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1、 沃尔玛（“乙方”）与业主（“甲方”）维保职责 一、 空调系统1、 根据乙方需求，甲方为乙方提供一套独立的空调系统为乙方提供空调服务，由甲方负责设备的日常保养及运行管理并承担费用；设备的维修保养和设备更新由甲方负责并承担费用。其中包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔、新风机组等的清洗及保养。2、 甲方为乙方安装空调系统的单独计量，空调运行期间所产生的能源费，由乙方承担。3、 乙方承租区域内由甲方提供的空调设备德日常清洁与维护由甲方进行免费维护，但不包括乙方的自有设备。4、 二、 采暖及生活热水系统1、 甲方为乙方提供的采暖系统，采取市政供暖系统，由甲方负责设备的日常维修保养及运行管理并承担费用；设备的维
2、修和设备的更新由甲方负责并承担费用。2、 甲方负责为乙方安装独立热能计量表，乙方负责按承租区域的面积向市政支付采暖费用（或按实际用量支付）。3、 乙方承租区域内的生活热水系统（或由乙方自行安装电热水器），并由乙方承担费用及日常维护保养管理。 三、 消防系统1、 乙方使用的消防系统只是甲方消防系统的一部分，系统由甲方负责维修保养和检测工作(包括消防水泵的用电)，费用在物业费中体现。2、 乙方新增部分的消防系统，应由乙方负责安装。甲方同意，并经甲方、乙方及政府相关部门验收合格后方可并入甲方消防系统。新增部分的维修保养和检测工作并承担相关责任和费用由乙方承担。3、 甲方有权对乙方的消防设备保管情况进
3、行监管和检查。四、 供电系统1、 甲方根据乙方的需求为乙方提供独立的供配电系统。2、 变电所(含高压开关柜，变压器，低压配电柜，馈出电缆及相关变电所内设备)均由甲方负责维修保养工作，由甲方安排人员值班并承担费用。柴油发电机：为乙方专用，由甲方负责维修保养，并承担相关费用。 3、 甲方必须确保乙方高压线路的安全使用，不得搭载其它用户，确保乙方 直接向供电部门缴费，直接抄表到户。4、 乙方承租区域内的电气设备的维护（指由甲方提供的相应机电设备，乙方自有设备不在此范围内），由甲方为其免费维护保养。五、 电梯1、 甲方根据乙方的需求为乙方提供独立的电梯系统。2、 甲方负责电梯的维修保养并承担维修及年检
4、费用；电梯在正常使用及有专业保养的情况下的维修及设备更新，由甲方负责。 3、 乙方负责支付承租区域内所有的电梯日常运行所产生的能源费用。 六、 供排水设施沃尔玛与业主(或其他用户)共用供水设施：1、 甲方根据乙方的需求为乙方提供独立的供水系统。2、 供水设施维护保养，生活及消防水池的清洗工作，由甲方维护保养并承担费用。3、 乙方承租区域内乙方的自有用水设施的维护和保养由乙方自行维护保养。4、 乙方承租区域内排污及隔油池的清洗，由甲方进行维护清洁，但不包括乙方后期改造部分隔油池费用及清洗。 七、 供气设施：甲方负责：燃气总表（包括总表）至市政管道部分，包括燃气调压站、燃气计量表。沃尔玛负责：燃气
5、总表至房屋内部分。八、 土建部分区域内的维护保养： 乙方承租区域内的精装部分和二次改造的土建部分（包括精装部分）的费用由乙方承担。九、 生活垃圾处理： 乙方按照甲方指定的地点及规定的时间，把当日产生的垃圾（干、湿垃圾）运送至甲方提供的地点，由甲方进行处理并承担费用。附件A空调机组检修要求一、 检修的定义：水冷机组：每年保养一次，沃尔玛负责更换润滑油、油过滤器及干燥过滤器等易耗件，业主负责对整机进行检查，保证机组正常运行及发现潜在的隐患，达到节约能源和延长机组使用寿命。若不对机组进行保养，有可能造成故障隐患。检修分大修和中修，又分机组检修和压缩机检修。将压缩机解体，检查清洗其内部，不用更换零件的
