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1、房地产经济学的研究对象主要包括什么?(房地产经济学理论) 摘要：近年来在房地产经济学领域应用实验经济学方法的研究成果逐渐出现，但对于实验方法的合理实验步骤、适用范围和实验工具等方面的认识尚不明确，未形成标准的、成熟的研究范式，学术界缺乏对房地产经济学领域实验研究方法论的总结。基于房地产经济学领域实验研究现状，分析房地产经济学实验研究的可行性和特殊性，认为房地产市场微观主体决策、信息问题和政策检验是比较适宜采用实验经济学方法研究的领域。关键词：房地产经济学；房地产市场；房地产政策；实验经济学；信息传递；方法论；系统仿真方法；应用实验方法；一、引言房地产经济学领域的传统研究方法包括定性分析法和计量
2、经济学方法。定性分析法多见于早期研究成果，或从理论层面对房地产经济学问题进行探讨或对房地产市场现象和问题进行描述。计量经济学方法是当前房地产经济学研究最为重要、应用最广泛的方法，学者们使用计量经济学方法开展了大量实证研究。然而，使用计量经济学方法需要以充足的有效研究数据为前提。国内房地产相关的统计数据年限短、偏差大、口径不统一，数据总量少；调研数据往往调研规模小、抽样不合理、数据失真。研究数据的类型、质量和数量上的欠缺，在很大程度上制约了当前房地产经济学研究的选题、深度和广度。中国学者在房地产领域三大期刊(JournalofRealEstateFinanceandEconomics，Journ
3、alofRealEstateResearch和RealEstateEconomics)的发文量只占发文总量的比例为4%，远远落后于拥有较丰富数据资源的美国学者的82%的发文量占比。在研究数据缺乏、短期内又无法大量收集的情况下，实验经济学方法可以在一定程度上为相关研究提供了有效的支持。实验经济学方法一般针对研究问题构造出一个可控的、可观察的、与实际经济系统平行的实验经济系统，挑选真人参与经济活动，并对参与者的行为进行观察、记录和分析，收集大量实验数据，进而利用实验数据和实验结果对所研究的问题进行深入分析。目前，实验经济学方法广泛应用于社会科学研究的各个领域。从学科上划分，实验经济学方法在经济、金
4、融、心理、教育、政治、法律等许多学科都有应用。从研究对象上划分，实验经济学方法在博弈论、个体决策、市场机制设计、资本市场信息问题等许多方面研究中都发挥着重要作用。实验经济学应用于房地产经济学领域的研究起步较晚，研究成果比较少。仅有美国威斯康星大学麦迪逊分校的AbdullaYavas，新加坡国立大学的OngSeowEng和清华大学张红等少数学者进行了探索，研究成果涉及中介微观效劳行为12、土地拍卖3、房地产经济学实验教学456和房地产市场信息传递789等问题。在房地产经济学领域，目前尚未形成标准的、统一的实验研究范式，各国学者基于自己的理解和研究需要，探索和完善房地产经济学领域实验研究的根本路径
5、，所以已有研究的实验设计、实施、工具呈现多样性。本文将基于房地产经济学领域的已有研究成果，结合自身开展实验研究的经验和教训，在归纳总结现有研究成果的根底上，对如何在房地产经济学领域应用实验经济学方法提出一些认识和建议，以期能够为今后的房地产经济学领域的实验研究提供参考，为房地产经济学研究提供新方法和新思路。二、房地产经济学实验研究的可行性与特殊性(一)房地产经济学实验研究的可行性从实践来看，房地产经济学实验研究所取得的成果，在一定程度上说明了在房地产经济学研究领域应用实验经济学方法的可行性。从理论上分析，房地产经济学属于产业经济学的分支，隶属于经济学，而实验经济学方法是在经济学领域应用实验进行
