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1、房产中介公司的法律地位分析刘云霞 吴琦一、涉及中介公司的房产买卖纠纷的引发原因房屋买卖过程通常包括签订合同、办理贷款、产权过户等多个环节，涉及房地产、合同、贷款、户籍管理等多个领域的法律政策，这些对于一个初次买房或卖房的普通百姓来讲，会比较陌生。由于交易环节多、涉及法律领范围广，房屋买卖具有很强的专业性和复杂性，需要相对专业的中介公司进行操作。同时，由于买卖双方的信息不对称，房买卖双方互相寻找对方的过程，通常是通过中介公司来完成的。因此委托中介公司获取信息并具体操作已获得普遍的社会认同，大众百姓对房产中介存有一定程度的依赖心理。而中介公司的服务也为买卖双方省去了很多办理手续所需要花费的时间。可
2、见，中介公司是二手房买卖市场中一个非常重要的角色在这种前提下，如果某一个交易环节未衔接好，或者房产中介未能忠实履行义务，充分披露信息，甚至违规操作等均会引发纠纷。由于中介公司与买卖双方各有不同的利益追求，使房产交易活动中存在大量的不规范现象。对于很多纠纷的发生，中介公司难辞其咎。从法院的审理实践中可以看出，涉及中介公司的房屋买卖纠纷主要有以下几类：1、为追求高额利润，中介公司违规与买卖双方签订所谓的“出售合同”，隐瞒真实的房价信息，试图从直接交易中赚取差价。当事人得知实情后引发诉讼，要求中介公司予以返还。2、基于激烈的市场竞争，为顺利取得中介费，一些中介公司急于促成交易，在买卖合同中虚填房价，
3、签订所谓的“阴阳合同”，帮助客户达到少缴税或多贷款的目的，致事后引发纠纷。3、因中介公司相关收费违规或要求收取未约定的费用而引发诉讼。主要表现为超出政府定价向当事人收取中介费，以多种名义从当事人交纳的房款中扣除中介费之外的其它费用而引发纠纷。4、中介公司提供的格式合同中存在相关“霸王条款”，免除自己的责任而限制委托人的契约自由，使得部分中介公司未能提供相应的居间服务而依然要求上、下家支付中介费从而导致纠纷发生。5、房屋存在质量或权力瑕疵，而中介公司未进行严格的审查，甚至给一些诈骗分子以可乘之机，从而引发纠纷。分析上述几种情形的发生原因，利益驱动自然是最根本的诱因。而从法律层面上分析，中介公司对
4、自己定位不明确却是最直接的原因。多数中介公司都冠以房地产“咨询”、“经纪”公司的名号，而经营范围则“包罗万象”。这往往使得中介公司的权利意识无限放大，而对自身的责任的认识则被弱化。如前所述的情形1，赚取差价的行为，表明中介公司扮演着一种炒房者的角色，对于哄抬房价、扰乱市场秩序，这些中介起到了推波助澜的作用。从中介公司的角度来说，它们认为自己所从事的是一种行纪行为，所签订的合同所履行的手续也都按照行纪的规定进行。实际上，无论从法律法规的相关规定还是从房地产登记机关的操作程序来看，中介公司都无法完成以自己的名义购买房屋这一行为，而能否以自身名义购买所委托的标的物恰恰是行纪合同最明显的法律特征。中介
5、对自身的定位不明使得他们采取了一些不合理的做法，带来了纠纷的大量产生。再如情形4、5，前者是中介过于强烈的要保护自身的利益而促成霸王条款的出现，后者是中介没有尽到应尽的义务而给委托人带来损失或不必要的麻烦。在笔者看来，中介公司与委托人的关系中，由于存在着专业知识、技能与信息等多方面的不对称，在法律上的权利义务上也应当作出不对称的安排。中介公司的利益当然要得到保护，一些违背诚信原则的房屋买卖双方跳过中介私下交易的情形也大量存在。只是笔者认为，在交易过程中，中介公司应当承担起更多的注意义务。由于委托了中介公司，一些房屋购买者或房屋出售方在房屋买卖过程中的注意义务就应当转嫁到中介公司身上去。剩余的两
