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1、国内外房地产企业研究现状思路和方法当前,房地产企业正朝着理性化开展,商品市场竞争越来越剧烈,房地产营销已被视为房地产企业经营和运作的生命线.面对房地产工程筹划中出现的一些典型问题,如何针对国家宏观经济政策调控下的房地产市场,进行科学分析,采取房地产工程筹划新的策略,迎接新时期对房地产企业提出的挑战,已是值得广大房地产企业者深入探讨的课题.在当代世界潮流日趋强调可持续开展,强调建筑的社会化,强调社会效益和环境效益的统一,强调经济效益以及建筑活动日趋商品化的环境下,筹划师和建筑师仍在传统的运行模式中被动地根据业主所拟定的设计任务书进行设计显得缺乏科学性与逻辑性.对房地产产品市场需求依据研究的缺乏己
2、经成为从需求到供给之间的一个“断层.房地产工程筹划可以说是由众多的学科理论与知识构成的,包含多学科多领域的知识.这其中包括城市规划、建筑设计、工程可行性研究、房地产投资、房地产开发以及营销战略等等领域的理论与知识,是正在兴起的一门边缘学科5.西方兴旺国家的房地产工程筹划起步非常早,在上世纪的七、八十年代就己经进入了成熟期,无论是理论还是实际都己经开展成了比拟成熟的体系,特别是美国在房地产工程筹划上更是处于国际领先地位6.美国的房地产工程筹划不仅注重于建筑的本身,也将大局部精力投入到广告、媒体,借助们的力量宣传工程,都到达了十分良好的效果.在美国从事工程筹划的人员也越来越多,这也会使其房地产工程
3、筹划更好地开展.在西方的其他国家房地产工程筹划的经验也十分丰富,通过多年的实践,各国都具有比拟先进的营销理念,国外对于筹划理论的研究并不是很多,更多的是将实际案例引入参考文献中,供其他人参考学习.可以说西方的文化与我国的文化差异是比拟大的,所以即便有些关于房地产工程筹划的理论也并不适合中国的实际国情,但是他们积累的大量的案例却是我们需要借鉴学习的瑰宝.我国的房地产工程筹划起步相对于国外那么比拟晚,对于房地产工程筹划也出现过多种理论7.最早的房地产筹划是选择工程的地块,当时处于九十年代初期,房地产工程主要集中于口岸,所有的筹划都倾向于口岸地块的选择,这是最早的筹划重点；在开展了两年之后,中国的房
4、地产工程筹划的重点又倾向于工程的风格,这个时期的筹划重点都放在工程的建筑风格上,也丰富了中国城市的城市市貌；到了九十年代末时,所有的房地产商将工程筹划的重点放在了全程筹划上,这时己经不再注重工程的建筑风格,而是将重点放在了市场,尊重消费者的意愿,认为工程筹划应放在全过程上：在对全过程筹划开展了几年之后,消费者己经不再只满足单纯的工程建筑上,而是更多的追求生活的品味,这时房地产开发商的项月筹划重点就从多角度出发,放在文化概念上,主要从人居环境、物业治理、住宅文化等概念出发来将项耳投向市场,这一时期的房地产工程筹划也被称为“概念地产8,这个名词的提出可以说对房地产筹划领域的影响非常大,将这些概念通
5、过独特的设计将其楼盘投向市场,几年内都取得了非常大的成功；如今房地产工程的筹划重点以“绿色、舒适、便捷、平安、多样和信息六个方面9.这也是今后几年国内房地产工程筹划的主流趋势.我国的房地产工程筹划虽然经过多年的开展也取得了一定的理论和实践成果,但是总的来说与西方兴旺国家的水平还是有一定的差距的,并且还存在一些问题,需要继续改良.比方我国的房地产筹划大多都将重点放在了工程的后期推销,在前期时只做一些技术、经济上的分析,并不做营销方面的筹划,使地产商错过了早期进入市场的时机；还有概念地产虽然使许多开发商取得了成功,但是这里不乏有些人只是概念的炒作,忽略了消费者本身的需求,使得消费者在看到工程之后或
6、者在购置工程之后产生许多歧异；由于我国的房地产顼目筹划起步时间比拟短,缺乏相应的标准,只是依赖原有的一些经验,在实际操作中容易产生一些问题,影响工程的整体进度或品质10.中国进入no后,外资开始涌入房地产业,动辄数十亿元的投资,上千亩的开发,其先进的开发理念和治理技术,标准的市场经营观念,成熟的营销筹划模式,无疑对外乡开发商造成了强大的压力.房地产业面临着严峻的考验,市场竞争更加剧烈,房地产开发商面临的不仅是楼盘之间的竞争,更是企业间综合实力的竞争.因此增强房地产筹划对房地产开发商提升自己综合实力有着十分重要的意义.纵观全球的房地产行业,中国的房地产行业是开展最快也是开展规模最大的.根据世界银
