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1、茶花泉“四季花海工程建议书目录1、工程概况32、建设内容43、建设地点54、预期投资55、市场分析66、风险分析97、盈利分析108、招商策略131、工程概况玉屏侗族自治县生态自然环境条件十分优越，侗乡文化浓郁，素有“萧笛之乡、“油茶之乡的美誉。茶花泉景区是贵州省100个重点旅游景区之一，景区距玉屏县城8公里，景区把高效产业与农业观光旅游充分结合，融生态农业观光、油茶文化欣赏、生态湿地游乐、植物文化科普、稻作文化博览、侗族文化展示、户外健身活动、水体文化体验、珍禽水产养殖、CS拓展训练十项功能于一体，是黔东地区最具规模的兼具欣赏性、产业性、生态性的多功能景区。茶花泉景区是油茶产业的集中区，茶花
2、种植已经实现相当大的规模。然而，目前景区的资源利用仅仅处于初步开发的阶段，未来如何围绕核心的茶花资源，深度挖掘并打造立意新颖、内容丰富、吸引力强、经济价值高的品牌工程，对于扩大“茶花泉景区品牌和促进玉屏侗族自治县旅游产业的开展具有重要的意义。因此，玉屏侗族自治县拟依托茶花泉规模化种植的优质油茶，引进国内实力型园艺公司等重点企业，围绕四季赏花主题，建设集休闲观光、乡土民俗体验、民艺馆为一体的综合性体验风景区，设置多样化的体验式工程，增强工程互动性和趣味性。延伸开展婚纱摄影、婚宴等业务，丰富工程盈利前景。通过“以花促旅、“以花促经，打造观光、休闲、体验交互融合的旅游新标杆，满足玉屏侗族自治县和周边
3、地区城镇居民以及国内外游客的旅游休闲需求。2、建设内容工程总占地面积420亩，主要包括四季花海乐园、缤纷乐活效劳区、户外活动拓展培训区3个主体功能区构成。四季花海乐园。以精品、优质茶花与名优花卉品种种植、观光为核心，辅以一年四季均有鲜花盛开的景观建设，打造“四季花海工程标杆，并提供花海婚纱摄影、花海婚宴等高附加值效劳。四季花海乐园总占地面积为350亩，其中，精品、优质茶花种植区100亩，依托油茶林地种植其他欣赏性花海250亩。缤纷乐活效劳区。主要建设由游客效劳中心，养生保健效劳中心、文化创意总部经济区、花卉交易中心，嵌入花海的会议中心和度假酒店，生态美食广场，健康居住区主要包括健康养生效劳区和
4、以油茶文化与健康养老相结合的产权公寓，以及停车场、旅游公厕等其他配套效劳设施等八大组成局部，提供多层次、多样化的良品效劳，尽享乐活生活。效劳区总占地面积60亩，总建筑面积60000m2。户外活动拓展培训区。包括小型高尔夫训练场、度假营地、青少年科普基地、亲子乐趣基地等户外活动基地，主要依托林地进行建设，提供专业的培训及各项比赛效劳等，总占地面积10亩。表格 1茶花泉“四季花海建设工程主要建设内容建设内容建筑面积m2四季花海乐园缤纷乐活效劳区游客效劳中心3000养生保健效劳中心5500文化创意总部经济区8500花卉交易中心4000会议中心和度假酒店16000生态美食广场4000健康居住区1300
5、0其他配套效劳设施6000户外活动拓展培训区合计900003、建设地点玉屏侗族自治县朱家场镇茶花泉景区油茶产业示范区4、预期投资工程总投资32685.1万元，其中建设工程投资23251.7万元、土地本钱3733.4万元、流动铺底资金4100万元。工程具体业态的投资情况见下表。表格 2茶花泉“四季花海建设工程预期投资额功能区块建筑面积建安本钱元/装修及配套设施本钱元/投资额万元建筑工程投资四季花海乐园茶花和名贵花卉种植3000其他欣赏性花卉种植3750缤纷乐活效劳区游客效劳中心30001200800养生保健效劳中心550015001000文化创意总部经济区850015001500花卉交易中心40
