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1、目录第一章 惠州酒店投资环境调查及分析31.惠州酒店投资环境调查及分析31.1.惠州社会发展状况31.2.惠州经济发展状况61.3.惠州第三产业发展状况91.4.惠州旅游业发展状况101.5.SAO结论13目前是在惠州投资兴建酒店的最佳时机13第二章 惠州酒店业发展状况调查及分析142.惠州酒店业发展状况调查及分析142.1.惠州星级酒店总体发展状况142.2.惠州高星级酒店详细调查及分析182.3.惠州社会各界对惠州酒店业的整体评价242.4.惠州酒店业的现状对惠州酒店业投资机会的影响252.5.SAO结论26第三章 仲恺高新区酒店投资环境调查及分析273.仲恺高新区酒店投资环境调查及分析2
2、73.1.仲恺高新区社会经济发展状况273.2.项目周边30分钟车程经济圈城镇对口岸酒店投资环境的影响333.3.口岸小区对兴建口岸酒店的影响333.4.中海壳牌项目对口岸小区酒店业的影响分析353.5.口岸小区对口岸酒店的影响353.6.东莞发达城镇高星级酒店成功模式对兴建口岸酒店的借鉴363.7.SAO结论38第四章 仲恺高新区及周边地区酒店业发展状况调查及分析394.仲恺高新区及周边地区酒店业发展状况调查及分析394.1.仲恺高新区及周边地区酒店业总体发展状况394.2.竞争对手分析404.3.SAO结论40第五章 口岸酒店定位415.口岸酒店定位415.1.口岸酒店市场定位415.2.
3、酒店客源定位及消费构成425.3.口岸酒店功能定位435.4.口岸酒店设备设施档次定位45第六章 口岸酒店设计要求476.口岸酒店设计要求476.1.主体建筑与环境476.2.大堂和公共区域496.3.客房506.4.餐饮设施516.5.娱乐设施516.6.桑拿康体设施526.7.会议设施52第七章 口岸酒店经营战略537.口岸酒店经营战略537.1.口岸酒店经营管理模式选择537.2.口岸酒店经营战略53第一章 惠州酒店投资环境调查及分析1. 惠州酒店投资环境调查及分析1.1. 惠州社会发展状况1.1.1. 概述在东江的中下游，曾经有一个古老的国度，春秋战国的时候，她叫做缚娄古国。千百年过去
4、了，今天，她被世人称做惠州。惠州千百年来，一直是东江流域的政治、经济、文化、交通的中心。现在的惠州与深圳、东莞相邻，和香港隔海相望，距广州仅110公里。现辖惠东、博罗、龙门三县及惠城、惠阳、大亚湾三区。全市总面积约11158平方公里，人口约320万。今天，惠州有四张响亮的名片：“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”，还获得“中国人居环境范例奖”金牌，目前正在争创“全国文明城市”及世界“人居奖”城市。她还是首批省级历史文化名城、国家授牌的电子信息产业基地、男装时装城。据2004年中国城市竞争力蓝皮书数据，惠州在全国200个城市中排位第17名。1.1.2.
