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1、解读今年八十四个新盘据分析，宏观调控的影响让很多开发商纷纷采取低价开盘迅速回笼资金的手段平衡资金，之后再逐渐拉升房价。这样如果购房人掌握了开发商低开高走的套路，那么哪里有新盘的信息则是省钱的最重要因素。上周五的代理行半年会上，中原、伟业、大地和百人行纷纷贡献自己所掌握的新盘资源，记者统计一共79个新盘，这些新盘大都在下半年以后开盘，伟业控股总经理林洁提示购房人，可以持币等待下半年放量。新盘热点区域和产品分析新盘量到底有多大？华高莱斯总经理李忠说，如果将2005年下半年和2006年上半年的放量加在一起，则肯定超过2004年全年新盘供应量。据中原数据统计，2004年全年规划建筑面积2200万平米，
2、而2003年的规划建筑面积则有4450万平米。热点区域一：亚北别墅带伟业统计，今年上半年5个新盘650套房入市，而今年23个别墅项目扎堆亚北，单价集中在1万元左右。据介绍，2004年亚北区域完成开复工面积40万平方米，纳帕溪谷、橘郡、金典庄园等18个项目在售。根据伟业顾问的调研，2005年小汤山潜在供应的别墅项目共有5个，分别是麦卡伦地、东方普罗旺斯、亚美利加别墅、上城国际花园及保利集团项目。此外，李忠还透露亚北和清河有几个上百万平米的中低密度新区。热点区域二：奥运村及周边大地顾问分析，城市的土地价值本来就不是自然形成的，市政基础设施投入的多少直接关系着土地价值和升值潜力高低。到2008年仅道
3、路交通等基础设施国家就将投入2800亿元的资金到奥运板块这个弹丸之地，全面提升奥运地产的价值。再加上奥运商业配套和绿化工程的日趋完善，奥运板块必将成为北京人心目中的高品质社区。目前奥运村及周边供应日趋明朗，奥运前有限供应70万平米。除奥运边缘地带的清河新城可能是个大盘和奥运公园北侧世茂集团将推出的住宅项目约30万平米外，其余项目均为20万平米以内的中小项目。新增项目多集中于奥运公园西侧和五环路南北沿线，如华源集团的华源冠军城15万平米、建工地产将在下半年推出的花虎沟住宅项目16万平米、畅清园2期澳景花庭总建面8万平米、闻涛苑五期澳林PARK5万平米、胜利饭店附小户型精装修项目懿品阁4.2万平米
4、、澳立国际3.2万平米。从商住供应看，目前该地区潜在供应为20万平米以上，如嘉铭桐城临路3栋商住公寓，北辰绿色家园媒体村高层商住楼等。从商务配套看，在北京奥林匹克公园中心区内，共计15个单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。而根据规划，奥运公园中心区未来将显现的则是商务区。热点区域三：CBD林洁发现，目前CBD住宅没有供应量。前几年所有大开发商都在做高档住宅，而住宅火并却造成多家共赢，而写字楼则面临比较尴尬的竞争。热点区域四：望京中原顾问李文杰说，望京现在是A1、A2,A2是联想融科橄榄城
5、，A1没有定名字。望京的B区还陆续有项目往出推。中原提供新盘资料未来一年的住宅市场仍将呈现一派火爆场面，其中诸多新项目的闪亮登场，对于广大普通购房者来说，选择一套适合自己的房子，首先要考虑的就是价位和相对良好的地理位置，其次是项目的升值潜力，是否具有投资性。综合这几大因素，此次针对于2005年即将开盘的住宅项目，介绍其基本情况如下：1.宝星国际板楼住宅，望京新城东北200米，开发商北京宝星置业有限公司，本期规模11.5万平米，毛坯均价7500元。2.紫庐联排别墅，亚北家和超市东1.2公里，开发商北京恒世基业房地产公司，本期规模12.1万平米，毛坯均价12000元。3.酷特区高层公寓，朝阳区十里
