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1、XX房地产公司项目前置调研工作小组工作细则目的：为确保领地XX公司可持续性发展，寻找房地产新项目并对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目操作的计划性。项目前置调研工作小组释义：项目前置调研是指在项目立项前，通过多个模块（投资、财务、营销、工程、设计、成本、法务）对项目的预判与分析提高项目定位的精确度，使各专业部门的项目定位阶段工作有效前置，从而实现项目运营效率的提升。适用范围：适用于XX公司房地产新项目论证工作，以及为之展开的相应研究分析工作。第一部分：项目前置调研组织架构一、 架构图组长：总经理秘书长模块组员：投资模块组员：财务模块组员：营销模块组员：设计模块组员：法务模块组员：成本
2、模块组员：工程第二部分：各小组成员职责总体原则：“项目前置调研工作小组”的工作，在土地获取之前即按照完整的流程步骤予以实施。在土地获取之后，将根据最终确定的土地成本及付款方式、最新的市场变化等情况，多次重复全部或部分相关工作流程，对市场定位、设计方案进行修正，持续推进项目运营工作的整体实施。项目前置调研工作小组是专人专责，人选必须经过组长（区域公司总经理）审核后才能担任。小组成员必须尽职尽责完成小组组员的任务。一、组长1. 人员：由区域公司总经理担任2. 职能：a) 确定该项目对于XX公司的战略意义，即在利润贡献型项目、现金流贡献型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，并指导财务部
3、门据此提出财务指标要求。b) 决定项目是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向；c) 统筹项目合作条件的实施及投资决策。二、 秘书长1. 人员：由投资发展部负责人担任2. 职能：a) 负责处理协调项目前置调研的整体运作，确保各个小组成员的在各自分工内完成相对应的交付及参与。b) 配合协调组长跟进项目立项前各项调研工作运转有序。c) 负责在每次会后贯彻落实会议中通过的决策及相关事务。三、 组员1. 人员：投资发展部（第一个模块）财务管理部（第二个模块）营销策划部（第三个模块）工程管理部（第四个模块）设计部（第五个模块）成本招标部（第六个模块）法律事务部（第七个模块）小组成员由以上部门指定专业资深
4、人员担任。2. 职能：a)投资发展部负责XX区域所有新项目的拓展操作，含信息收集、整理、筛选、上报及跟进等；负责确定项目的运作方式，组织制定项目的可行性研究，编制项目投资预立项报告；负责组织项目投资预立项报告的内部评审，按规定向公司总经理汇报，以确认是否上报“集团投资决策委员会”；负责取得XX公司新项目的开发权力及合作条件的实施和跟踪；负责重点项目合作谈判，撰写合同；负责在XX区域项目相关资料的归档。b)财务管理部负责提供XX公司意向投资目标融资指导意见；负责审核项目投资立项报告测算数据中经济指标及投资经济效益分析部分内容。c)营销策划部负责XX公司所辖目标区域的市场调研，制定市场分析、产品定
5、位建议与营销初步计划，并在项目预立项前提供区域市场初判建议；负责提供项目投资立项报告中的市场分析部分；负责提供新项目竞品客户及产品分析报告根据区域市场的客户细分结论，对本项目竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析，即回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”？客户初选定位建议根据新项目竞品客户及产品分析报告，得出本项目的客户初步定位，即回答“认可我们项目位置的客户，会在我们项目中选择什么样的产品”？d)工程管理部负责对地块现场进行实地踏勘，并结合项目地勘报告作出施工条件分析。e)项目管理中心技术部负责提供规划设计分析、经济技术指标及初步规划强排设计方案。f)成本招标部负责提供项
6、目各阶段初步成本指标测算。g)法律事务部参与项目初步谈判，提供法律意见；在合同起草过程中进行法律风险评估分析，从法律角度审核合作合同。第三部分：项目前置调研小组操作流程法务参考意见(1)项目战略要求组长(2)财务指标要求财务(4)客户需求分析营销(3)项目土地属性分析投资发展(5)竞品客户及产品分析营销(6)客户初选及产品定位营销/设计(7)项目成本分析成本/设计(8)项目产品配比分析营销/设计(9)项目立项目方案投资发展二、工作开展程序（一）信息收集、甄别1.投资发展部负责XX公司所辖土地信息的汇总、整理和总结等。2.土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a) 政府公告类：从相关报纸或各土地