6、研究的方法。实验经济学经历了几十年的开展，逐渐被经济学界所认可，这表达在实验经济学论文呈几何级增长态势，实验经济学家两次荣获诺贝尔经济学奖等方面。从这一点上看，房地产经济学领域理论上是可以使用实验方法的。此外，学者们对于房地产经济学领域应用实验方法的质疑主要集中在实验环境与现实环境的差异巨大导致实验研究结论不可信方面。客观地分析，当前房地产经济学领域的实验研究确实存在这样的问题，尤其是房地产交易不同于一般商品的交易，房地产价值量巨大，交易频率低等特点，导致交易人在交易时心理存在一定的压力，而被试者在参加实验时，较少有这种心理上的变化，这导致被试行为发生变化，进而导致研究结论可信度不高。然而，当
7、前研究中的困难，并不能否认房地产经济某些实验研究的可行性和理论价值，这只说明房地产经济学领域的实验研究还不成熟，还需要积极地改进和完善。这如同军事演习时参演人员的心理感受不同于实际战争中参战人员的心理感受一样，但不能因此而否认了军事演习的价值，军演中的经验和教训对于提高战斗力具有重要价值。(二)房地产经济学研究的特殊性相比较一般商品和市场，房地产商品和市场存在诸多特点，如房地产商品具有投资与消费双重属性、异质性、固定性、唯一性、生产周期长、价值量大，以及房地产市场的周期性、波动性等，这些特点决定了实验经济学方法无法直接被应用于房地产经济学领域，房地产经济学研究具有特殊性。研究人员需要针对房地产
8、经济学领域的这些特点，开展和完善实验经济学方法，探索应用实验经济学方法的新路径和新步骤。三、房地产经济学实验研究的要点(一)房地产商品的实验设计房地产商品一般可分为新建商品房和二手房。无论是新建商品房还是二手房，都具备房地产商品异质性的特征。房地产经济学领域应用实验方法，首先要解决在实验设计中引入房地产商品异质性特征的问题。在已有的研究中，Northcraft和Neale将现实住房引入实验，要求被试者实地踏勘住房，然后要求被试者对该住房进行估价。由于Northcraft和Neale研究的重点在于锚定效应的检验，住房自身特征对于估价的影响不是研究的重点，所以Northcraft和Neale的实验
9、中并没有涉及在房地产商品中引入异质性的问题10。此后，Sahin等基于房地产议价实验设计，开展了中介对议价过程和结果影响的实验研究。他们实际上都没有在实验中真正考虑房地产商品异质性的问题，但巧妙地通过改变买卖双方的底价信息设计来表达房地产商品的异质性2。同样，在Ong等研究寡头开发商的市场行为的实验中3，以及张红等的研究中都没有涉及房地产商品的异质性，采用了“回避的策略8。在张红和张洋的研究中，真正地将房地产商品的异质性特征引入实验，他们在实验中设计房地产商品具有A和B两种非价格属性，每种属性从低到高分为10个等级，然后每套住房的价格与A和B属性的等级相关联。在实验中，中介可以选择不同属性A和
10、属性B的住房推荐给买方，住房异质性的特征对于交易的影响被表达出来7。基于已有研究中的房地产商品设计方法和理念，本文认为当房地产商品异质性及其影响不是研究重点时，可以将房地产商品当成一般商品考虑，不需要在实验中表达房地产商品的异质性。当研究的对象会受到房地产商品异质性的影响时，可以考虑采用张红和张洋研究中的设计方法，必要时可以对于房地产商品的属性数量和等级数量进行适当的调整。此外，可以考虑在实验中引入图片和视频的方法来进一步表达房地产商品的异质性，让被试者对于房屋有充分的感性认识。当然，引入图片和视频的方法可能会给实验带来一系列不易控制的影响因素，如图片和视频对于不同被试者的刺激程度和效果的差异