6、堡，开发商北京万利通置业有限公司，本期规模3万平米，精装均价6600元。4.学府花园板楼住宅，密云县果园北街南侧，开发商北京海城房地产公司，本期规模9万平米，毛坯均价2300元。5.银海星月板楼住宅，丰台区卢沟桥南里1号东院，开发商北京银海房地产公司，本期规模7.4万平米，毛坯均价3800元。6.后现代城3期塔楼住宅，东四环内四惠以南，开发商北京金马文华园房地产公司，本期规模20万平米，精装均价6700元。7.裕龙花园板楼住宅，顺义城东潮白河转弯处，开发商北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，本期规模22万平米，毛坯均价3600元。8.嘉美风尚中心由福建大东煌集团投资在望京地区的大型综合项目，也是
7、集团目前投资最大的一个房地产项目，将打造成为一个集“高级住宅、写字楼、酒店、商业”四大物业形态于一身的“新生代、高品位、精品级、极具典型建筑风格”的城市综合体，项目北侧紧邻望京的中央公建区，南侧为规划立交桥，西南侧为嘉润花园和蓝色家族公寓，北侧的国际竹藤网络中心（一期）已经投入使用。本项目周边环境优越，交通便捷，可以非常方便地联系城市各主要功能区，距离本地块500米处是北京市著名的“丽都假日饭店”。依据北京市最新的望京地区土地使用整合总体规划，项目所在区域将成为北京最好的商务、生活环境之一。其住宅品质和升值潜力由此可见。9.丽景新贵位于望京科技产业园区，望京北路和广顺北大街交会处。地理位置优越
8、，紧邻博雅国际中心和周边知名企业园区，未来配套设施中还包括近3万平米的法国家乐福超市，为方便居民生活提供了可靠保证。交通情况较好，北至五环主路步行不到5分钟，向南5分钟车程即可到达望京繁华商业中心。住宅项目升值潜力巨大。10.光彩国际东风乡项目拟开发的东风乡项目位于北京市朝阳公园东侧，紧邻东四环，南起姚家园路，总占地面积2700亩左右，总建筑面积接近200万平方米，项目占地约66公顷。这个投资达150亿到200亿元的超级项目，包括搬迁几十家企业、3000多户村民的前期工作正在紧张进行。该项目由朝阳区东风乡、泰国正大集团和光彩事业投资集团三方共同合作兴建，目前是当地最大的住宅项目。11.融科橄榄
9、城融科橄榄城是位于望京地区，东邻望京中环路，西为望京内环，北为阜安路，南为阜安东路，是融科智地房地产经纪有限公司在望京开发的大型中高档住宅区。该项目是一个集高档住宅、公寓和商业的综合体，项目总体规划建设规模为40万平方米，分三期开发。12.A派公寓A派公寓是由北京鼎圣伟泰投资有限公司投资建设的住宅项目，A派公寓，位于双井桥东侧，百子湾南路，距东三环主路300米。紧邻东三环，地理位置优越，交通便利。项目总建筑面积6.5万平方米，包括住宅、会所以及底商，项目迎合了CBD内所缺少的对于小规模居住社区的需求，未来的升值潜力巨大。13.紫金长安（二期）位于海淀玉渊潭乡五棵松西翠路，项目紧邻2008年奥运
10、会篮球场馆，周边集中了万寿路、五棵松一带的军政大院，生活配套齐全。奥运会结束后，该场馆的全部设施将用于满足西区人们的体育休闲生活，形成集居住、休闲、消费功能为一体的“西奥中心”，而紫金长安将完成“西奥中心”的主要居住功能。因此，该项目一期销售情况良好，预计二期将于2005年4月后开盘。14.北京星河湾位于朝阳平房乡青年路，是广州知名项目星河湾的开发商宏宇集团，2005年在北京推出的普通住宅产品。项目总规划建筑面积约40万平方米，建筑形式将主要是点式小高层和高层。在外立面和小区环境设计风格上，将借鉴广州星河湾的做法。15.首创京棉项目位于朝阳路南侧的首创置业44万平方米的京棉项目也在年内推出，该
