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1、关于徐州南区房地产市场的调查报告关于徐州南区房地产市场调查报告 目录一、环境背景分析21.1我国房地产市场概况21.2徐州房地产市场现状21.3徐州南区房地产市场3二、调查工作开展42.1调查目的42.2调查方法及事项4三、相关楼盘数据统计53.1.1南区十大新楼盘5NO.1 中汉财富湾5NO.2 苏商御景湾6NO.3 南洋国际7NO.4 舜淮府第8NO.5 北京路18号盛世年华10NO.6 久隆紫园11NO.7 文泰康城12NO.9 阳光豪庭14NO.10 天赋欣欣家园153.2南区旧楼盘采样16NO.1 风华园16NO.2 山水华美18NO.3 干休小区193.2 楼盘数据分析及相关结论2
2、2四徐州房地产预测234.1徐州楼市的新动态234.2徐州南区房价及成交走势24五结语28一、环境背景分析1.1我国房地产市场概况中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接
3、后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。1.2徐州房地产市场现状徐州地区房地产市场总量从2001年开始稳步上升，并
4、在近几年中呈现出了稳步增长的势头。从目前的徐州房地产市场状况来讲，在各项金融政策未出台以前，多数房地产开发企业的开发资金对商业银行信贷的依赖性非常强。许多开发商在不具备开发条件下，就投资项目，依靠银行开发贷款拿地，然后将土地向银行抵押再贷款开发资金，并通过施工单位垫付部分同样是来自商业银行的建设贷款资金，以及项目开工后卖期房（个人购房商业贷款）回笼现金流，维持项目开发进程。可见，商业银行在房地产开发企业开发项目的各个环节都充当着不同的信贷角色。然而，金融宏观调控政策面市以后，先从土地开发贷款角度，打消了开发商投机的可能性，紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目的资本金比例，从原来的2
5、0%提高到35%以上，这对于许多抱有侥幸心理的开发企业来说，无疑是雪上加霜。资本金增加了，开发门槛提高了，但是信贷紧缩了，以至很多预期面市的项目延期或者被迫退出市场，进而商品房入市量随之“减肥”。从2010年楼市发展看，北区鼓楼生态园板块向上的走势不会改变。如果市场没有大的变数，这种向上的势头将会在以后很长一段时间内继续。1.3徐州南区房地产市场 南区的房产市场大致可分为三个部分：淮塔板块，南三环附近和淮海食品城板块。早在09年的时候南区房源供应量就开始下滑，2010年更为严重。从官方数据统计显示来看，今年南区个月成交的最高成绩也没有超过200套。8月份南区成交套数为45套，9月份为14套，1
6、0月份为15套，始终在低位运转，如今市场上南区上市楼盘也出现了断层、青黄不接的现象，目前新上市的项目如翡翠星座、舜淮府第等由于本身项目体量较少，即使进入销售市场，一时也很难填补南区房源供应紧缺的空洞，但是位于泉山森林公园附近的华商格林豪森在年底或明年年初时上市，将给这片区域带来新的生机。 徐州南区导购地图二、调查工作开展2.1调查目的随着现代生活水平的提高，居民收入逐渐增多，住房问题就成了市民十分关心的问题。徐州作为一个发展中的大城市，楼市的走向及发展方向时刻牵动着千万家庭，同时对于我们在校大学生的未来就业和生活也有着重大的影响。2.2调查方法及事项 调查时间 本次调查历时四周（2010/12
7、/202011/01/14）。调查实施时间为12月20日至01月7日 调查组成员陈松、李科达、孟宝珠、濮继晶、王涛、尹梦琪、张家亮、赵喆 调查方法此次调查主要在徐州市南区开展，主要在泉山区和铜山新区区。选择调查对象时结合使用了重点调查的方法。调查实施自始至终都进行了严格的质量控制，由组长对调查过程进行了全过程检查、督导，并对完成的问卷进行100%的检查。 样本选择一共调查了10个新楼盘，和3个旧楼盘 问卷设计楼盘基本信息调查：包括楼盘的地址、建筑面积、占地面积、价格、交付标准、绿化率、容积率、小区周边配套设施、主力户型、物业管理、车位以及车位费、楼盘的优劣势等基本信息。 调查方式现场询问调查法
8、，走访房地产售楼中心和房地产中介公司、上门采访方式，同时借助于网络媒体工具。三、相关楼盘数据统计3.1.1南区十大新楼盘NO.1 中汉财富湾 财富湾位于徐州铜山县城中心区东端。东邻连接市中心城市主干道北京路，正处于城市中心区的入口空间。基地南面隔湘彭祖路为楚河滨水窨，区位条件非常优越，基地总体轮廓呈梯形，东部的古玩城地块保留了仿古铜镜博物馆，根据铜山县城中心区城市规划；该项目由酒店、酒店式公寓、商业、高端住宅四部分功能组成。其中住宅组团自生围合形成中央景观空间，而酒店商业部分与古玩街共同创造出铜山中心区具有标志性的广场空间楼盘名称中汉财富湾地理位置铜山新区北京路100号（二堡信用社对面）开发商