11、等。(二)房地产经济学实验的被试者选择在房地产经济学领域的实验市场主体设计方面，有些主体的身份是个体，如房地产商品的买方、二手房卖方、中介等；有些主体是集体，如开发商、广告公司、银行、中介公司、政府管理机构等。参与实验的被试者如果以个体角色在实验中进行决策，那么与现实房地产市场的情况较为一致。相比之下，以集体的角色进行决策，那么与现实情况有一定差距，毕竟个体决策行为与集体决策行为之间是有一定的差异的。在被试者选择方面，房地产经济学领域现有的研究中，普遍采用的是学生被试。Zhang等分别采用学生被试和从业人员被试来进行中介行为的实验研究，比照研究的结果说明：当学生和中介从业人员都在实验中扮演中介
12、角色时，两者之间存在显著的行为差异，学生难以充分理解和胜任具有较大复杂性的中介角色11。事实上，实验经济学领域长久以来一直存在着被试者身份之争，有两种意见，一种是选用学生作为被试人员，不但方便操作，而且本钱较低；另一种是选择现实经济中的专业人士作为被试人员，因为他们具有在现实市场中从事操作的经验，也算是现实市场中有代表性的参与者。大多数实验结果说明，学生和专业人士的行为不会有太大差异。目前，房地产经济学领域的实验研究大局部是采用高等院校的本科生或研究生。这是因为学生容易招募，且鼓励本钱较低，有助于实验的组织和降低实验本钱。另外，学生具有较强的理解和学习能力，能够充分理解实验规那么，可以在实验中
13、做出合理决策和完成实验中的任务。此外，大局部实验研究所涉及的经济学理论、原理和行为规律适用于大局部人群，不是针对某一行业或领域的特殊人群，学生作为正常人或一般人，是可以作为实验被试的，具有一定的代表性。然而学生被试的缺陷主要在于，有些经济活动，如住房交易，绝大多数学生没有相关的经历和经验。因此，观察学生行为得到的研究结论，可信度受到一定质疑12。当然，专业人士进行经济鼓励的本钱远高于学生，还要考虑其前往实验地点的交通本钱，另外专业人士的空闲时间较难协调，招募和组织专业人士参加实验比较困难。综上，笔者建议：买方、卖方等非专业性的市场主体可以由学生被试担任；而对于中介、金融机构从业人员等专业性较强
14、的市场主体那么可以由真实市场的从业人员担任；对于论文需要准确度量其行为的主体，可以考虑由计算机程序担任，计算机程序担任被试的好处是能够保持主体行为的稳定性、可度量性和可控性，缺乏之处是计算机程序缺少变化，往往难以反映现实主体的变化特征。(三)房地产经济学实验研究的其他方面房地产经济学实验的其他方面设计，根本可以沿用实验经济学的一般方法。在实验实施的步骤方面，按实施先后顺序可以将实验流程划分为实验前准备、实验实施和实验后工作三局部。首先，实验前准备工作主要包括招募与确认被试、实验编程、实验材料准备和实验测试四个步骤；其次，实验实施工作主要包括被试报到与组织、宣读实验说明书、演示实验软件、解答被试
15、提问、进行训练实验、进行正式实验、问卷调查、发放现金八个步骤；最后，实验后工作主要包括备份实验数据和分析实验数据两个步骤。在实验类型的选择方面，一般采用计算机实验方式，不采用手工实验方式。首先，这是由于实验被试以虚拟的身份，匿名在实验中通过计算机进行决策，可以有效屏蔽因实验被试相识、外貌、性别等因素的干扰。其次，计算机实验有助于控制实验中的信息传递。在计算机实验中，被试之间的语言交流被禁止，取而代之的是通过计算机的信息传递，主持人能够利用计算机控制和记录被试之间信息传递的内容和传递方式，也能够通过计算机向被试准确发送一些内幕信息，且不会泄露给他人。此外，通过实验软件，设计出各种信息的显示时间、方式和显示条件，有效控制信息流动过程。再次，计算机实验有助于收集实验数据。实验软件能够自动记录相关的实验数据并生成数据文件，记录全面而且细致，便于在后续研究中被采用。最后，计算机实验有助于保持实验过程的稳定性和提高实验效率。通过计算机和实验软件将实验内容和程序固定下来，减少因个人主观因素对实验过程的影响，有助于实验的重复实施和获得稳定的实验结果。此外，实验内容和程序的固定和标准化，能够大幅提高实验效率。四、房地产经济学领域实验研究的展望