6、001500会议中心和度假酒店1600012002500生态美食广场40001200500健康居住区1300012001500其他配套效劳设施60001000户外活动拓展培训区1000元/m2土地本钱铺底流动资金不可预见费用总投资注：1、土地本钱按朱家场镇基准地价表中的背街商服用地价格350元/平方米来计算5、市场分析本工程的市场定位是满足玉屏侗族自治县和周边地区城镇居民以及前来玉屏的国内外游客的旅游休闲需求。因此，玉屏及周边地区的经济开展情况、城镇居民消费结构变化以及来当地旅游的国内外游客数量是关键性影响因素。随着铜仁市国民经济快速开展，人民生活水平不断提升，城镇居民人均可支配收入快速增长，
7、消费结构正在发生变化，人们用于休闲娱乐性消费增加。2021年，铜仁市人均GDP到达17243元折合2828美元，同比增长15.1%。经验研究说明，当人均GDP到达2000美元，休闲旅游将实现快速开展。铜仁市人均GDP的持续增长，将为本工程提供很好的潜在盈利空间。图表 3 2021-2021年铜仁市人均生产总值及增长率2021年，铜仁市城镇居民人均可支配收入为18366元，同比增长16%，人均可支配收入的快速增长有利于带动消费结构的变化，进而在一定程度上保证了本工程的市场需求。图表 4 2021-2021年铜仁市城镇居民人均可支配收入及增长率同时，统计数据显示，玉屏侗族自治县接待的国内外游客数量
8、、旅游总收入均呈现出快速增长的趋势。2021、2021、2021年，玉屏侗族自治县接待的国内外游客数量分别为128.48万人、179.9万人、274.95万人，分别同比增长33.31%、38.33%、38.41%。2021-2021年间，玉屏侗族自治县旅游总收入从1.86亿元增长至26.14亿元，年均复合增长率高达93.6%。随着沪昆高铁的开通，游客数量有望进一步的爆发式增长，游客数量年平均增速有望到达60%以上，据此测算，2021年游客数量估计将超过700万人，巨量潜在客流有效地保证了工程未来的市场需求。图表 5 2021-2021年玉屏侗族自治县旅游总收入及增长率综合而言，本工程市场需求空
9、间广阔，市场前景良好。6、风险分析从市场的角度来进行考虑，旅游开发类工程最大的风险是投资经营风险。旅游工程经营是工程成功与否的关键所在。旅游工程开发较为复杂，涵盖旅游产业政策环境、旅游经营权、土地政策、生态环保规定、农民利益协调等多项内容，涉及包括规划、融资、物业开发销售租赁以及景观打造等在内的诸多环节，工程开发流程长，所牵涉的政府部门多，存在一定的投资风险。在工程投入运营后，从工程最开始的市场分析到建成后投入市场有一段时间差，旅游工程的市场情况有可能会发生一些转变，市场开发也需要根据形势的开展做出相应的弹性调整。为了防范或降低上述风险，建议工程实施方通过搭建优秀的管理团队或聘请有经验的管理公
10、司来进行专业化运作，加强工程监管与市场开发，加大对外的营销宣传力度，并与产业链上相关参与方建立稳定的合作关系。因此，工程虽然可能面临一定的投资经营风险，但主观可控。7、盈利分析本工程中健康居住区的住宅通过对外出售的方式回现，按照3000元/m2测算，可获取收益3900万元，其他工程业态的年盈利能力分析是在工程建设完成并完成全部招商根底之上来测算。年经营收入和本钱测算情况如下所示。经营收益。工程中四季花海乐园、养生保健效劳中心、会议中心和度假酒店等物业自持经营，获取经营收益；文化创意总部经济区、花卉交易中心、生态美食广场等物业对外招商出租经营，通过收起租金获取收益。工程年营业收益如下所示：四季花
