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1、民族文化创意产业园项目可研投资报告 目 录第一章 总论3一项目背景3二项目概况6三项目基本运作思路11四项目实施的必要性13第二章 宏观环境分析14一郫县的发展机遇和有利条件14二政策环境18三项目区域环境概况19第三章市场分析23一国内外文化创意产业发展现状与趋势23二成都市文化创意产业发展现状与分析24三成都市文化创意产业存在的问题32四郫县的文化产业及与相邻区县之比较33五成都市创意产业发展规划35第四章 项目SWOT分析38一优势S分析38二劣势W分析40三机会O分析40四威胁T分析42第五章 项目规划43一项目总体规划43二项目定位43一本项目的宗旨43二本项目价值目标定位44三产业
2、园功能目标定位44四项目规划思路45一七个一简述46三三村简述49四三聚落简述50五三中心简述51第六章 项目运作52第七章 项目管理55一分析的原则和依据58二基础数据59三投资估算62四投资计划与资金筹措64五盈利能力分析67六清偿能力分析79七资金平衡分析79八临界点分析81九不确定性分析83税后NPV83十财务评价结论85第十章 风险与对策86一政策风险86二土地资源风险86三市场风险874财务风险88第十一章 项目综合评述88第一章 总论一项目背景迈入21世纪创意产业的迅速成长成为发达国家和地区产业发展突出趋势它将对人们的工作和生活产生重大深远的影响民族文化创意产业是指以创造性思想为
3、核心以保护民族文化为原则以民族文化艺术与经济的全面结合为自身特征以创意资产为基础以高新技术手段为支撑以网络等新传播方式为主导的新型产业集群把独特的传统文化融入到创意中促进民族地区经济发展的创新性产业包含经济文化科技和社会等各个层面它是以民族文化为基础集观光购物消费娱乐为一体的综合经济活动消费者以感知各民族的民族风情建筑习俗等形式通过购物消费直接为当地带来经济收入是民族文化与经济的统一体 当前国际旅游趋势在向文化旅游方向发展以弘扬民族文化展现民族地域文化风采的创意活动和项目越来越受到重视我国拥有丰富多彩的民族文化堪称民俗文化的宝库如何利用各民族地区的文化优势寻找促进民族地区经济发展的新的增长点真
4、正实现从文化区到文化创意区的转变现在很多地区都在发展文化创意产业但同质化现象比较严重利用民族文化创意产业新的营销手段发展民族文化创意产业不仅对民族地区的经济发展有积极促进作用而且对民族文化的延续发展也是一个重要措施党的十三次代表大会就正式提出要大力发展文化及文化产业特别是十七次代表大会确定了文化大繁荣大发展新高潮的强国发展战略加速发展文化产业以确保国家文化安全和民生需求而中国西部民族文化创意产业园则是文化产业深度延伸的升级版即第四创意产业近年来文化创意产业的发展已经得到党和国家的高度重视和支持相关部门先后出台了国办发200811号财税20092号等若干鼓励措施和税收优惠政策2009年4月四川省
5、省长蒋巨峰主持召开会议专题研究加速推进四川省文化产业发展措施会议就重大创意文化产业项目推进工作进行了研究部署省委常委省国资委党委书记王少雄省委宣传部长黄新初副省长黄彦蓉等出席会议根据四川省国民经济和社会发展的十二五规划纲要成都市做为国务院的旅游试点城市地处成都近郊上风上水的郫县唐昌镇横山村是一个颇具开发价值的地方对郫县的创意文化具有重大的标杆作用而郫县地处世界级风景名胜区青城山都江堰的一个节点其区位优势无可比拟特别是它的文化资源即旅游生态休闲农耕文化等富集一方 拥有相当高的开发附加值和发展潜力将形成可持续发展的产业链条关于拟打造中国西部民族文化创意产业园这一重大项目是民族地区经济社会和持续发展
6、的一个探索与创新它有别于目前全国各地不同的纯风光纯体验纯休闲的旅游文化项目而该产业园的建成对西部的标杆作用和推广价值将具有很好的示范意义由四川省云南商会牵头主导商会的成员单位组团投资开发的郫县唐昌镇横山片区就是具有非常个性和特色的国际度假区它的建成也是中国西部第一个大型民族文化旅游地产项目项目规划面积6000亩具有资源特别稀缺而不可复制融娱乐休闲互动养生养老条件十分优越而真实设计建设起点高等特点项目按照原生态国际化高品位理念打造世界旅游目的地在横山片区民族文化产业园项目开发的影响和带动下还将为郫县解决大量的失地农民就业对提升郫县城市形象和文化内涵将是一次跨越本项目的运行将会拉动整个西部少数民族
7、地区的经济社会的新增长方式为和谐社会的建成将起到积极的促进作用而本项目的开发就是文化旅游与旅游地产的升级版二项目概况1项目名称中国西部民族文化创意产业园2项目选址成都市郫县唐昌镇横山村境内即横山村平乐村两个行政村共31个社3总体定位本项目是中国西部规模最大规划合理设计超前功能齐全配套完善服务最优管理规范的现代化的西部民族文化创意产业园集禅修祈福休闲渡假体验互动农业观光体育健身高品质养生养老为一体的旅游度假胜地融创意研发推广民族文化产品的聚散中心面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地将打造成为中国西部民族文化集中展示的窗口成都城乡统筹一体化的成果基地助推中国西部民族地区经济社会的引擎探索中国
8、西部民族地区经济增长的新模式同时配合郫县县委县政府打造天下蜀商文化的发源地寻根地的重大使命4项目规划本项目规划面积6000余亩项目规划设计为七个一二堂三村三聚落三中心即一广场民族文化艺术展示广场一廊西部52个民族简介概况一景水世界景观一城唐城一院君平学院一谷浪漫谷一岛情人岛二堂三村既随缘祈福堂毕摩苏里文化展示堂川西民俗文化体验村颐养乐活村栖贤村三聚落为中国西部民族村聚落异地商会会馆聚落中国创意农业聚落三中心为中国民族文化艺术研发中心中国民族体育竞技中心产业园管理服务中心第一期占地面积 亩总建筑面积70000平米容积率105利润总投资44投资净利润率净利润总投资18若取折现率12全部投资税前财务
