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1、02、房屋管理组织及运作流程01、术语解释1、土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2、高级装修业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。3、土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。4、土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。5、土建大修工程凡需牵动或拆换部
2、分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。03、房屋建筑维修模式1. 0土建维修模式:定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合2. 0房屋土建公共建筑设施保养计划序号公共建筑设施名称养护事项内容养护周期01上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每2年每2年每2年每2年02外墙饰面（涂料、面砖）重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗涂料外墙粉刷每1年每3年每5年03内墙饰面涂料饰的重点部位粉刷涂料饰面
3、全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每1年每5年每3年04楼回、地面磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年05天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔科破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地向等）修补每2年每1年每1年每3年每3年07门窗闭门器、门锁调校变形复位防腐防蛀处理每半年每半年每3年08防盗网、花园围栏、扶手根据损坏情况确定刷油漆时间2-4年09沟井池渠疏通、清淤；井盖、篦子刷漆每半年每1年10挡雨篷清洗、加固每1年11玻璃幕墙清洗每1年12休闲、游乐设施加固、刷
4、漆每1年1、房屋土建维修规范（SEGWY-WI-FW01A/0）1.0标识管理1.1 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由管理处统一委托设计、制作。1.2 小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。1.3 小区入伙后，由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。1.4 管理处办公室宜按公司统一形象进行装修。1.5 土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。1.6 库存的材料、备件等应标识，
5、有用件与报废件应分开放置，防止误用。2.1 使用管理：2.2 建筑、设施使用管理2.2.1 管理处应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。2.2.2 车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由车主负责处理。2.2.3 儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。2.2.4 外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理经营，不可免费出让3.0维修管理：3.1 维修责
6、任划分3.1.1 新建房屋在保修期内新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。2000年1月30日国务院279号令发布的建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生问、房间和外墙的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。3.1.2 保修期满后物业公司
7、承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。3.1.3 其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。3.2 保修期内管理办法3.2.1 保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，房管组在保修及外委小修工程维修单填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。3.2.2 保修期结束，保修单位结
8、算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。3.3 土建维修3.3.1 计划每年初，房管组按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写公共建筑设施保养计划，报管理处主任审阅，由公司核准并审批后实施。日常零星养护修理，主要通过房管组每日巡查及巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。房管组在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写公共设施维修单并交与维修人员，如须外委则填写保修及外委小修工程维修单。若递交公共设施维修单三日后，该问题仍未整改，则再次填写公共设施维修单，直接递交给管理处主
9、任.新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，管理处核准，总经理审批。土建中修、大修计划由管理处制定，总经理审查确定方案。3.3.2 实施管理处委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求，按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。房管组在公共建筑设施保养记录上填写维修养护内容。零修项目，房管组应及时在公共设施维修单或保修及外委小修工程维修单上填写维修内容，并委派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告管理处主任，并说明原因，由主任按实际情况进行处理或向管理处报告。有偿维修，房管组在用户维修服务单上记录受理
10、时间，并根据情况与客户预约，填写预约时间按时派维修人员上门维修，维修结束后由客户签名确认。维修人员须在预约时间内上门维修。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由管理处组织有关人员（相关管理处技术人员、管理处工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。3.3.3 检查计划养护项目施工完毕后，由工程部部长组织检查，并签署检查意见。零星项目完工后，由房管组进行检查并在公共设施维修单或保修及外委小修工程维修单上签署检查意见。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由管理处组织验收。验
11、收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。公司管理处每周进行一次周检，每月组织一次全面检查，发现问题在月检情况记录表中记录并通知相关单位。3.3.4 处理各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。房管组应定期对维修中发生的问题进行统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行纠正、预防。4.0备件材料（工程材料）管理详见供方选评和采购控制程序、物品防护控制程序。5.0技术资料管理5.1 国家、行业现行规范标准管理处应通过因特网、书店、报
12、纸等途径，收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况，及时刷新索引，标识出标准规范的有效性。5.2 工程（物业）竣工资料工程（物业）竣工资料指工程竣工时发展商报市档案馆的全套资料。根据物业管理条例，发展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按前期介入和接管入伙控制程序中的有关要求办理。竣工资料为全体须保证其完好无损。合同期满退出管理时，应将资料交业主委员会。本条款参照文件控制程序执行。6.1 对供方的控制详见供方选评和采购控制程序6.2 装修管理6.3 装修审批1）、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者到管理处申报，如实填写二次装修申请
13、审批表，并提交装修合同复印件、交验装修者装修资格证书原件，经管理处审批后，发放装修许可证，方可进行装修。2）、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件持装修许可证到管理处办理出入证，凭出入证方可进入小区装修。3）、业主（住/用户）在办理二次装修申请时，应分别向管理处交纳装修保证金等相关装修费用。工程完工，业主入住一个月后经管理处验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，管理处方可退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。4）、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局审批；审批后，按审批要求进行装修。5）、对未向管理处申报或不符合规定条件自行开工的装
14、修工程，管理处有权依法制止其违法装修行为。6.4 装修范围1）、装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为：a装修涉及公共设施、公共空间；b改变房屋承重结构；c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；d.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；g.使用不符合消防要求的装修材料；h.其他违章装修活动。确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，住/用户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。2）、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合建设部住宅室内装饰装修管理办法（建设部2002第110号令）、建筑装饰装修管理规定（建设部2000第46号令）的技术标准，符合管理处的要求，保证建筑物外观协调统一。3）、住/用户安装分体及窗式空调需到管理处中报，并按管理处指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求，应采用不锈钢材质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修住/用户要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。4）、安装防盗门不得妨碍邻近住/用户出入及