11、海乐园。按照年接待游客140万人测算，人均票价50元，那么年收益为7000万元。养生保健效劳中心。按照年接待14万客人，平均每人消费200元计算，工程年收益为2800万元。度假酒店。工程住宿酒店有客房约210间，每间客房平均房价按200元/天测算，入住率按60%测算，那么年365天酒店经营收入为万元。户外活动拓展培训区。按照年接待游客10万人测算，人均消费20元，那么年收益为200万元。租金收益。文化创意总部经济区的办公物业租金按50元/月测算，那么每年的租金收入为510万元；花卉交易中心租金按照80元/月测算，年租金收入为384万元；生态美食广场对外招商，收取的租金按照60元/m2/月测算，
12、那么年租金收入为288万元。因此，工程总的租金收益为1182万元。综上，年总收益为12101.8万元。年运营本钱。工程年经营本钱包括四季花海乐园的年运营本钱，游客效劳中心、养生保健效劳中心、文化创意总部经济区、花卉交易中心、度假酒店的年经营本钱，其他本钱还包括折旧费、维修费、工资及福利费和其他费用。具体如下所示：四季花海乐园。年运营本钱按年收入的40%计算，每年运营费用2800万元。游客效劳中心。年运营本钱主要包括各个功能区的水、电、煤气等能源费用以及管理费用、营销费用、财务费用等支出，每年运营费用50万元。养生保健效劳中心。日常经营本钱不含人工按照经营收益的30%测算，那么年本钱为840万元
13、。文化创意总部经济区。按全部完成招商后的情况来计算运营本钱，成熟期商务写字楼的运营管理费用比重按年收入的25%计算，年运营本钱为1万元。花卉交易中心。按年收益的40%来计算，年运营费用为153.6万元。度假酒店。酒店运营本钱按照酒店年经营收入的40%不含人工费用测算，那么年酒店运营本钱为3万元。户外活动拓展培训区。按年收益的30%来计算，年运营费用为60万元。折旧费。建设工程投资折旧年限按20年来进行计算，残值率为5%，年折旧费为1104.5万元。工资及福利费。工程定员200人，人均工资福利水平为1500元/人/月，那么年工资及福利费为360万元。维护修理费。按照工程总固定资产投资额的1.5%
14、测算，那么年维护修理费为348.8万元。其他费用。本工程其他费用主要包括运营费用、推广费用、管理费用、其它费用等，按照经营收入的5%计算，工程其他费用共计605.1万元。因此，工程年运营本钱为6817.4万元。表格 6 茶花泉“四季花海建设工程盈利能力分析经营收益金额万元四季花海乐园养生保健效劳中心度假酒店户外拓展培训培训区租金收益年运营本钱四季花海乐园游客效劳中心养生保健效劳中心文化创意总部经济区花卉交易中心度假酒店户外活动拓展培训区折旧费工资及福利费维护修理费其他费用营业利润综合分析，工程建成后，正常年营业利润为万元。用营业利润测算，那么工程税前资金回报率为18.36%，投资回收期为6年，工程整体经济性良好。8、招商企业由于本工程建设内容中各主体功能区的根本属性不同，建议将本工程的招商分为两局部：一是四季花海乐园的招商，建议将四季花海乐园的招商对象锁定为国内具备一定的特色、品牌影响力、科研实力的专业花卉公司。通过将此工程给与这类企业实施，有利于工程在较短的时间内成型，也有利于迅速积累人气和品牌，进而获得较好的综合效益。二是缤纷乐活效劳区和户外活动拓展培训区的招商。建议将招商对象锁定为涉足旅游的省内实力型房地产企业和国内具备较强开发能力的旅游地产商。就前一类潜在的招商对象而言，擅于进行房地产综合开发，招商成功的
