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1、-二、珠江新城区域研究根据珠江新城区域内功能规划定位、地块属性，敝司将珠江新城分成商住两大区域：以猎德路为界，西部为商务办公区，伴以居住为辅；东部为居住区，伴以商务办公为辅。 市政动态珠江新城规划定位本工程位于天河区的珠江新城区。珠江新城是*城市中心的核心位置，规划*围：北起黄埔大道，南至珠江，西以*大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。珠江新城位于新城市中轴线之上，属
2、于*市的核心地带的区位充分显示出其在*未来开展中的重要地位。珠江新城在*定位是：二十一世纪中央金融商务区CBD，规划开展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。对?珠江新城规划检讨?的判断在2002年年中，*市政府审议通过了?珠江新城规划检讨?。在公众眼里，曾被确切定位为*二十一世纪的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距年初*市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第11个年头。新规划对原有规划进展了以下六大调整：1) 住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。2) 提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园所，增设小学
3、所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。3) 改变小地块开发“楼看楼的模式，采用国际通用的方案单元综合开发模式，将楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。4) 街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。5) 提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成立体化步行系统。6) 必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象。这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD中央居住区的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性
4、化，对于未来的商住环境做出构造性的提高。除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出以下的修改：1将交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。可能很多投资者不明白政府的决定，甚至疑心珠江新城未来的前景。但我司认为，这反而更有利于珠江新城的*开展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的开展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD其实有着不可弥补的构造性冲突，使CBD的开展趋向多极化。2对标志性建筑“双子塔的修改。变动1：位置由靠近黄埔
5、大道处移至珠江边。*市政府在1993年第一轮珠江新城规划中，高度为350米的超高双子塔规划将设置在北面靠近黄埔大道处。但在*市政府于2002年公布实施的新一轮珠江新城规划?珠江新城规划检讨?中，对超高双子塔的位置发生了变动。变动2：高度有望突破350米到达400多米按照规划。为了凸显其“孪生性，这两幢超高双子塔各自的建筑面积均将超过20万平方米，建筑风格也将力求一致。这些变动都使珠江新城布局和功能更加合理，更加贴合CBD中央商务区的实际需要。首先，通过市政府对?珠江新城规划检讨?方案整改的要点可以发现，珠江新城作为“国际金融商贸中心区的定位与*将建立成为“国际化大都市的开展方向完全吻合。其次，
6、珠江新城并重商务与文化，是*首个公示和作出重大调整的大型规划，这对珠江新城开发的提速十分有利，同时也充分显示出市政府对珠江新城未来开展的决心。. z-珠江新城房地产概况 住宅局部珠江新城虽经过一段长时期的寂静但2003年的规划检讨和2004年的一系列动作，已经令人们对未来的前景有了清晰的认识。目前属于“硬件核心局部的所有建筑都已经进入实质开发的阶段。目前在珠江新城已经成型的物业都是住宅盘，如碧海湾、星汇园、南国花园等，这些楼盘大局部都是在1999年到2001年开发的，应该是珠江新城第一次开发热潮的产物。规模都比较大，配套成熟，外立面优美，户型设计和小区布局在今天都处于中上水平，而在近一、两年开
7、发的楼盘有保利香槟花园、凯旋新世界、利雅湾、珠江别墅、双城国际等。针对本工程位于珠江新城西部这样一个以商务为主居住为辅的特质，敝司围绕珠江新城西部的一般住宅物业和商务型公寓进展深入的调研，具体调研结果如下：供应住宅共性特点分析：1、 户型构造：珠江新城板块住宅供应的户型主要以130-160平方米的三房和四房单位为主，约占整个板块的70%左右，其次是200平方米以上的五房和复式单位。另一方面由于该板块定位为中央商务区，加上邻近商业配套成熟的五羊新城，亦令双城国际、马賽国际这些以小户型公寓为主的楼盘得以滋生。2、 主流客户群珠江新城经过新规划检讨后，被定位为高尚居住区，由于具有珠江新城公园及江景、
