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1、廉租房融资模式探讨【摘要】廉租房作为一项重要的住房保障制度，福利性、公益性的特性决定了其与一般商品房的开发、运作方式的显著不同。在开发融资渠道上，政府主导财政资金供给模式使得融资渠道单一，引入房地产信托投资基金（REITs）将有助于解决廉租房融资困境。结合REITs具有的高收益、低风险特性，分析了将REITs发展成为解决廉租房建设资金缺口的有效金融工具的优势、发展思路及应注意的问题。通过对我国廉租房建设融资现状的分析，阐述了我国廉租房建设所存在的问题，并提出了一种新型融资方式PPP融资模式。利用博弈论模型论证了私营企业投资建设廉租房的可能性，同时通过SWOT分析法及财务方案分析，对PPP融资模
2、式应用于廉租房建设的可行性进行分析论证。【关键词】廉租房 融资 房地产信托投资基金 PPP模式Financing of low-rent housingAbstract: Low-cost housing as an important housing security system, welfare, public welfare and the general characteristics determine its real estate development, operation of a significant difference. In the development of
3、financing channels, the government-led funds financing channels for a single supply mode allows the introduction of real estate investment trusts (REITs) will help solve the low-cost housing financing. REITs have high returns with low risk characteristics, analyzes the development of the REITs part
4、of the solution cost housing construction funding gap of the advantages of an effective financial tool, the development of ideas and should pay attention to. Through the financing of low-cost housing construction analysis of the current low-cost housing construction in China described the problems a
5、nd propose a new type of financing - PPP financing models. Using game theory model of private investment demonstrates the possibility of building low-cost housing, through SWOT analysis and financial plan analysis, PPP financing model used in the feasibility of building low-rent housing analysis and
6、 demonstration.keyword : Low-rent housing Financing REITs PPP mode目 录引 言3一、我国廉租房建设融资现状4二、廉租房建设融资的创新模式51.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处52.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设53.运用公债和彩票等方式募集资金解决廉租房实际问题64.细化房地产政策，充分发挥房地产企业的作用65.鼓励大型国有企业建设，解决廉租房问题66.发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化6三、廉租房建设资金的主要来源及其特点、缺点61、廉租房建设资金主要来源62、廉租房建设资金特点73、廉租房建设资
7、金特点7四、引入房地产信托投资基金（REITs）71、REITs优势72、REITs设计思路83、REITs应注意的问题及对策9五、引入PPP融资模式101、PPP融资模式简介102、应用PPP模式的可行性分析10结 论10参考文献11引 言廉租房是政府向低收入住房困难家庭提供租金补贴或以低廉租金进行实物配租的、具有社会保障性质的普通住宅。大力发展廉租房是我国城市化进程中不可缺少的政策。我国人口众多，贫富差异很大，目前需要通过廉租住房来解决住房困难的低收入家庭就有747万户。而现有融资渠道过于倚赖政府的财力支持，难以满足廉租住房建设的资金需求。资金问题已经日益成为制约我国廉租房制度发展的主要原
8、因，开辟其他有效融资渠道已势在必行。廉租房是中国房地产市场中一项重要的住房制度，也是解决中国当前房地产市场结构性失衡的关键之一，更是中国福利保障体系的重要环节。在当前建设和谐社会的过程中，为低收入群体提供廉租住房显得尤为重要，因此，其发展和完善刻不容缓。廉租房具有福利性、公益性等特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。而且，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。尤其体现在廉租房开发建设融资渠道的单一化，其目前仍停留在以财政拨款、社会保障为主的纯政策性资金支持上，使得融资过程呆滞化、僵硬化。一、我国廉租房建设融资现状1998年，国务院发布关于进一步深化城镇住房制
9、度改革加快住房建设的通知( 国发199823 号)，明确提出在全国推行廉租住房制度。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。然而，从2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意，在全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租住房制度。由于房价过高，上涨过快，住房问题成为社会瞩目的“民生问题”，于是在2007年，国务院将解决城市低收入群体住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。在2008年年初，中央政府投入68亿元用于廉租房建设，但全国仍有2/3城市没有完成土地出让计划，没有足够的资金
10、来建设廉租房。2009年，在金融危机背景下，为拉动内需拉动经济增长，国家出台了十项举措，其中第一项就是要加快保障性安居工程的建设。廉租房制度实施10年来，虽有所推进但进展缓慢，其根本原因在于资金不足。全国人大常委会调研组提交的一份报告显示，截至2009年8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。住房和城乡建设部政策研究中心课题组也曾刊文透露，因一些地方财政状况紧张，2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半。2010年国家向各省、自治区、直辖市分配了廉租住房建设保障任务，要求全面保证完成廉租房建设179.86万套，共需资金约576亿元，其中中央财政拨款167亿元，
11、其余资金由各级地方政府筹集，由此可见，地方政府面临巨大的资金压力，在廉租房建设领域拓宽融资渠道势在必行。廉租住房保障资金管理办法提出廉租住房保障资金来源包括：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；土地出让金净收益不低于10的比例；市县财政预算；中央预算内补助资金；中央、省级专项补助；社会捐赠及其他资金。而主要资金来源集中在中央财政、住房公积金增值收益和地方土地净收益的10。具体来看：中央财政部分，2009年中央廉租住房保障专项补助资金已完成计划额130亿元，2008年中央用于廉租住房制度建设的资金为68亿元，2007年为51亿元。住房公积金部分，根据2008年全国住房
12、公积金管理情况通报，2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元，2007年99.61亿元，达到了近几年的最高峰。土地出让金部分，根据2008年国土资源公报，2007年全国土地出让金总额超过12000亿元，2008年也超过了10000亿元。据测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40以上，部分地区则可能远超过这个比例。按土地出让净收益中不少于10的比例用于廉租住房保障，每年来自土地出让金的部分不少于400亿元。而在资金需求方面，“9000亿元安居计划”提出未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补
13、贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。上述数据显示我国廉租房建设每年面临巨大的资金缺口。而房地产信托投资基金REITs的设立和推进，具有积极的意义。二、廉租房建设融资的创新模式自2009年以来，国家投入大量资金用于廉租房的建设，这无疑对解决廉租房建设的瓶颈问题起到巨大的作用。能短期内迅速解决一大批急需住房的最低收入者的需求，为今后的廉租房建设打下很好的基础。但很显然政府不可能也不会就此长期为廉租房建设投入如此巨大的投资，因此更需要在这良好的时机积极探索新的融资模式，开展融资创新。新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上，从以下几个方面来讨论：1.加强管理和建立激励
14、机制以督促资金落到实处对于政府管理部门要建立完善的考核机制和奖励机制，把廉租房资金到位情况作为政绩来考评，鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设；成立廉租基金，实现资金的集中管理，改变粗放型的资金管理模式；对于各项国家资金的投入要透明化和公示，要让全社会民众参与到监督中来，资金的使用也要公开化，让每一分钱都用到实处。对于金融机构建议开展如何把国家廉租房资金盘活的研究，如何把已建成的廉租房资产盘活的研究，要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。对于土地出让金收益和公积金增值余额的问题，建议设立浮动额度，各县根据实际情况予以确定。鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性，同时设立土地出让金专用账户，改革出让金分配机制，监督资金及时到位。对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导，通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设经过多年的发展已积累了大量的财富，特别是民间闲置资本很多，也有大量的剩余劳动力闲置，这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。信用缺失一方面使大量需要资金的劳动力因信用制度不完善无法成为有效贷款人，另一面社会剩余资金却找不到合适的投资方面而闲置。建设廉租房能有
