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1、以规矩成就方圆国有建设用地使用权出让合同示范文本详解来自:全国发表时间：2008年7月3日 00:16:24编者按： 2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布国有建设用地使用权出让合同示范文本。这是国家作为土地使用权出让人时、土地管理部门与受让人之间新的“契约”文本。在这里，土地管理部门通过协议条款贯彻了管理意图，而相对人也可以在平等原则下有更多的意思表示。在致力于提高土地利用效率和维护双方权益上，双方有了一个强制政策之外的新平台。所以，了解其背景，理解和把握其总体框架和主要内容，明晰重点条款的含义和填写方法，会让这个“契约”发挥更大的作用。为此，我们约请了直接参与修订国
2、有建设用地使用权出让合同示范文本的相关人员，对新合同文本予以详细解读。以规矩成就方圆国有建设用地使用权出让合同示范文本详解国土资源部土地利用司 廖永林 雷爱先 王小雨 段春华为何发布“2008文本”？政策历程：出让合同制订和完善的线路图1990年国务院发布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第8条明确规定，土地使用权出让应当签订出让合同。1994年1月，原国家土地管理局、国家工商行政管理局根据国务院55、56号令，联合发布了国有土地使用权出让合同示范文本（下称94年文本）。2000年10月，依据土地管理法、城市房地产管理法和合同法等法律法规，国土资源部与国家工商行政管理总局对1994年文本进
3、行了修订，联合发布了国有土地使用权出让合同示范文本（下称2000年文本）。2000年文本对国有土地使用权出让、受让双方的土地权利、义务进行了系统、具体的约定，成为全国各市、县国土资源管理部门在土地出让过程中最基本最普遍的契约文件，对保护出让方和受让方的合法土地权益，合理开发利用土地，促进土地市场规范发展，发挥了重要作用。2004年，国务院关于深化改革严格土地管理的决定明确规定：“今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，对工业项目用地必须有投资强度和开发进度等控制性要求”。“要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿化率的规定,不得圈占土地搞花园式工厂”。为贯彻落实国务院文件
4、精神，在2000年文本的基础上，2006年4月，国土资源部与国家工商管理总局又联合发布实施了国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（下称2006年文本）。文本对出让土地上建设项目的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件、违约责任等进行了明确约定。两个文本的同时使用，对于贯彻落实土地调控政策，进一步发挥政府运用经济、法律手段管理土地的水平和能力，防止囤积土地，提高土地利用效率，具有重要意义。显然，示范文本的修订之路，就是土地法律政策沿革的路线图，而合同文本则以条款的形式，循着整个土地法律政策的剧情
5、逻辑向下演绎。法律、制度变化：原有文本难以装载之困物权法引导建设用地使用权概念新布局。2007年3月16日物权法出台，10月1日实施。物权法第三编用益物权第12章建设用地使用权对建设用地使用权的名称、设立方式及建设用地使用权出让合同的主要内容进行了系统规定。一是规定建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立，将建设用地使用权明确为一个空间概念。二是严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，将出让作为设立建设用地使用权的主要方式。三是规定建设用地使用权出让合同，应当采取书面形式订立，并规定了合同一般应包括的内容。如当事人名称与住所、土地界址和面积、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间、土地
6、用途、使用期限、出让价款及支付方式、争议解决方法等。四是规定建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押。新政策频出：原有文本难以容纳。首先，2007年国土资源部发布实施的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，对招拍挂出让国有建设用地的范围、原则、程序和合同签订进行了明确规定。其次，2007年国土资源部下发的关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知对建设项目开发周期、廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例等提出了明确要求。特别是2008年1月3日发布的国务院关于促进节约集约用地的通知进一步明确强调
7、，土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容；供应住宅用地要将单位土地面积的住房建设套数、住宅建设套型等规划条件写入出让合同或划拨决定书。显然，原有合同文本的有关条款原则，已经难以适应法律和政策变动的要求，必须予以重新修订。2008年初开始，我们在2000年和2006年文本基础上，组织制订了2008年文本。总体框架：完整的三部分2008年文本由合同正文、三个附件和合同使用说明三部分组成：合同正文：分为9章46条,包括出让人与受让人的一般信息、总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责