9、徐州中汉房地产开发有限公司所属片区城南楼层差价（元）3080不等总建筑面积（）108920总占地面积（）33368容积率2.89绿化率32%物业类型高层、小高层及酒店式公寓开盘时间2010.11.6交房标准毛坯主力户型（）88.59、124.54主力总价5060万元总栋数7均价5300元现场进度13号楼接近封顶物业费未定车位数200多个公共交通11路、56路、801、新庄线路（二堡站下）物业公司世界五百强“世邦魏理仕”物业公司【促销策略】 凡购房者，持VIP卡可优惠三万【项目优劣势】 优势：项目位于铜山新城规划的两大核心区域，彭祖路行政文化核心区与北京路商业核心区的交汇处，是未来铜山新城核心中
10、的核心；项目内部3000平方左右的景观区；项目南面的楚河风光带；项目附近的无名山公园。NO.2 苏商御景湾苏商御景湾是由徐州苏商实业有限公司打造的大型综合社区项目。90万平米国际公园城，坐拥三环交汇，优享23万平米公园盛景，兼有得天独厚的地理优势，占据新老城的核心位置，三环路畅快通行老城区，昆仑大道直达新政府官邸，5分钟的路程即可转换园林生态与城市繁华。苏商御景湾采用节能建筑、智能住宅安防、楼宇对讲、红外周界报警、闭路监控、IC卡车辆管理、电子巡更与公共设施管理系统等先进智能设施。 楼盘名称苏商御景湾地理位置泉山区御景路1号开发商徐州苏商实业发展有限公司所属片区淮海食品城总建筑面积（）9800
11、00总占地面积（）552694容积率1.2绿化率42%物业类型多层、 小高层、 高层 、联排别墅开盘时间2008.12.10 （本期新盘在售）交房标准毛坯主力户型（）100（商铺）、80（住宅）车位数地上车位充足 租价200元月现场进度桩基工程均价5500元物业费多层0.6元；小高层和商业1元公共交通5、14、20、58、64、95、602、603、612路（御景湾下）物业公司苏商物业服务有限公司【补充】 御景湾三期香梅街区核心组团,坐拥城东南未来成熟生活版块核心中央,领略国际街区中央景观大道繁华魅力,尊享尽在咫尺的交通便捷式生活,完美配套,风华绝代的新古典主义气息包容尊贵户型,兼具浪漫与典雅
12、。 御景湾四期君子兰街区,首创多功能私家空中庭院,注重细节的合理用度和创造组合的美感,观景花台、四季庭院、阳光书房、储藏间、衣帽间、个人工作室、休憩茶室、儿童玩具房、健身房。 23万平米“百果园”已于10月1日开园【项目优劣势】 优势：项目交通便利。东三环与南三环交汇处连接新城区与铜山区都市走廊的特殊区位优势，决定了百果园板块必将成为整合两区的发展引擎。新城区、铜山区的建设更将激活本区域的发展，令御景湾野猪充分享受因有事规划而带来的一切利好。NO.3 南洋国际南洋国际，一站式国际住区，位于铜山经济开发区，北京路商圈核心区域。由香港宝达集团投资，徐州新铜城置业开发，中国联合建筑设计、日本清木株式
13、会社景观设计。作为城南最大的一个城市综合体项目，南洋国际商城的商业体量占到了该项目的一半，这个项目已经解决了项目周边方圆3公里内客户的商业需求。南洋国际花园作为徐州首席城市综合体中的高尚社区，承载了一座城市的生活与理想。以法式浪漫和高尚生活为规划蓝本，采用ART DECO层峰艺术，首创全架空层设计，成为人性化、高品质社区规划的典范。此外，大面积绿化景观规划，层次鲜明的纵向景观分布，全情打造徐州首座公园式居住社区。 楼盘名称南洋国际地理位置铜山区长江路1号（长江路与北京路交汇处）开发商徐州新铜置业发展有限公司所属片区铜山区楼层差价（元）2080不等总建筑面积（）280000总占地面积（）130多
14、亩容积率3.26绿化率35%物业类型住宅、商铺、公寓、写字楼开盘时间2010.6.27交房标准毛坯主力户型（）94135主力总价不详总栋数12栋高层均价5800元现场进度A区做外立面、B区部分封顶物业费0.7元车位数1195个公共交通11路、56路物业公司世界金钥匙联盟【项目优势】 金牌物管倾情加盟，徐州首个加入“世界金钥匙联盟”的精品居住社区，世界500强之一的美国温德姆酒店国际管理集团盛情入驻，毗邻铜山新城唯一的公园无名山公园，紧靠铜山第一所公办民助学校春晖中学。体验式商业旗舰涵盖国际品牌购物中心、超级大卖场、美食总汇、主力品牌店等个性化消费天地。融购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，汇聚无限商机，引领消费潮流，成为辐射区域的财富轴心。 NO.4 舜淮府第舜淮府第位于解放南路路东，毗邻淮塔公园，南区核心地段，市中心延长线，交通的中枢核心。四面绿色环绕的城市绿湾，独享77万平米绿色生态园林， 约4.5万平米建筑规模，集高层景观住宅、4.9米挑高公寓、商业于一体。布局通透，采光充足，宽阔楼间距，绝佳观景效果。集中供暖，外墙保温，名牌电梯，6米挑高大堂（公寓），细节鉴定品质。楼盘名称舜淮府第地理位置