9、净现值NPV为3638万元内部收益率IRR为2043税后财务净现值NPV为1167万元内部收益率IRR为14949主要经济指标 主要经济技术指标汇总表序号名 称单 位数 量备 注一建设指标1总占地面积亩100假定100万亩2总建筑面积平米7000021交易区平米42000二层22生活配套平米15000六层框架23商务办公平米8000六层框架24物流仓储平米5000二层框架3容积率1054建筑密度41二经济指标1总投资万元194612资金筹措万元19461其中自有资金万元1230 借款万元9751 销售或租金收入再投入万元8480 3销售均价元平米5141 4租金均价元平米月26 5单位成本元平
10、米2780 6总收入万元43876 其中租金收入万元7886 销售收入万元35990 7经营税金及附加万元2457 8房产税万元946 9土地增值税万元3186 10运营维护费用万元800 11财务费用万元3901 12利润总额万元13124 13税后利润万元8793 三财务评价指标1投资利润率6744利润总额总投资24518税后利润总投资3万元3638 折现率124全部投资财务净现值税后万元1167 折现率125全部投资内部收益率税前2043 6全部投资内部收益率税后1494 三项目基本运作思路本项目在运作上遵循唐昌镇横山片区总体运作思路并服从横山片区项目总体规划在此基础上项目按照整体规划分
11、片开发滚动发展封闭运行稳步推进的原则充分利用政府资源成都蜀都文旅公司依托横山片区的旅游资源优势整合行业资源和社会资源以完善的功能和配套为支撑以规范的管理和优质的服务为核心以旅游观光式的优美环境为亮点集禅修祈福休闲渡假体验互动农业观光体育健身高品质养生养老为一体的旅游度假胜地融创意研发推广民族文化产品的聚散中心面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地由四川省云南商会牵头整合商会内外部资源指定商会副会长单位成都潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作土地整理由四川华海建设集团四川豪庆投资公司四川桂湖置业四川万品置业四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目四川省创意产业协会总体指导四川西部商会
12、联盟俱乐部项目协办另联动导入云南福宝文化集团云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营中国西部民族文化创意产业园成都潇天投资管理公司投入部分资金主要用于项目设计营销推广拆迁工程建设由建筑商或其他投资者投资建设完成后项目由潇天公司经营管理潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额向施工方或投资方支付10的资金利息作为投资者的投资回报投资者待潇天公司取得该土地使用权进行产业园各子项目销售后收回全部投资四项目实施的必要性中国西部民族文化创意产业园是一个涉及旅游贸易建筑物流商业信息和电子商务等多个相关行业的综合项目项目的建成将极大地推动成都创意产业和地区经济的发展优化资源配置及地区产业结构解决社会就业增加财政收入
13、创造良好的经济效益和社会效益1通过整合行业资源完善郫县创意产业配套提升郫县创意旅游产业水平做大做强郫县创意旅游产业确立郫县在成都民族创意产业的龙头地位2项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势推动经济的发展而且能有效拉动交通运输餐饮服务房地产等相关产业发展快速高效地聚积人气提高城市档次与水平扩大辐射引导吸收周边地区的资金流物流信息流进一步拓展地区间的市场空间活跃地方经济加速农村劳动力的转移聚积资金流物流信息流全国范围内土地市场治理整顿全国停审批农用地转非农建设用地4m2花香农居创意村红砂村13亩许燎原当代艺术工作室小规模创作销售创意产品荷塘月色画家村万福村3亩万福村周春芽画家工作室新建蓝顶二期
14、租赁农房向画家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室为雕塑家建立工作室和作品陈列室东篱菊园摄影村驸马村摄影婚纱外景地展览幸福梅林民俗村幸福村200米长剪纸陶艺织锦蜀绣竹编漆器银器等民间艺人工匠进行现场制作展示和销售农房改造收取租金工业文明博物馆建设南路120亩文旅集团成华区政府主题式公园博物馆展览旅游体闲商业品牌发布会红星三十五号成都君厂15万m2锦江区文化局成都文创投资发展公司MOMA艺术酒店餐厅设计学院图书馆工作室等旧房改造为创意企业写字楼收取租金2在建的创意产业名称位置规模组织者规划业态操作模式成都东村锦江区41平方公里中国保利集团韩国SK集团成都政府舞台艺术现代艺术品创作与交易文博旅游等创意成都锦江区工业园区21亩传媒集团传媒企业创意机构金融邮政餐饮休闲等针对出版传媒广告企业的5A级写字楼红星三十五号成都君厂15万m2锦江区文化局成都文创投资发展公司MOMA艺术酒店餐厅设计学院图书馆工作室等旧房改造为创意企业写字楼收取租金3规划中的创意产业名称位置规模红光楼红光厂10亩733艺术工场建设南路120亩红楼府青立交桥南侧1200