8、五羊新城周边成熟生活配套等大环境支持，因此吸引的买家主要是以保值、商务办公型的客户居多，他们讲求的是投资与自住的兼备，较多的客源是来自天河区的高层管理人员或经营各类生意的私营业主，其次是来自东山、天河区的二次置业的换楼客。3、 价格*围珠江新城目前的售价主要集中在6500-8500元/平方米的幅度，多数是以毛坯交付使用，局部楼盘如碧海湾和利雅湾工程，凭借其较强的江景资源售价可达12000元/平方米左右，由于珠江新城推售的面积均以大面积户型为主，因此总价大多数据4、 生活配套目前珠江新城的各楼盘自身的生活配套较少，并不大规模的超市，区域内虽有南天广场、美居中心等大型专业市场 但其他生活配套也主要
9、以小规模的日常需要为主。在随后的几年间，各大开展商均加大对该片区的开发力度，入住人数将不断增加，加上写字楼的投入等利好，板块内的生活配套气氛日趋成熟。5、 园林景观板块内的楼盘一局部是以单体楼为主，由于受到规到规模的限制，在园林景观方面均较为欠缺，除个别具有较优的中轴线绿化广场及珠江景观外，其余主要借助外部景观为主；另一局部是占地规模在5-10万平方米的中型楼盘，拥有较为优越的园林环境，加上板块内的外部景观的双景观资，为其真正豪宅地位奠下根底。. z-楼盘名称保利香槟马赛国际凯旋新世界双城国际星辰大厦远洋明苑一期浩瀚华轩规模占地15000平方米总建9000多平方米占地约110000平方米占地7
10、550平方米占地5453平方米占地5000平方米占地3000平方米规划由4栋高层、5栋小高层组成三栋塔楼构成由32栋高层及小高层组成由2栋31层写字楼和31层公寓组成由2栋20层高层组成由2栋25层联体高层组成由2栋33层高层组成开售时间2004年10月2004年11月2003年8月2003年8月2004年9月2003年5月2002年10月均价元/85008000左右9000毛坯8000毛坯6800毛坯7500装修7000毛坯户型面积一房91三房102-117四房126-169五房143-170单身公寓44二房74三房111四房120一房92二房108-157三房144-201四房192-19
11、3五房249商务公寓33-65平方米二房81三房89-101四房141二房60-90四房111-120五房140-150三房121-130复式180-240总价区间套约72-150万约30-100万约80-250万约20-60万约57-100万约45-120万约70-120万销售情况销售近三分之二目前正处内部认购阶段T1-T6栋、T32栋售出约70%全部售罄全部售罄全部售罄全部售罄小区配套会所商业、幼儿园、会所会所、架空层花园首层商铺裙楼商铺裙楼商铺. z- 公寓局部随着珠江新城内大批写字楼的正式启用，一些政府部门特别是*国土房管局的房地产交易市场的迁入和已经投入使用的*省检察院、*市检察院等
12、启动了珠江新城的商务功能，而凯旋新世界、星辰大厦、双城国和利雅湾际等大量商务公寓的推出，掀起了一股珠江新城商务公寓热，小型商务公寓受到大批的投资客欢迎。 商务公寓面积逐渐缩小凯旋新世界的LB区有4栋商务公寓，总货量200套；在2003年8月推出的双城国际，公寓局部是三座塔楼中的中塔，总货量有500套左右；同期推出的还有星辰大厦的商务公寓，货量也有240套左右；当时这些公寓的推售相当受市场欢迎。双城国际、星辰大厦小型公寓推出在三个月内全部售罄，凯旋新世界的商务公寓全部只租不售，市场也较为炽热。与早期远洋明苑和新大厦等出现的大面积的商务公寓不同的是，这些新出现的商务公寓面积更小。最小的楼盘双城国际
13、，全部单位以33-65平方米为主，目前正处于内部认购的楼盘马赛国际，也有局部46平方米的小型商务公寓供应，内部透露此户型认购十分火爆。 大公司进驻珠江新城成主要利好双城国际当时内部认购价在7000-8000元/平方米左右，但每天都吸引大批的客户，十分畅销；星辰大厦推出时的均价也在6500元/平方米左右，楼盘还未正式出售，早已有不少顾客咨询，推售短期内小户型一抢而空。小型商务公寓之所以畅销，得益于珠江新城各项利好的刺激，很多买家看到的是投资价值，小户型商务公寓的市场反映不俗。一些国际大公司和大财团等进驻珠江新城正是加速珠江新城商务公寓市场开展的催化剂。三、同类参考楼盘供求情况1、 参考关系分析地
14、段是购房者置业的关键因素，考虑到G2-3工程地块位于珠江新城的西侧G区，根据西区商业区的功能定位，除了上面对同区域内物业的参考，还将与*另外的几个商业区的住宅形态进展比较，包括环市东、天*、琶洲这些在*极具知名度的商业区。2、 各参考板块情况分析通过对天*板块、琶洲板块、环市东板块的调查，我司决定从这三大板块已售或在售住宅工程的户型构造、主流客户群、价格*围、生活配套设施、园林景观五个根本方面进展分析：2.1天*板块天*板块的界定主要是以天*路为主线，左起*大道中路段，右至五山路段。该板块由于受到城市中心东移的概念影响，区内金融、贸易等商务往来日趋频繁，商务气氛浓厚。加上区内众多写字楼及高尚住宅区的聚集，令到天*板块在现阶段依然备受市场的关注及追捧。现主要是选取天*路沿线现在在售的金碧翡翠华庭、中怡城市花园、天逸名都、伊顿18四个工程作为参照类比。楼盘金碧翡翠华庭中怡城市花园天逸名都伊顿18规模占地7000，总建约50000，由3栋30多层的高层组成总建13万，由6栋高层组成占地6000，单体楼，总户数约432套占地1.5万，由3座38层和1座32层组成