5、自然资源惠州有着独特的地理位置和优美的自然环境，属亚热带季风气候。境内雨量充沛，阳光充足，气候温和，年平均降雨量1700毫米，年日照总数2000多小时，年平均气温22度，7月平均气温28.3度，1月平均气温13度。惠州四季长青，全年无霜期达350天左右。1.1.3. 交通条件惠州交通便利，西距广州110公里，南至深圳79公里，是粤东地区的门户，拥有港口、公路、机场、铁路等立体的交通网络。广汕公路、惠盐高速、广惠高速、惠河高速、京九铁路、广梅汕铁路贯通惠州；惠州港是对外客货运的深水良港。1) 飞机惠州机场距惠州市区25公里，是全国民航系统中设施较为完善的机场。另外，惠州距离广州新机场和深圳宝安机
6、场只需要1个小时左右车程。2) 火车京九铁路、广梅汕铁路由东向西穿越惠州，在境内总长89公里。惠州火车站除邻近广州火车站外，还是京九铁路和广梅汕铁路的沿线大站，省外游客乘火车来往惠州旅游也十分方便，在惠州乘火车，除可直达省内的汕头、梅洲、韶关外，还可抵达成都、合肥、九江、皋阳、厦门、北京、岳阳、青岛、福州、上饶、郑州等地。3) 汽车除广汕公路、惠澳大道、金龙大道等横贯境内的公路外，还有广惠高速和惠河高速、深汕高速、惠盐高速等公路组成了惠州高速公路网。1.1.4. 投资硬环境改革开放使得惠州这座古老的历史文化名城呈现出蓬勃生机，惠州已建成深水港、航空、高速公路、铁路和现代通讯系统相互衔接的立体交
7、通通信网络，凸现惠州沿海开放城市的区域优势。惠州港为国家一类口岸，已建成2万吨级以上通用泊位和4座3.5万吨级的石化码头及1座15万吨级原油码头，设计年吞吐能力1600万吨。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，惠澳铁路与京九、广梅汕铁路接轨，形成了铁路连接港口的格局。全市公路通车里程7372.46公里，公路密度66.07公里/百平方公里。全市电话普及率105.3部/人。市区自来水日供水能力为40万吨。电力供应充足，设施完善，输变电能力是全国主变电容量超过200万千伏安以上的53个城市之一。惠州机场已开通北京、成都、苏州等多条国内航线。上述基础设施造就了惠州良好的投资硬环境。1.1.5. 旅游资源惠
8、州素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景观和自然景观很丰富。惠州西湖风景秀丽，宋代大文豪苏东坡寓居惠州，开始大力建设西湖，此后历代不断修建，形成“中国西湖三十六，惟惠州足并杭州”的格局。博罗县的罗浮山素有“岭南第一山”之称，是道教、佛教圣地；龙门县南昆山则是北回归线上的明珠，国家森林公园。另外还有惠东县九龙峰等多处省级风景名胜和自然保护区。到惠州旅游，您不仅可以领略到惠州山水的秀美，同时，也可以品味到惠州作为广府文化与客家文化相互交融的韵味。历代文人骚客，在惠州留下了众多的人文景观和历史掌故。特别是苏东坡寓惠近三年期间，写下了大量的诗作。近代史上，孙中山、周恩
9、来、廖仲恺、邓演达、叶挺等名人志士，在惠州这片热土上，更是演绎了无数神奇的故事和可歌可泣的英雄业绩。1.2. 惠州经济发展状况1.2.1. 历史改革开放以来，惠州经济发展一直居于珠江三角洲中下游，1988年，惠州工业总产值仅18亿元。1994开始，惠州大力推进经济结构调整，此后工业生产保持了较高增长速度，数码工业逐步成为强势产业，形成了TCL集团、华阳集团、德赛集团、侨兴集团、麦科特集团等一批著名企业。国内生产总值年均增长18.3%，成功实现了农业市向工业市的转变。1.2.2. 现状90年代末期以来，惠州经济得到了迅速发展，已形成了以电子、纺织、化工、机械为主的支柱产业，尤其是电子工业已成为优
10、势产业。2003年，全市实现国内生产总值（GDP）591亿元，工业总产值1388亿元。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地，中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。经过多年发展，惠州已形成以外向型经济为主的多元化经济发展格局。目前有来自美国、日本、欧洲、澳洲、香港、台湾等30多个国家和地区的客商在惠州办起各类企业8000多家，实际利用外资累计100多亿美元，其中世界500强企业17家。大批海内外各种类型企业、公司的进入，使惠州加工制造业直接连结全球经济链，一个国际性加工制造基地