7、储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告（公开市场可行性项目必须在国土部门公布土地交易信息三天内获取）；b) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、约访、推介等；c) 其他主动收集信息类：了解各意向区区域历史用地、行政划拨用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。3.投资发展部各项目经理负责土地信息收集，需在信息收集完毕两天内针对建议参与的项目整理出项目投资预立项报告，报部门经理初审，并将土地信息统一存入土地信息库（周汇总制）。（二）发展项目确定1.“项目前置调研工作组”
8、秘书长负责对各土地信息进行初步分析筛选，组织项目评审会，将项目投资预立项报告汇报至“项目前置调研工作组”组长（周汇报），组长决定是否跟进地块。2.经组长审核通过的土地信息由“项目前置调研工作组”秘书长向集团投资发展部申请参与“集团投资决策委员会”，投资发展部项目经理负责汇报项目可行性情况。3.未被“集团投资决策委员会”通过的项目由该项目经理填写判断意见，存入XX公司土地信息库，并统一答复信息提供人，项目经理应对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪，结果上报部门经理及分管领导。（三）项目可行性研究1.经“集团投资决策委员会”通过的项目，由“项目前置调研工作组”秘书长根据实际情况主导“项目
9、前置调研工作组”其他组员启动项目正式评估工作。2.“项目前置调研工作组”秘书长汇总“集团投资决策委员会”意见，制订新项目推进工作联系函，包含各责任部门、时间要求和效果，发至“项目前置调研工作组”各成员，同时抄送集团对口专业部门负责人。3.投资发展组员根据新项目推进工作联系函，组织相关部门进行现场勘察，并完成如下工作：a）投资发展部进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。时限要求：按据项目取得时间要求倒排推进。b）营销策划部对项目周边市场进行详细调研，做出产品定位建议，完成新项目竞品客户及产品定位报告，经集团营销管理中心
10、市场部审核确认后发投资发展部。时限要求：自新项目推进工作联系函发出之日起4天内；C）项目管理中心工程管理部根据投资发展部提供的地形图、勘地报告现场勘察地块地形、地貌，了解项目所在区域施工许可证办理要求，完成新项目施工可行性分析，经集团项目管理中心质量管理部审核确认后发投资发展部；时限要求：自新项目推进工作联系函发出之日起7天内；d）项目管理中心技术部根据投资发展部提供的地形图，现场勘察地块地形、地貌进行项目规划分析，并结合营销策划部提供的新项目竞品客户及产品定位报告完成新项目初步规划强排设计方案，经集团产品研发中心规划建筑部审核确认后发投资发展部；时限要求：自新项目推进工作联系函发出之日起7天
11、内；e）成本招标部根据技术部提供的新项目初步规划强排设计方案及工程管理部提供的新项目施工可行性分析，完成新项目成本指标测算，经集团成本管理中心成本管理部审核确认后发投资发展部；时限要求：自新项目推进工作联系函发出之日起10天内；f）财务管理部根据工作联系函时限要求，报经集团财务管管理中心审批，提供相应财务文书资料（资信或资金证明），作出资金统筹准备。时限要求：自新项目推进工作联系函发出之日起15天内；g）人力行政中心根据工作联系函时限要求，报经集团人力行政中心行政管理部审批，办理完成新项目公司预核名、注册等相关工作。h）营销策划部在项目管理中心技术部部完成规划草案后，制订销售初步计划。i)法律
12、事务部负责参与项目后续谈判，审核法律风险分析及合同，并提交集团法务总监审核。4.投资发展部负责组织编制项目投资立项报告（含财务审核确认的投资测算分析），报集团投资发展部审核通过。5.“项目前置调研工作组”秘书长向集团申请召开“新项目投资立项会”。（四）决策评审1.集团投资发展部组织召开“集团投资决策委员会”，向投委会成员及集团高管汇报项目可行性情况。2.XX区域投资发展部配合集团投资发展部根据投委会成员及相关高管意见对新项目投资立项报告综合调整或放弃，并将立项结果向“项目前置调研工作组”相关成员进行通报。3.项目经“集团投资决策委员会”通过后，进入土地获取环节工作。投资发展部负责按照投委会通过
13、的项目合作条件获得项目，并负责合作条件的实施和跟踪。4.项目土地开发权力获得后，根据最终确定的土地成本及付款方式、最新的市场变化等情况，“项目前置调研工作组”多次重复全部或部分相关工作流程，对市场定位、设计方案进行修正，持续推进项目运营工作的整体实施。第四部分：项目前置调研小组成员考核机制一、项目前置调研小组成员的工作绩效将占各组员全年绩效考评的10%二、每位成员基础得分为100分；得分90-100分，计10%，得分80-89分，计5%，得分79分及以下，计0%。三、考核扣分项如下：1. 迟到、缺席会议一次扣5分2. 延迟提交相关资料及报告扣10分3. 资料及报告质量不合格、不符合要求扣10分（报告模板及格式由投资发展部确定提供）