6、，这种情况一般称为压缩机的中修或检查；如内部运动部件磨损程度严重，需要更换的，这种情况一般称为压缩机的大修；而对整机而言，如维修时，需要将制冷剂导出至机外才能进行维修处理的，一般称为机组的大修，此外的维修处理一般称为中修或维修。（业主负责）风冷活塞机组：保养情况同上：（业主负责）中修情况一般这样：将压缩机从机组移出，打开缸盖及电机进行清洗，检查曲轴、连杆、活塞等的磨损情况，如不需要更换，再重新进行装配并恢复运行，这种情况一般称为压缩机的检查或中修。如零件磨损严重且需要更换的，这种情况一般称为压缩机的大修。二、保养的定义（水冷机组）供冷季节的检查A 供冷季节启动前的准备和检查供冷季节运行前须进行
7、下列各项检查和准备，以确保机组可靠、安全和高效运行：检查制冷剂液位和油面；检查油槽、油加热器和温度；检查和测试所有运行控制和安全控制功能；与操作人员一起温习操步骤，查看机组历史记录；检查启动器的运行； 配合检查水系统的运行情况(包括冷冻水泵,水流开关,冷冻水泵,冷却塔,阀门等);检查调整微电脑控制中心的设定值;启动冷水机组,检查整个系统的运行状况,记录机组运行参数;根据运行记录,分析处理机组问题.B 运行季节检查机组运行期间,沃尔玛定期(每月)进行下列各项检查,确保机组在整个供冷季节运行高效,可靠:检查冷水机组,调整安全控制装置;检查控制装置的运行;检查制冷剂液位和油位;检查润滑系统的运行;检
8、查回油系统;检查电机和启动器的运行;记录运行状态参数,分析确认机组运行正常,必要时通知业主进行机组检修;记录和报告要求的备件.C 一年一次设备停机检查和预防性保养(业主负责)停机期间,每年一次进行下列各项检查,以便能正确评价设备的状态,为下一个供冷季节的运行作好准备:检查压缩机-电机组件的下列各项,完成预防性保养的各项任务:记录电压;用兆欧表测量和记录电机绕阻的绝缘电阻;润滑开式电机;检查开式电机驱动装置的定位状态;检查联轴器;检查入口导叶操作机构和联接机构;润滑需要润滑的部位.检查压缩机润滑油系统的下列各项:根据需要更换润滑油,油过滤器和干燥过滤器;检查油泵,密封和油泵电机;清洁排污管;检查
9、加热器和恒温器;检查所有其它的油系统部件,如油冷却器,过滤器和电磁阀等;执行下列各项操作,检查电机启动器:执行诊断检查程序;清洁接触器或必要时建议更换;检查所有接线端,并拧紧;空载运行启动器(或在启动前);检查状态指示灯.检查控制面板,确定下列各项:执行诊断检查程序;检查安全停机运行状态;检查所有接线端, 并拧紧;检查显示数据的精度和设定值.检查冷凝器,蒸发器的下列各项:检查水流开关的控制情况;根据运行记录参数分析热交换效果,建议水质处理;必要时拆卸端盖,更换密封垫.检查系统的下列各项:记录视液镜的状态;检查制冷剂循环,确认处于正常平衡状态;其它:遵循检查和维护步骤,修理脱落的保温层;与操作人
10、员沟通;(往复式冷水机组)供冷季节的检查A 供冷季节启动前的准备和检查供冷季节运行前须进行下列各项检查和准备,以确保机组可靠,安全和高效运行:配合检查辅助设备的运行状况;更换润滑油;检查曲轴箱加热器,油温和润滑系统;检查和测试所有的运行和安全控制;检查确认电压和启动器运行正确;启动机组,标定控制和变送器;检查确认过冷器和过热器配置正确;机组稳定后,记录运行条件;同操作人员一起,温习操作步骤.对风冷冷凝器须增加下列各项检查:去除机组周围和内部的脏物;检查冷凝器盘管是否堵塞,建议清洁盘管;检查并拧紧电气接头;检查及润滑风机及电机轴承;启动后,检查风机和风机电机的运行状态.B 运行季节检查进行下列各
