/平方米以下、江宁6000元（含）/平方米以下、江北4900元（含）/平方米以下。必须同时满足上述标准，方可认定为普通住宅。反之，则归入高档房行列。 而取消价格限制的新的普通住宅标准，只对容积率和建筑面积做了要求。南京市房产管理局和南京市物价局联合发出的关于调整享受优惠政策普通住宅标准的通知中规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下。新标准自2008年10月1日起执行。