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1、施工企业与房地产开发企业的比较报告中国建筑与万科地产 班级：2009级会计6班 姓名：彭 迪 施工企业和房地产开发企业是我国国民经济建设中的重要支柱性产业，为我国经济建设和人民生活奠定了重要物质基础。这两种不同的行业互相包含着千丝万缕的联系，同时也有各自不同的特点。故本文将对施工企业与房地产开发企业进行初步分析，并加以比较，根据施工企业与房地产开发企业的特点，分别选择了中国建筑股份有限公司（以下简称中国建筑）和万科地产股份有限公司（以下简称万科地产）为实体例子，进行具体的比较。一、 两家企业基本情况介绍（一）中国建筑 中国建筑股份有限公司（简称：中国建筑）由中国建筑工程总公司、中国石油天然气集
2、团公司、宝钢集团有限公司、中国中化集团公司等4家世界500强企业共同发起，于2007年12月10日正式创立，2009 年7 月公开发行人民币普通股(A 股)股票计1,200,000 万股，并在上海证券交易所上市，股票交易代码“601668”。中国建筑承袭了中国建筑工程总公司（简称中建总公司）的优良资产和企业文化，是中国最具国际竞争力的建筑企业集团。 （二）万科地产 万科企业股份有限公司（原名：深圳现代科教仪器展销中心）成立于1984年5月，业务极尽多元化，贩卖日本电器，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂等。经过一段时间的调整、股份改造等，于1988年开始涉足房地产经营，1991年成为深圳证券交易
3、所第二家上市公司，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将大众住宅开发确定为公司核心业务以房地产为核心业务。1993年正式更名为“万科企业股份有限公司”。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名，也是目前中国最大的专业住宅开发企业。二、 施工企业与房地产开发企业的联系（一）施工企业与房地产开发企业的行业相关度高施工企业和房地产开发企业都是我国国民经济建设中的重要产业，二者的行业相关度可以从以下几个方面表现。1、房地产开发企业涵盖了施工企业的业务范围。
4、一些房地产开发企业的业务范围比较宽，涉及到与本行业相关的其他行业的关联业务的经营，可能拥有自己专业的建设队伍，可以自行建设自己开发建设项目，也可以单独承包其他房地产开发企业的建设项目。2、施工企业与房地产开发企业属于合作关系。一个开发建设项目，首先要由房地产开发企业（甲方）负责获得土地使用权，对土地进行整理规划，采用招标等办法，将开发建设项目的设计、施工任务发包给施工企业（乙方），建设完成后由施工企业将完成好的项目转交给房地产开发企业，并负责开发建设项目日后的维护，即建筑施工企业（尤其是房建企业）参与房地产开发的施工环节。中国建筑是全球最大的住宅工程建造上和中国最大的房屋建筑承包商，中国专业化
5、经营历史最久、市场化经营最早、一体化程度最高的建筑企业集团之一，是中国建筑业唯一拥有房建、市政、公路三类特级总承包资质的企业。其中其子公司中国海外发展有限公司负责房地产开发经营，中国建筑国际集团有限公司、中建国际建设有限公司、中国建筑发展有限公司 、中国建筑一局(集团)有限公司等负责建筑安装。万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，按投资区域划分，可分为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域四块。（二）施工企业与房地产开发企业都有一定的资金和资源积累房地产开发企业拥有一定资金和资源积累，这毋庸置疑，比如说获得土地使用权、对土地进行整理规划、给施工企业划拨工程款等涉及到开发建设项目的支出，都
6、得花很多钱的，没有一定的资金和资源积累，是国家不可能将土地使用权交由房地产开发企业开发建设的。所以，拥有一定的资金和资源有助于房地产开发业务的开展施工企业虽然利润率不高，但产值规模比较大，房地产开发企业可能按一次结算或分期结算的方式给施工企业拨付工程款，这个时候，施工企业就得代房地产开发企业垫付这个时间段的工程支出。所以，施工企业尤其是大型建筑施工企业都有一定的资金积累，与银行大多也建立了长期稳定的合作关系，资信能力较好，融资渠道相对畅通。另外，建筑施工企业在开展施工业务中也积累了一定的市场资源（政府关系、客户资源、供应商资源等）。（三）施工企业与房地产开发企业在会计核算及宏观层面上的联系在对
7、象范围方面，施工企业会计和房地产开发企业会计都属于建筑范畴，都有临时设备的核算并且都会对工程施工进行单独核算；在会计科目设置方面，它们拥有部分相互交叉的会计科目如：应收票据、委托加工物资、资本公积等；在功能作用方面，它们都有助于信息的使用者在经营治理和其它经济活动中作出合理和有效的决策；从整个宏观经济方面，施工企业会计与房地产开发企业会计的正确核算和监督都有利于企业合理利用资金，促进企业发展，为我国经济建设奠定了重要的无知基础，进而促进整个国民经济的发展。三、 施工企业与房地产开发企业的区别施工企业与房地产开发企业虽同属建筑范畴，但两者有很大区别，不能混淆。其主要区别体现在以下方面。（一）所属
