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1、理工类样张理工类样张小城镇建设中房地产开发的作用与应注意的问题摘 要：小城镇作为连接城乡的桥梁和纽带，在推动城乡一体化、推进城镇化和实现社会、经济的发展中，具有重要的意义和作用。随着我国改革开放进程加快和社会主义现代化建设事业的发展，小城镇建设已经成为关系到经济和社会进一步发展的重要方面，而小城镇建设中房地产开发具有节约土地，节约资金,解决农村剩余人员就业,缩小城乡差别等方面的作用，所以在农村城镇化过程中，应针对小城镇房地产业的发展中出现的问题，分析其中原因，并提出改进对策，以城市总体规划作指导，实施房地产综合开发，从而促进小城镇可持续发展。 关键词：小城镇建设;房地产开发;作用;规划;问题1
2、引言在中国的历史长河中小城镇的建设一直起着不可忽略的作用，特别是在改革开放进入攻坚阶段的今天，随着大中城市的飞速发展，小城镇的建设是越来越重要。改革开放初期，我国小城镇如雨后春笋般涌现并茁壮成长；但是由于我国的房地产行业首先在大中城市发展起来，小城镇房地产开发一直受到政府和实业界的双重忽视，因此，起步较晚，时间不长，在目前的开发实践中，存在着诸多的问题。随着社会的更加开放，经济的进一步发展，当前的小城镇已无法满足社会主义下的社会化大生产经济，小城镇发展路在何方？小城镇建设中将遇到什么样的问题？我们感到任重道远。本文就小城镇建设中房地产开发的作用及开发过程中应注意的问题作些探讨。2 小城镇建设的
3、重要意义及发展方向小城镇是80年代以来新建的乡镇企业的集中地，在地理位置上，小城镇的星罗棋布是全国经济增长的有力的依托。它把广大的农村与大中城市连接起来，不仅带动了农村的发展，而且有力地支撑着大中城市的繁荣。从城市的集聚效应来看，小城镇发展的长远目标应该是有重点地发展条件较好、有前途的集镇和城镇，使其进一步发展为中等城市。但是，要注意一个地区不能平均地发展集镇和城镇。可以将县城发展为中等城市，对中等城市、大城市的发展不应一律加以限制，而要有选择地发展。综上所述，城市化是农业现代化缩短城乡差距的一个重要途径，小城镇建设自身也可以产生大量的财政收入，如土地出让金、建筑业的税收，还可以使人力、资本、
4、技术等各类生产要素向土地聚集，从而拉动二、三产业的发展，带动大量成长型的资源。因此，小城镇建设应注意和撤乡并镇的工作相结合，还应和制定灵活的土地、户籍改革及金融投资政策相结合。 3 房地产开发对促进小城镇发展的作用 虽然各地均有种类数量迥异的天然资源。但只有经过有效的开发利用，先行投入资金、技术和设备等，方可将本地天然资源转化成更具经济价值的可市场化的物质形态，换取更第1页多生产要素。强硬推行超常规小城镇建设方案，使本地生产要素高度聚集于房地产业而减少其他产业所获份额，近乎杀鸡取卵。欲化解此矛盾，唯有破除不合科学发展观的“捷径”思想，按经济规律办事，再造衡稳型产业结构。 我国 2000 年中央
5、 11 号文件规定：限制分散建户的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。由此可见国家很早就认识到对小城镇进行房地产开发，集中建房不仅可为农民带来切实利益。而且是小城镇走生态环境、人文、社会三者之间协调与平衡可持续发展必由之路。有计划、有方向、有步骤地进行小城镇房地产开发，有利于节约土地资源，有利于小城镇基础设施配套建设，克服各自为政，设施不能共享的问题，从而节约大量资金。3.1房地产开发是小城镇建设的主力军现阶段我国小城镇建设取得了显著的成绩,其中房地产开发功不可没。我国房地产开发在过去的二十多年的时间里已经取得了长足的发展和进步,在城市的规划和建设中
