房地产企业如何降低税收成本实行税务筹划

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1、房地产企业如何降低税收成本实行税务筹划房地产业开发周期长， 业务复杂而且要占用大量的资金。 而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节， 其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。 因此， 运用税务筹划的原理， 正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题， 合理合法地降低企业税收 成本，对于房地产企业而言具有重要意义。控制房地产的增值率房地产的增值率是指房地产的增值额与扣除项目的比率。 土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行4 级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50% 的部分，税率是 30% ；增值额超过扣除项目金额 50%的部分，税率为40% ；增值率超过10

2、0%但未超过200% 的部分，税率为 50% ；增值率超过 200%的部分税率为60%.此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过 20% 的免缴土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键， 就是控制房地产的增值率， 在足额计算扣除项目的基础上， 特别注意在制定房地产的销售价格时， 对处于土地增值税临界点附近的情况， 事先一定要进行必要的筹划。也就是说， 此时要考虑税收成本对企业销售利润的影响。 尤其在临界点附近， 究竟把价格制定的 高一些还是稍微低一些，要进行认真的计算和比较，正确处理销售价格和税收之间的关系。需要特别强调的是， 按照现行规定， 纳税人建造

3、的普通标准住宅土地增值额未超过扣除项目金额 20% 的免缴土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为 20% 时出现大幅度的跳跃。因此待出售的房地产增值率在 20% 附近时，更应该高度关注。现举例予以说明（以下不考虑加计扣除20%部分）：甲房地产开发企业欲销售5000 平方米的商品房， 扣除项目金额为840 万元， 现有两种销售方案， 一是按照 2000 元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米的价格出售。那么对于方案一，房屋的售价为2000 X 5000=1000 （万元），扣除项目金额为840万元，增值额为1000 840=160 （万元），增值率为160+840=%,小于20%的

4、临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为 160 万元。方案二中，由于增加销售收入 50 万 元（ 100 X 5000）,导致增加营业税及附加50X5%+50X5%X （7%+ 3%）=（万元），因而扣除项目为万元。按此计算，房屋的增值率为（1050-） + =%,需要缴纳土地增值税（1050-）X30%=（万元），企业的利润为 1050-=（万元），销售价格提高之后税后利润却下降了万 元。设立独立核算的销售公司上面的介绍， 说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。 但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。 如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来， 设立为独立

5、核算的房地产销售子公司， 则房地产企业既能够以比较高的 价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。仍以上面的甲房地产开发企业为例（以下均不考虑加计扣除20% 因素），该企业原计划以2400 元/平方米的价格出售5000 平方米的房产， 扣除项目金额为 840 万元， 同理可知增值率为 % ，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税2400X 5000 X 5% = 60（万元），城市维护建设税和教育费附加60 X （7%+3%） = 6 （万元），印花税忽略不计，合计缴纳税款174 万元，企业的税后净利润为186 万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子

6、公司，甲企业首先将该商品房以2000 元/平方米的价格销售给该销售公司，销售公司再以2400 元/平方米的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为 160 万元，但是需要缴纳营业 税 50 万元，城建税及教育附加5 万元，税后利润为105 万元；其销售子公司实现销售利润 200万元，因非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20%之内免税政策，需缴纳营业税（2400-2000） X 5000 X 5%= 10 （万元），城建税及教育费附加1万元，共计11万元。其增值率为（ 1200 1000 11） - （ 1000+ 11） =%，需缴纳土地增

7、值税为：（1200- 1000 -11 ） X 30%=（万元），其税后净利润为万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润万 元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润万元。变房地产销售为投资按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自 2003 年 1 月 1 日起，对于以不动产投资入股后 转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税务筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司， 则可以考虑先以不动产投资入股， 再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000 平方米的住房给乙

8、企业，如前所述，如果以2400 元/平方米的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108 万元，缴纳营业税 60 万元，城市维护建设税和教育费附加6 万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以 1200 万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了 60 万元的营业税和6 万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性， 甲企业可以作出一些让步， 给予乙企业一定的利益补偿， 但是其数额应以甲企业节约的税款 66 万元为限。综上所述， 税务筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担， 还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。 房地产销售活动的金额大， 涉及面广， 处理也较为复杂， 房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税务筹划。 而且税务筹划作为企业的一项经营管理活动， 不仅要耗费成本， 也存在一定的风险性。 比如设立销售公司就会增加企业的经营成本， 变房地产销售为投资的筹划方式也存在一定的风险。 房地产企业在进行房屋销售的税务筹划时， 事先要进行必要的成本收益分析， 并注意风险的防范与控制， 进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税务筹划的作用。