6、种情形2和3，都是由于中介公司的违规操作所引发的。情形2是中介公司“好心过度”引起的，作为受托人应当从委托的利益出发，但这是以不违反法律法规以及相关政策的规定为前提的。作为房地产的专业机构，在教会委托人“如何做”某些事情的同时，也应当告知委托人“不能做”某些事情。情形3是中介违反了有关收费的相关规定引起的，之所以有了规定还出现这种情况，在于中介公司无法界定中介服务的具体内涵，有意或无意将一些事务划在收费限额所限制的事项之外。从而导致总数超出收费上限。中介公司的地位不明确导致的权利义界限不明带来了很多纠纷，本将通过论述房产中介在房产交易过程中的地位，为其他相关的法律问题寻求答案。二、中介公司在房
7、产交易过程中的法律地位（一）从中介公司所从事的事务看中介公司的法律地位实践中，中介公司所从事的事务主要有两类，一是帮助买卖双方完成寻找对方的过程，二是为一方或双方提供咨询或代为办理产证过户、贷款等等手续，而这些手续也是以交易成功为前提的。第一类事务是中介公司为了促使房屋买卖交易的实现，为委托人寻找买家或卖家，报告订约的机会，在买卖双方有意向进行交易时，中介公司会作为双方订约媒介提供服务。在这里，中介公司分别从事着报告居间和媒介居间两种业务。1 崔建远主编：合同法，法律出版社2000年4月第2版，第520页。在中介公司与委托人所签订的合同中，第一类事务也是约定的主要内容。根据我国合同法第四百二十
8、四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，中介公司在房屋买卖交易中，所扮演的角色是一种典型的居间人的角色，中介合同也是一种的居间合同。而第二类事务中，也有很多是中介公司提供订约的媒介服务，如为买卖双方提供咨询并帮助起草买卖合同文本等。只是一些纯属为特定买卖合同一方进行的劳务型事务不具有居间合同的典型性，即是中介公司不存在，委托人也能独立完成，如协助办理登记过户手续、贷款手续、户口迁移手续等。但这并不影响整个中介行为的居间性质，因为它们都是在买卖合同成功签订、居间行为完成后进行的。（二）从相关法律法规规定看中介公司的法律地位对于房
9、地产中介这个服务性行业，目前仅有城市房地产管理法、城市房地产中介服务管理规定、以及关于房地产中介服务收费的通知等几部简单的法律法规、规章进行规范。各地的行政部门根据本地房地产市场发展状况也相继出台了一些地方性法规，但其效力、范围、处罚力度尚不能满足中介市场健康发展的需要，亟待进一步完善。2 藤长青：论当前房地产居间合同所存在的问题及对策，载内蒙古石油化工第30卷，第36页。从仅有的几部法律法规我们也可以看出立法者的一些思路。城市房地产管理法第五十六条规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。城市房地产中介服务管理规定第二条写明“本规定所称房地产中介服务，
10、是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。”可见，在房地产买卖过程中可能涉及的房地产咨询、房地产经纪都被定义为典型的居间行为。因此也就排除了房产中介公司从事房产行纪业务的可能性。另一方面，行纪合同的主体具有限定性，必须是经批准经营行纪业务的法人、自然人或其他组织。3 同注1，第512页。虽然市场上的一些中介公司的经营范围非常广泛，但没有任何一家房产中介公司得到过从事房地产行纪业务的批准。也就是说，在中国的房地产市场上
11、，并不存在也不允许存在中介公司充当房地产行纪人的现象。至此，我们可以得出这样一些结论，中介公司所从事的中介服务属居间服务。房地产中介合同属于包含委托办理其他事项的居间合同。三、房地产居间的法律特征（一）居间合同的法律特征居间合同是双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或为订立合同的媒介，他方给付报酬的合同。4 同注1，第510页。居间人提供的是一种信息服务和媒介服务，最显著的特征是居间性，即居间人不是上下加任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为。不能决定买卖最后能否成功，也不能承担上下家任何一方的权利和义务。居间人在交易中是完全独立于房地产买卖双方的民事主体。可以参加双方当