11、项检查,确保机组在整个供冷季节都运行高效,可靠:检查确认通常的运行条件和运行状态;记录运行状态,并进行数据分析,找出不合理的地方;按要求调节运行控制;检查确认油位和制冷剂量充注正确;检查油温和曲轴箱加热器;检查启动器,继电器和控制元件;检查风冷冷凝器风机和电机运行状态;与操作人员一起温习操作步骤,查看用户记录.C 一年一次的设备停机检查和预防性保养(业主负责)停机期间,每年一次进行下列各项检查,以便能正确评价设备的状态,为下一个供冷季节的运行作好准备:用兆欧测量电机绕阻电阻,并记录好;检查压缩机的油位,按要求补充润滑油;检查曲轴箱加热器,确认运行正常;更换干燥过滤器;拧紧接触器和电机端子箱内的
12、电源线;清洁所有连接接头,如有必要按要求更换;检查所有继电器,运行控制装置和安全保护装置;检查确认所有控制装置,安全保护装置,卸载装置和外部联锁跨接装置;检查确认压缩机的吸气和排气阀完好.空调系统(直燃机)空调机组检修要求1、业主负责直燃机定期维护保养内容直燃机维护保养内容（每年）次数服务内容服务时期1次制冷开机检查5月份2次制冷停机后检查保养10月份3次采暖开机检查11月份4次采暖停机后检查保养3至4月份5次溶液取样检验机组运行期间2、直燃机定期保养主要检查的项目有：1）全装置的检查的测试；2）运行分析和测量；3）吸收剂和制冷剂的管理；4）燃烧器的管理及燃燒室內的煙塵的清潔；5）真空泵的维护
13、；6）泵的诊断和修理；7) 吸收器、冷凝器內部傳熱管的清洗；3、负责及时联系设备厂家对直燃机运行期间出现的突发性故障进行检测及解决.制冷设备,中央空调主机(机组)专业等级保养项目一览表一、 一级保养(运行时间在4000小时以内)(业主负责)1、主机内外表面除锈,清洁,上漆,紧固主机表面内外螺丝,螺帽,修补主机上的保温 层,安装防鼠网.2、清洁制冷系统表面,清洁主机电控柜(箱)内外及电控系统,检测电控系统各零配 件,风机马达,压缩机马达的阻值,绝缘值,灵敏度,精确度,消除电控系统各零配 件的异声,异味及隐患,并清洁表面和紧固.3、检测制冷系统各阀件,保护器,过滤器,探头的工作状况,消除隐患.4、
14、制冷系统全面检漏,检堵.全面检测制冷系统各部位温度(包括压缩机),检测冷凝 压力,蒸发压力,吸气压力,排气压力,油温,油压,冷凝温度,蒸发温度,冷冻水进 出温度和温差,冷却水进出温度和温差,消除隐患.5、检测各仪器,仪表的精确度,灵敏度,并校正和清洁.6、对主机进行全面工况调节,调试,并适当加补制冷剂或适当回收制冷剂,使主机处 于最佳工作状态.7、进行一级保养后,使设备内外观洁净,感受良好,设备运行状况佳,无后顾之忧.二、二级保养(运行时间超过4000小时) (业主负责)1、拆卸制冷系统各阀件、过滤器进行检测、清洗、排除隐患,更新过滤器或滤芯、 清洗压缩机油箱、油过滤器、更换冷冻机。2、拆卸电控系统各零配件、各保护器,进行内外清洗、除锈、除尘、消除氧气层, 消除各种隐患,拆卸风机马达,内外清洗干淨(含轴、轴承)进行检测,轴承上油, 消除各种隐患,装配复原,检测各电线,消除隐患,检测压缩机马达阻值和绝缘状 况及运行电流。3、全制冷系统检漏、检堵。全面检测制冷系统各部分温度(包括压缩机),检测冷凝