11、正在形成。惠州有大批上市公司，如TCL（国内、香港上市）、麦科特（国内上市）、德赛集团（国内上市）、侨兴集团（美国纳斯达克上市）等。进入21世纪以后，随着中国最大的中外合资项目 中海壳牌石化项目进入实施阶段，以及以TCL、德赛、华阳三大集团为龙头的数码工业飞速发展及扩张，惠州形成了石化与数码比翼双飞的经济发展格局，迅速成为珠三角、甚至华南地区新的经济热点。资料显示，2003年惠州投资额增长率居全省之最，高达180.4%，远高于省内增长较快的韶关（67.8%）、东莞（52.7%）、云浮（52.7%）佛山（51.9%）。（资料来源：广东省社科院）1.2.3. 经济发展前景展望1.2.3.1. 中海
12、壳牌项目对惠州经济的巨大影响中海壳牌石化项目是我国最大的中外合资项目，位于广东惠州大亚湾北岸，占地面积4.27平方公里，首期投资额为43亿美元，中外双方各持有50股分。2002年11月1日，中海壳牌项目奠基动工，正式进入实施阶段。2004年，中海壳牌项目进入建设高峰期，可于2005年底前投入生产。项目建成后将达到80万吨乙烯裂解装置、年产230万吨石化产品的规模。“中海壳牌”石化是我国跨世纪的一项伟大工程，在国内和国际都有很高的地位和影响，加之国家大量投入，巨大的工程量和项目投产后巨大的产品幅射量，使得惠州将成为珠江三角洲继深圳后的又一开发热点地区。可以预见，惠州将成为珠江三角洲以至全国石化产
13、品的集散地和石化产品进出口的重要港口城市，这种巨大的带动力量是千载难逢的。43亿美元的投资，相当于广州1年半的外商投资额的总和，相当于深圳一年吸引外资额的80%。同时，壳牌乙烯产品的下游产品产业链非常长，有专家估计项目投产后对下游产品的拉动效应为1：50，将提供直接或间接的就业机会100万个。中海壳牌年产80万吨乙烯项目会带来130多亿元的年销售额，按比例推算，将带动6500亿元产业，而这大约相当于目前广东省全省工业总产值的40%。当然，实际上显然不可能把所有的下游产品都集中在惠州，都留在广东也不现实，但是惠州完全可以争取起码10%的下游产业能留住。这个数字可以让惠州GDP翻一番，工业总产值可
14、以增加六七百亿元，如果能留住30%，惠州的GDP则可以翻两番，壳牌项目给惠州提供了国内众多城市少有的机遇。这将让惠州跳跃式地发展，掀起新一轮的发展潮，并带动广东的经济发展。 （资料来源：中国外资网）1.2.3.2. 前景展望经过多年的发展，珠江三角洲东岸原已形成了“深圳-东莞-惠州”为主轴的电子信息产业走廊，而正在建设中的中海壳牌石化项目也将使惠州成为华南地区的重要化工业基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业起飞。根据惠州市经济社会发展战略规划总报告的规划，未来10年，惠州将逐步发展成为：l 世界级的石化生产基地；l 国内重要的IT产业制造基地；l 珠三角重要的出口加工
15、贸易基地；l 广东省重要的港口现代物流基地和旅游文化产业基地；从具体动作来讲，令人兴奋的举措有：在连接惠城区与惠阳区48公里长的惠澳大道上，正在建设一条数码工业走廊；利用中海壳牌项目的带动作用，将在大亚湾建设一个一体化发展的石化工业城；惠州港力争建设成全国第20个枢纽港；2010年前完成莞惠、东部沿海高速、博深3条高速公路，东部沿海高速现已动工建设。2015年前再建成3条高速公路，形成以惠州为中心的放射加环状高速公路网。这样，今后10年内，惠州将成为广东全省乃至华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。1.2.4. 惠州经济发展对酒店投资环境的影响综上所述，惠州经济已经进入高速滑行期，为经济起飞积蓄了巨大的能量，经济及投资的增长将带来大量的商务活动，而商务活动的频繁将带来人们对酒店的更大需求，从而带来大量的酒店客源。在这种宏观背景下，投资酒店既顺应了国家的宏观经济走势，又迎合了惠州经济发展的潮流，从而使投资酒店的回报更有保障。
