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1、2015房地产估价师考试试题：理论与方法1. 下面说法正确的是（）。A. 房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B. 委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C. 依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D. 房地产估价报告应由估价师个人出具2. 在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价 值的误差范围。A. 使用估价对象房地产的实际成交价格B. 使用政府公布的房地产交易指导价格C. 使用近一年内房地产的平均成交价格D. 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3. 某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容 积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获
2、得的利润相同的条件下， 下列建设方案中最可行的是（）。A. 建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为5 000m2B. 建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000m2C. 建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5500m2D. 建筑物地面一层建筑面积为 600 m2，总建筑面积为2 500 m24. 假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2 , 需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的 价格弹性为()。A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.535. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，
3、住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。A. 宅基地所有权B. 空间利用权C. 地役权D. 建筑物相邻关系6. 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法 拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。A. 税金B扌拍卖费用C. 土地使用权出让金D. 土地使用成本7标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向,地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A. 逐渐降低B. 逐渐升高C. 可视为基本不变D. 为零8房地产的供给曲线表示()。A. 房地产的出售量与其价格之间的关系B. 房地产的出售量与购买者能
4、力的关系C. 房地产的供给量与其价格之间的关系D. 房地产的供给量与购买者能力的关系9. 投资利息估算只有在()中才需要。A. 比较法B. 传统方法C. 现金流量折现法D. 收益法10. 下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为()。A. 出售型房地产B. 出租型房地产C. 办公型房地产D. 自用型房地产参考答案：1.B 2.D 3.C 4.D 5.B 6.C 7.C 8.C 9.B 10.C11. 根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者 面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质 不能协商一致时，应当向()申请确认。A. 当地拆迁管理部门B. 当地国土部门C.
5、 当地行政主管部门D. 城市规划行政主管部门12购买某类房地产，通常抵押贷款占 70%，抵押贷款的年利 率为6%，自有资本要求的年收益率为 9%，该类房地产的资本化率 为()。A. 6.0%B. 6.9%C. 8.8%D. 9.0%13. 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报 酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()万元。A. 650B. 687C. 585D. 63014. 某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为 1000 元/m2，容积率为3。后经批准
6、容积率扩大至 3.6，此时开发商应补 交地价为()元/m2。A. 100B. 200C. 300D. 60015. 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围 内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查 评估出的各地价区段在某一时点的()。A. 基准价格B. 平均价格C. 正常价格D. 市场价格16. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位 建筑面积的重置价格为 800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是()元。A. 76 800B. 79 104C. 77 952D. 81 56217. 某建筑物实际经过年数为10年
7、，估价人员现场查勘后认为 该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于 正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年, 残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A. 43.8%B. 50%C. 56.8%D. 70%18. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由 现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为 70元/m2，又知 该写字楼可出租面积为10 000 m2，运营费用率为40%。假若该写 字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不 变，则该写字楼将发生(
8、)万元的贬值。A. 548.19B. 558.15C. 567.39D. 675.4019. 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权 出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建 筑物的经济寿命应为()年。A. 40B. 43C. 47D. 5020. 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是 ()。A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定参考答案：11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.
9、B 17.C 18.C 19.B 20.C21. 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物()损失。A. 价值B. 价格C. 效益D. 利润22. 建筑物的所有权可以分为独有、共有和()三种。A. 区分共有B. 区分所有C. 公有D. 私有23. 收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象()的方法。A. 利润B. 价格C. 价值D. 收益价格24. 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的， 当时获 得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年;预计利用 该宗房地产正常情况下每年可获净收入 8万元，该宗房地产的报酬率 为8.5%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A. 90.
10、52B. 91.52C. 92.52D. 93.5225. 运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来()。A. 利润B. 毛收入C. 价值D. 净收益26. 某出租的旧办公楼的租约尚有 2年到期，在此最后2年的租 期中，每年可收取净租金 80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作 为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1 100万元，拆除费用为 50万元，该类房地产的报酬率为10%。则该旧办公楼的价值为()万 丿元。A. 1 005.34B. 1 006.61C. 2 005.34D. 2 006.6127. 某宗房地产的土地使用年限为 50年，至今已使用3年，预 计该宗房地产年有效毛收入为
11、80万元，运营费用率为40%，安全利 率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格 为()万元。A. 368B. 552C. 561D. 92028. 适用于开发完成后的房地产出售的公式是()。A. V二VR-CB. V二VP-CC. V=VR+CD. V二VP+C29. 某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元 /m2、712 元 /m2、744 元 /m2、781 元 /m2 和 815 元/m2，采用 平均增减量法预测该地区商品住宅 2006年的价格为()元/m2。A. 849B. 865C. 882D. 91530. 城市基准地价是根据用途相似、 地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的()。A.B. 平均价格C. 出让地价D. 标定地价参考答案：21.A 22.B 23.C 24.B 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C30.B11