6、发挥着重要作用,在推动城市化进程中起了十分关键的作用。小城镇中的居民住宅楼的建造、厂房、学校、医院及政府的办公楼等都离不开房地产开发。没有房地产的先行开发,就没有居民住宅楼、厂房及企事业单位的办公楼建设,就没有小城镇建设。因此,房地产开发是小城镇建设的先行者、主力军,在小城镇建设中发挥着不可替代的作用。如果在一耕种区域内存在 50 户农民，每户要消耗掉至少 150 平方米的住宅面积，若将分散住宅改建成小区，可极大的节约耕地面积，大大减少了重复建设及建设生活中的资源浪费，如电线的架设，排水、饮水、供气管线的安装距离等。大大地减轻了农民的负担，小区内还可设置一些农业社会化的服务，方便农民们的生活，
7、这样可在短时间内产生积极效应，加快城镇化的发展，构建有利于农民集体产权制度：开发聚居型农民小区还有利于保护农民的产权，由于聚居优势，小区内部自然产生联合产权团体，这样对于那些违规拆迁产生了有效的抵制对抗力量。3.2 房地产开发解决相当一批人员就业 我国小城镇建设是在改革开放中发展起来的,小城镇的兴起对农业、农村、农民发生了全方位的影响。我国农村剩余劳动力2010年将达到2亿,而农村所需要的劳动力是有限的,农村有限的生产资料不可能养活将近2亿的剩余劳动力。而这些剩余劳动力大部分已涌入城市,如果不想办法解决,那么在就业、住房、交通、教育、治安、计生、社会保障、市政建设等方面将会形成严重的冲击。小城
8、镇建设是解决农村剩余劳动力的重要途径。而小城镇建设的主力军房地产开发行业,由于其涉及的行业众多,加之本身就是一个需要多劳动者参与的行业,因此作为小城镇建设的主力军,房地产开发解决就业人员最多,可在一定程度上缓解农村剩余劳动力所造成的社会压力。 3.3 房地产开发带动许多相关产业的发展房地产开发是把各种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。小城镇房地产开发还会带动诸多产业的共同发展，如建筑业、建材业、运输业、批发零售业、交通运输、保险、饮食业其他服务业等诸多产业的发展，促进小城镇的经济发展，同时扩大农村消费需求，拉动我国农村经济的发展，在促进小城
9、镇发展中起到了重要的作用。一个地区乃至一个国家经济的关注有两点,一个是资本市场,一个是房地产市场。房地产是硬件。一个城市乃至一个地区、一个国家,房地产是支柱产业,是发展的龙头,房地产开发搞好了,许多相关产业便能很好地协调发展,为城市、国家的建设及发展做贡献。3.4 房地产是缴纳税收的大户小城镇建设过程中短缺的是资金。房地产是利润最高的行业之一,也是地方税收的主第2页要来源之一。对于为解决2亿剩余劳动力而崛起的许多小城镇而言,房地产开发搞活了,可以带动促进小城镇建设,为小城镇建设解决一部分资金短缺问题,从而在一定程度上缓解小城镇建设中出现的资金短缺的压力,推动小城镇建设的进行。3.5 房地产解决
10、了2亿剩余劳动力的安居问题随着社会的发展和国家的高度重视,我国小城镇建设取得了一定的成绩。小城镇建设在推进社会发展,解决“三农”问题方面发挥了举足轻重的作用。解决“三农”问题的关键在于农村城镇化，农村城镇化是我国实现小康社会的必由之路，也是全面建设小康社会的重大目标。在农村城镇化进程中，科学、合理地组织小城镇房地产开发直接关系到小城镇的能与效率，关系到小城镇体系的健康、有序发展。我国有近2亿的农村剩余劳动力,衣、食、住、行是最基本的生活要素,小城镇建设中房地产开发基本解决了2亿剩余劳动力的居住问题,为社会的稳定进步发挥了重要作用。小城镇房地产开发可有效地改善农村富余劳动力转移就业，开发中可利用
11、一些当地的农民工，其劳动力成本低廉，同时还可保障农民的生活基本条件，通过当地政府保证劳动待遇及基本社会保障，房地产开发在小城镇的发展会使一大批人进入非农产业，一部分农民的收入迅速增长，就业观念发生转变，也同时解决了城市涌入大量农民工所带来的就业压力及交通拥挤，治安混乱、环境污染等问题。3.6 房地产开发缩小了城乡差距近年来房地产行业迅速发展,已经成为我国城市建设和城市规划的主要因素,同时房地产的大面积建设,对城市形态有着深远的影响。随着小城镇建设的推进及中国加入WTO后,农民很难依靠经营小块土地脱贫致富,出路只能是把剩余劳动力转移到城镇中去,这样可以从总体上重组城乡结构、重组资本、土地和劳动力