8、任、适用法律及争议解决、附则等。合同附件：2008年文本共有三个附件，包括：出让宗地平面界址图、出让宗地竖向界限和市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。合同使用说明：在使用说明中，对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写及合同解释权等作了详细说明。主要条款的理解和把握：用规矩调整约定，以约定成就方圆出让合同名称：物权法法定原则的体现1994年、2000年和2006年文本的名称均为“国有土地使用权出让合同”示范文本。而物权法颁布后，其第12章专门对国有建设用地使用权进行了规定，对国有建设用地使用权出让合同的条款内容进行了明确。按照物权法定的原则，物权的种类和内容必须由法律做出规定，所以，
9、出让合同的名称也应与物权法规定的建设用地使用权的名称相对应。因此，2008年文本将原来的国有土地使用权出让合同示范文本，修改为国有建设用地使用权出让合同示范文本，将原文本中的“国有土地使用权”的表述，修改为“国有建设用地使用权”。出让人和受让人：权利法定国有建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用权人向国家支付土地使用权出让价款的行为。物权法第135条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。城市房地产管理法规定，出让的土地使用权可以依法转让、出租、抵押，允许依
10、法取得的建设用地使用权依法处分。因此，2008年文本第2条、第3条明确，出让土地的所有权属于国家，出让人的权利是根据法律授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围；受让人的权利是对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。出让土地的空间范围：可以依法分层出让，上下高程约定不能少物权法第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。既然建设用地使用权是一个空间范围，那么，就可以依法分层
11、出让。在具体的出让实践中，市、县国土资源部门既可以出让地上建设用地使用权，如香港的空间隧道；也可以出让地下建设用地使用权，如地下商场、车库等。为准确标示出让建设用地使用权的权利范围，保证合同约定的标的物的唯一性，在出让合同中，不仅要约定出让合同的平面界址，还要同时约定宗地的上下高程，这样，出让的建设用地使用权才是一个空间概念。为此，2008年文本第4条明确，在签订出让合同时，要填写宗地的平面界限和竖向界限，出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出
12、让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。出让土地用途：法定条款，不得约定，但双方必须遵守土地用途是出让合同的重要内容。在土地用途的认定和填写上，必须把握以下三点：第一，出让合同的土地用途并不是由出让方和受让方签订合同时临时约定的内容，而是在土地出让前由城市规划管理部门出具的规划条件确定的。包括土地用途、容积率等在内的规划条件，是宗地出让的前置条件，也是确定土地出让价款的基础。市、县国土资源管理部门依据规划条件拟定出让方案，报经市、县人民政府批准后，才能实施出让。合同签订作为出让过程的最后一个环节，目的是将出
13、让行为实施过程中所明确的权利义务以书面的形式固定下来。因此，出让方和受让方必须按照经批准的土地用途填写，未经批准土地用途不得改变。第二，合同中的土地用途虽不是合同双方当事人约定，但双方当事人必须共同遵守。也就是说，出让宗地的用途首先是依法确定，然后写入出让合同并作为合同重要内容的。第三，市、县国土资源管理部门出让土地时，是按宗地设定规划条件，按宗地确定出让方案，按宗地实施出让。因此，出让合同中也应按宗地填写土地用途。2007年8月，国家发布了土地利用现状分类，双方当事人应按该分类标准规定的土地二级类填写。属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用
14、途土地占宗地的面积比例和空间范围。出让土地交付：由双方当事人约定出让土地的交付，是双方当事人关于合同标的物建设用地使用权履行方式的约定。按照合同法的基本原理，合同履行方式可以是一次性的，也可以是分次的；既可以是在一定时期内的，也可以是分期的。就出让土地来说，各地在实践中交付的时间包括：（1）合同签订之日交地；（2）发放建设用地批准书之日起交地；（3）发交地通知书之日交地；（4）合同约定将来的某个时点前交地。交付的土地应具备的条件在实际出让中也有差异，既有生地出让，也有熟地出让，熟地出让中土地的开发程度也不一样，有“三通”、“七通”、“九通”之别。一般来说，净地和熟地出让可以缩短开发建设周期，尽
15、快建成项目。因此，有条件的地区基本上都是完成拆迁安置和基础设施配套后，再实施出让，这也是国家政策倡导的，但也不排除现状出让的情况。因此， 2008年文本明确土地交付的时间和交付时应达到的土地条件，均由双方当事人明确约定。出让土地年期起算：莫要错算“良机”土地属于不动产，建设用地使用权是一种物权，这一物权的行使时间从何时起算，十分重要。一种观点认为土地出让年限应自领取该宗地的国有土地使用证之日起算；另一种观点认为土地出让年限应自土地出让成交之日起算。这两种观点都是错误的。因为，土地出让成交时，受让方并未实际占有标的，而自出让方将土地交付给受让方，受让方就已开始实际占有、使用该土地，但受让方自交清
16、土地出让金、办理土地登记、领取国有土地使用证之日起，方取得法定土地使用权。若按照土地出让成交之日起算，无形中缩短了受让方实际使用年限。如果按照发证之日起算，容易产生受让方故意不领取或若干年后再领取土地使用证以达到延长实际土地使用年期目的的现象。因此，2008年文本中明确规定：出让年期按合同约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。出让合同中的定金：视不同出让方式而约定定金是一种货币担保形式。担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金的法律效力表现在两个方面：一是债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回；二是在发生违约的情况