12、事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是中间人。归纳起来，居间合同具有以下法律特征：5 任萱：简述居间合同的法律特征，载2000年4月青海民族学院学报，第73页。1、居间人为委托人提供订约服务，其目的是为了形成合意，最终订立合同。2、居间人在居间活动中向委托人仅仅提供订立合同的服务，但不做订立合同意思表示。3、居间合同必须具备一定的主体资格。现有的规章归定中介公司人员的职业资格标准过于宽泛。4、居间合同属于有偿、诺成、不要式合同。（二）房地产中介在居间活动中的义务房地产居间具有居间行为的共性，如居间人具有接受委托和报酬请求权等权利。同时，由于房地产交易的一些特殊性
13、，在很多方面房地产居间也有其自身的特殊性，居间人的义务更加具体、严格，主要有：1、完成委托事项的义务居间人应按照合同约定为委托人服务，完成委托人交办的事项。这一点是任何居间行为的共性，也是“合同义务不得违反”这一法律原则要求的。居间人的主要义务在于报告订约机会或提供媒介服务，应尽力促使将来可能订约的当事人双方达成合意，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存在的障碍，加以说合和克服。6 同注1，第523页。对于促成交易才“有利可图”的房产中介来说，完成这些义务并不成问题。2、按照法律、法规的归定收取报酬居间报酬的确定,国际上通常有四种制度:约定报酬制、约定报酬酌减
14、制度、婚姻居间约定报酬无效制度和法定报酬制。7 周小明：试论居间人的报酬及其报酬请求权，载政法论坛1994年第3期，第18页。至于我国应当采用何种形式,学者们有不同看法:有的主张“法定报酬制”,有的主张“法定限额内的约定制”。8 崔建远主编：新合同法原理与案例评释，吉林大学出版社1999年版，第1411页。合同法规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。”我国合同法对居间人的报酬实行的是约定优先制”，这种约定既包括当事人的事先约定,又包括事后达成的补充协议。但具体到房地产居间，
15、关于房地产中介服务收费的通知第五条规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。”虽然该通知仅为国家计委、建设部的部门规章，物价检查部门可对违规中介进行处罚，对于民事主体之间的居间合同并无强制力，9 段仁元：论居间合同的报酬与费用，载人文杂志2001年第2期，第28页。而一旦双方当事人就居间报酬提起诉讼，法院都会参照该通知规定的标准，以合同显失公平为由对报酬作出变更。因此我国房地产居间报酬的确定是采用的“法定限额内的约定制”。3、忠实的义务居间合同的居间人就居间活动有忠实义务，10 同注1，第523页。主要包括：一、居间人应将所有知道的有关订约的情况或商业信息告知委托人。合同法第425条归定
16、：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。二、不得对订立合同是使不利影响。三、居间人对于所提供的信息，成交机会以及后来的订约情况，负有向他人保密的义务。4、不得从事违反、规避法律法规和社会公德的委托活动，更不能指导房屋买卖双方从事这样的活动的义务遵循诚实信用原则是民事活动的一项基本原则，作为应当熟知房产方面法律法规的房产中介，更加不得违背这一原则。中介公司若指导买卖双方当事人达成违背法律法规或社会公德的合同，如文章开头所列举的为减少税收而虚填房价等情况，就会导致合同的无效或部分的无效，也就是说，买卖房屋这一交易行为并没有成功促成或交易行为存在