7、行顼计,在未来二十年中,中国的房地产开发总量将接近全世界开发总量的50%,中国的房地产业即将进入一个充满机遇的时代,如何在日益变化的房地产市场中独树房地产筹划就凸显出其重要性.我国在改革开放之后,随着大规模城市建设和房地产的开发,特别是市场经济体制的引入,要求房地产顼日提升经济效益、环境效益和社会效益的呼声日益高涨.因此,房地产筹划理论框架的提出和方法的研充,对我国国民经济建设和建筑业的科学合理的开展有重要的现实意义和理论价值.房地产业投资数额巨大,对相关行业拉动作用明显,随着我国经济的不断发展,己经成为推动国民经济增长的重要因素.作为资金密集型行业,房地产业具有周期长、资金投入量大等特点,因
8、此,如何降低工程在运营过程中的风险,提高工程成功的可能性,是理论研究者和企业治理人员必须考虑的问题1.一个成功的房地产工程往往能造就一个成功的企业,因此房地产工程筹划越来越受房地产开发企业的重视和关注,越来越多的房地产开发商开始聘用专业的公司对工程进行前期筹划2.目前,在我国的房地产市场上,工程的开发主体都会进行工程筹划和市场的开发研究,只是研究的深度和广度不同,筹划的方法和内容存在一定的区别,绝大局部开发商都将营销作为工程筹划的重点,认为营销筹划的好坏决定着整个工程的成败.管销筹划确实对整个工程起着重要的作用,但仅仅在营销上下功夫是无法保证整个工程成功的,营销筹划是整个筹划过程中的一个环节,
9、与筹划的其他阶段联系密切,经验和国内外的研咒说明对顼目进行市场定位、环境分析、以及经济预测也都是相当重要的.房地产工程筹划是工程能否成功的根底,筹划水平的上下影响着工程定位是否准确,销售价格是否合理,设计的产品能否获得消费者的认可,能否顺利的销售产品并获得丰厚的利润.因此,任何开发工程都必须进行工程筹划,对工程的环境、市场定位、营销策略进行综合分析.鉴于房地产筹划具有很强的理论和实践相结合的特点,研究中采用了理论与实证分析相结合的方法,以市场调研、市场营销、广告传播等理论结合工程开发过程中营销筹划实际操作,以房地产筹划为主线分析.房地产筹划有助于开发商把握市场脉搏,锁定目标市场.房地产筹划可以
10、使开发商及时了解市场状况、消费者倾向、市场供需状况、竞争对手情况,从而预测市场走势,为企业确定经营方向、制定开展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据.房地产筹划有助予开发商评估市场风险与收益.面对风云多变的市场状况及剧烈的市场竞争,正确的评估收益和躲避风险是开发持续稳健开展的关键.房地产筹划有助于正确估计本钱.预计收益,明确风险,从而制定成功的开发策略6房地产筹划有助于房地产企业改善经营治理,提升市场竞争力.而且许多房地产企业经营不善,房子盖好了,却卖不出去,很大一局部原因就在于不懂市场,不重视营销筹划,在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营,或束手无策.而只有通过营销筹划尽可能地去了解市场,预测
11、市场变化规律,真正把握市场,力能满足市场需求,提升市场竞争力科学的工程筹划是本工程降低经营风险,提升市场竞争力的前提和根底为了提升工程的抗风险水平和盈利水平,保证工程的顺利实施,开发商必须对市场情况和前景进行科学准确的分析和预测,提出适合市场情况的工程定位和营销策略.本文以LY公司红日花园工程为例,探讨房地产工程筹划,对于房地产开发企业躲避市场风险,改善工程运营水平,提升企业综合实力具有重要意义.LY公司作为耽一百多家中小型房地产企业,从十几年前成立开展轨迹,有着当地开展的特色,而红日花园工程作为公司近凡年取得的工程.本文研究的内容主要表达在以下三个方面；1.本文以LY公司红日花园工程为例研究房地产工程筹划,研究的内容和程序具有一定的通用性,能够为其他开发企业的工程前期筹划提供借鉴.2.本文的研究能够帮助LY公司所属公司客观地分析市场情况,预测市场走势,提升工程运作水平,从而增加工程开发的成功率,防止企业做出错误的决策.3.本文的研究包括工程的市场推广策略,能够对工程的实际运行提供参考和借鉴.