8、领域及主要经营业务不同施工企业从事各种建筑物、土木工程、设备安装和机械化施工等建筑安装工程生产，属于生产领域中的特殊生产企业，其主要经营业务包括生产工厂厂房、港口设施、铁路、桥梁、道路、住宅等产品。房地产开发企业专门从事房地产开发和经营活动，它横跨生产和经营两大领域，因而它既是房地产商品的生产者，又是房地产商品的经营者，其主要经营业务包括土地的开发与经营；房屋的开发与经营；城市基础设施和公共配套设施的开发建设和经营；代建工程的开发等。中国建筑股份有限公司经营业务范围：（房屋建筑工程、国际工程承包、房地产开发与投资、基础设施建设与投资以及设计勘察）主营业务是承担国内外公用、民用房屋建筑工程的施工
9、、安装、咨询；另外还涉及基础设施项目的投资与承建；国内外房地产投资与开发；建筑与基础设施建设的勘察与设计；装饰工程、园林工程的设计与施工；实业投资；承包境内外资工程；进出口业务；建筑材料及其他非金属矿物制品、建筑用金属制品、工具、建筑工程机械和钻探机械的生产与销售。万科企业股份有限公司经营业务范围：主营业务是房地产开发；另外还涉及兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。（二）经济主体不同 施工企业体现的是承包人与出包人、分包人之间双边的
10、合作关系； 分包人(其他施工企业)出包人(房地产开发)承包人(施工企业)房地产开发企业则多属于与施工企业或政府部门或银行及证券公司或传媒之间发生的双边关系。传媒银行及证券公司房地产开发企业政府及相关部门施工企业（三）生产经营特点不同施工企业是先有买主（即客户），后有标的（即资产）建造合同。就产品的产权性质而言，即使施工企业建筑工程依地而建，但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整产权。房地产开发企业开发建设的产品，除代建工程外，一般都是在对市场需求的预测和宏微观经济政策的基础上来确定开发项目及其具体内容的，只有在取得土地使用权后才可合法开发、经营土地和房屋的。（四）运营
11、流程不同施工企业的会计核算主体是建筑施工企业。其核算对象是建筑施工企业的资金运动，一般包括承包、施工生产和工程结算三个阶段。工程结算承包项目施工生产房地产开发企业的会计核算主体的开发经营过程，是房地产开发企业会计对象的内容，它决定资产、负债和所有者权益的变动。房地产开发企业的施工和房地产开发要分开核算。 一般包括房地产开发流程项目决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段、项目销售阶段、交付使用阶段。工程建设项目决策前期准备项目销售交付使用（五）所处市场的相关要素不同1、客户数量及市场环境方面施工企业可能只有单一的业主，规模较大的施工企业可能会存在几十名业主，其市场为卖方市场，竞争者则有同类业务的建
12、筑施工企业而房地产开发企业面临的则是成百上千的相互独立的购房者，其市场则是买方市场。竞争者则有其他房地产开发企业、有房地产业务的其他企业。2、生产方式及营销手段方面施工企业的生产方式是订单生产，即先营销、再生产，其营销手段是业绩、低价中标等吸引房地产开发企业；而房地产开发企业则是批量生产，即先生产、再销售，其营销手段则是面向最终客户的项目定位，通过营销策划、广告、促销等方式吸引购房者。（六）资源管理不同1、资金管理及成本控制方面施工企业的资金需要量相对少，现金流相对充裕，收回周期短，使得财务成本和风险相对较小，其主要是工程施工部分的成本控制。而房地产开发企业的资金量需要哒，现金流紧张，收回周期
13、长，使得财务成本和风险大，其主要是项目开发各个环节的成本控制。2、人力资源及供应商管理方面施工企业以技术和施工人员为主，其供应商主要包括建筑材料供应商、专业分包商，供应商相对单一且类型相似，管理难度相对较小。而房地产开发企业则以管理人员为主，其供应商有投资策划公司、地方政府、项目策划公司、设计事务所、建筑材料供应商、承建商、营销代理公司、物业公司等，供应商数量多，管理难度大。3、公共关系管理方面A、与地方政府、行业主管部门的关系对施工企业和房地产开发企业来说都是非常重要的，因此二者与相关地方政府、行业主管部门的关系都比较好B、与传媒的关系施工企业与传媒接触的比较少，可能只有宣传找开发建设项目的
14、时候才会接触到传媒；而房地产开发企业由于是面向最终客户的项目定位，需要通过营销策划、广告、促销等方式吸引购房者，与传媒的接触比较多，关系要协调好。（七）承担风险不同施工企业所面临的生产风险主要是施工过程中的质量、安全问题，主要是垫资可能性、现金流，所面临的其他风险很少；而房地产开发企业所面临的生产风险则是产品质量问题。所面临的资金风险则是融资方式、融资可能性、融资成本、现金流，所面临的其他风险则是政策风险、项目风险、营销风险，特别是国家对房地产市场持续进行调控的相关政策，如土地供应政策、金融信贷政策和财税政策等，将对公司业务带来不确定性。（八）设计税务不同施工企业需要缴纳的税种包括：增值税、营
15、业税、两项营业税附征、所得税、土地增值税、印花税、以及地方政府批准开征的各类基金和税费等。房地产开发企业需要缴纳的税种包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、三资企业土地使用费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税。（九）会计核算不同1、核算特点不同施工企业会计核算特点包括：采取分级管理、分级核算，单独计算每项工程成本，工程价款结算方法独特，成本开支受自然力影响。 房地产开发企业会计核算特点包括：收入确认的复杂性、产品成本的核算复杂、土地增值税核算的特殊性。2、具体会计核算不同中建资产负债表报表日期20111231单位元流动资产流动负债货币资金88,156,600,000.00 短期借款25,733,672,000.00 交易性金融资产780,38