11、项目是一个包含公寓、住宅以及商业在内的综合物业。该项目总规划建筑面积约30多万平方米。开发商首创置业股份有限公司计划将该项目打造成为未来朝阳路首席复合型纯居住花园社区。16.翡翠城（四期）位于大兴黄村。开发商华润置地凭借翡翠城前三期的良好销售局面的带动，翡翠城项目四期的花园洋房也将于今年开盘，据调查，翡翠城四期建设用地面积约为11.5万平方米，规划建筑规模为13.8万平方米左右。这也将成为京城南部地区的一个亮点。17.华凯花园由华凯投资集团投资兴建的华凯花园位于丰台六里桥与京石高速交会处，紧邻西三环，交通配套较好。总建筑面积24.6万平方米，此外，为了能够进一步改善周边环境、提升住宅价值，开发
12、商还在小区南侧兴建了约3万平方米的华凯绿地。目前绿地部分已经完工。18.文津国际公寓位于海淀中关村东路一号清华科技园A02地块，是由北京硅谷兴业房地产公司开发的一个公寓项目，采取双塔联体板式造型，包括商住公寓和纯居住公寓两大部分，总建筑面积约为9万平方米，紧邻清华大学南门，周边交通便利、生活配套较好。其地理位置和人文环境使该项目具有良好的升值潜力。开发商北京硅谷兴业房地产公司，精装均价12800元。19.北京华侨城由北京华侨城实业有限公司开发的大型住宅类产品，位于朝阳东四环小武基北路，项目包括主题公园、主题居住区和主题商业区三大类，同时借鉴了深圳华侨城的成功经验，遵循在“在花园中建城市”的开发
13、理念，开发一个完善的高尚生态社区。20.北京物流港该项目位于北京市朝阳区十八里店乡，紧邻东南四环，是京津塘高速路的起点，东南为京丰铁路环线，西边是北京市朝阳口岸。该项目总规划范围为471.28公顷，总建筑面积318.28万平方米。项目定位为：一港、三流、五园，即建设北京物流港；提供贯穿于国际物流、区域物流、城市物流的物流服务；建设物流园、商贸园、会展园、综合发展园及城市绿化带中的各绿化公园。在此次开发物流港的规划建设中，京泰公司、嘉里中心、华远、SO-HO中国各占60%、20%、10%、10%的股份。尽管这个项目的讨论由来已久，但是受到项目目前需要政府重新审批和拆迁的环节进展缓慢等因素影响，项
14、目的开工时间还是处于待定中。21.沿海赛洛城朝阳区百子湾路5号，规划面积86.37万平方米，是一个集住宅、酒店式公寓和底商的综合性项目。小户型产品是此项目的主打户型，结合周边相对良好的交通环境，配套规划将包括会所、医院、学校等。由北京高盛房地产开发公司开发。22.样本由北京嘉源置业投资有限公司投资兴建的普通住宅项目，位于大兴亦庄马驹桥1号桥，亦庄新生活区核心地带。交通便利，周边配套较好。23.国瑞城位于崇文区西花市大街的住宅类产品。作为二环内的住宅类产品，享受周边良好的交通系统和生活配套。24.北京公馆由首旅华远房地产开发公司开发的精装修公寓产品，位于朝阳新源南路和新源街路口西北角，共80套房
15、子，单套面积600平方米起。25.昆仑公寓昆仑公寓位于朝阳区昆仑饭店西侧、华都饭店东侧，是华远地产鼎力开发的高档公寓项目，定位于国内房地产市场上的顶级豪宅。公寓所处区位东距东三环不足200米，西距东二环约2公里，北距首都机场高速公路约1公里，开车到首都机场只需20分钟，交通优势十分明显。26.华远百岛园华远百岛园位于北京展览馆宾馆北侧，是一个8万平方米左右的集展示、商业、商务办公为一体的综合项目，由世界著名华人建筑设计师马清运先生主持规划。项目由五幢造型各异的楼座复合而成，其中以C座7500平米的艺展中心为整个产品的核心。27.数舍（暂定）位于昌平的联排别墅项目，由华远公司开发。28.中海高尔夫位于朝阳广渠门路东南侧，高碑店路西侧，由中海发展（北京）有限公司开发的普通住宅类产品，建筑面积26万平方米。地段南侧为1800亩的高尔夫球场。29.北京奥林匹克公园中心区总规划约为137万平方米，预计今年将有20万-30万平方米的综合性项目面