12、资源。小城镇建设中的房地产开发可在一定程度上实现资本、土地和劳动力资源的重组,同时为剩余劳动力提供就业机会,使这些农民在家门口就可以就业,增加农民收入,缩小城乡差距。4 房地产企业在小城镇建设中大有作为小城镇建设是一项系统工程，涉及经济、社会和生态等，房地产业在其中占有重要的地位，中央11号文件明确指出:“发展小城镇，可以有效带动农村基础设施和房地产业的发展”，“扩大对住宅、农产品、耐用消费品和服务业的需求”。11号文件颁布以后，全国各个省市自治区和有关的中央各个部委纷纷制定贯彻意见，小城镇建设和小城镇房地产的发展条件和形势，已不仅是量的积累而是质的变化。为了迎接小城镇房地产市场的繁荣，很多小
13、城镇也制定了吸引房地产商进入小城镇的极为优惠的政策，全国重点小城镇房地产市场的发育条件已经成熟。大家认为，长期以来，我国广大城市房地产商受自身政治素质的束缚和“重城市、轻农村”开发思想的支配，对中央关于加快我国小城镇建设、提高城市化水平、改善广大农村居住条件的信心和决心缺乏领会，对将大中城市的开发经验引入小城镇建设从而提高建设水平的革命性意义认识不足，尤其小城镇房地产市场和农宅建设的巨大市场潜力估计不足。一方面，大中城市房地产竞争已白热化，另一方面，量大面广的小城镇和小城镇建设是一片尚未开垦的处女地，它为开发商提供了一个广阔的市场。当然这新的拓展空间和市场同时也存在着新的风险和挑战，只有运筹帷
14、握才能抓住机遇。4.1 住宅建设在小城镇开发中占有重要地位小城镇建设与前期的开发区建设有明显的两个区别:一是小城镇不单是吸引乡镇企业集中，更重要的是吸引农村人口进镇，缓解农村劳动力过剩和民工给大城市带来的压力;发展农村第三产业，实现规模经济和外部效应，提高城市化水平。在西部还存在退耕还林的问题，传统的离土不离乡的观念正面临挑战，实现劳动力的自由流动和人口向小城镇集第3页聚是大势所趋。人口的聚集必然导致住宅需求的增长，建设部提出要在5年内建设l万个重点镇，预计未来几年小城镇住宅的需求总量会达到数十亿平方米以上，这是一片广阔的天地。二小城镇主要是依托现有的旧城，开发住宅的条件比较成熟。4.2 开发
15、商是小城镇建设的中间环节小城镇发展最重要的目标是经济发展，城镇建设是经济发展的中间环节和表现，人口和企业的集中与房屋建设相互促进。城镇建设中，政府的主要职责是制定长远、科学的规划和优惠的投资政策，并加强管理。而开发商则是城镇建设的中间环节，是实现科学规划和加快基础设施建设的重要保证。原始的农村房屋建设方式必然要被淘汰，以市场为主导，引导开发商积极介入房屋和基础设施建设，发挥其资金、经验、管理等方面的优势，才是按市场规律办事、实现集约性建设的唯一途径。4.3 大城市的开发商走向小城镇是提高建设水平的重要保证小城镇不代表落后，小城镇建设也不是简单的把大中城市淘汰的东西塞进来，它应该一开始就建立在高水平的基础上。高楼大厦、高档装修不能代表高水平，大片绿地、大广场和雕塑也不能代表优秀的生态和景观。城市建设投资巨大，教训太多，其实和谐统一，与自然融为一体是我国传统建筑的精髓，这与目前的国际流行趋势是一致的，城市建设的学费太贵，目前小城镇的整体建设水平鱼待提高，大城市中处在行业前沿的开发商直接参与到小城镇建设中，可以将最先进的设计理念和技术手段直接引进来，许多新理念和新技术在小城镇反而更容易实施的接受。另外，小城镇数量庞大，建设中切忌土地浪费，大城市的开发商习惯于在狭小的空间进行建设和景观设计，在土地集约利用方面有优势。4.4 开发商会成为小城镇建设
