城市更新在线访谈内容

《城市更新在线访谈内容》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市更新在线访谈内容（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、#主持人 : 各位网友上午好！ 感谢大家参与 “建立长效机制 规范提速城市更新 ”城市更新 在线访谈活动并与我们进行交流，欢迎大家踊跃提问、咨询。-(10:40)良心人 :深圳市银湖郊野公园附近能否盖超过30 层的住宅，有否相关规定 -(10:43)蔡耿生 : 关于银湖郊野公园附近能否盖超高层住宅的问题，目前尚没有明文规定， 应依据详细的城市设计研究来确定， 具体来说应结合银湖附近山体的高度、 视线通廊以 及城市景观等方面因素予以科学确定。-(10:57) 9912103: 1、旧住宅区城市更新单元中包含划拨用地，如何处理？2、在城市更新中，工业升级的地块，可售部分的工业楼宇是需要产业门槛的(

2、比如 必须销售给指定产业的企业)，是否可用这部分产业导入型办公返迁给拆迁业主？ -(10:44)汪亮 : 1、申报更新单元如以旧住宅区为主且包含行政划拨用地的，应按照实施细 则中关于旧居住区申报相关要求进行申报。2 、首先，工业区升级改造没有 “导入型办公 ”的说法；其次，可售部分需要进行回迁 的，也应该满足工业楼宇转让相关规定。-(10:55)新欣向荣 :请问按照细则 要求，大多数人同意改造了， 极个别人不同意， 成了“钉 子户 ”，影响整个旧改项目，该怎么办？-(10:44)肖纯 : 2011 年，国务院颁布了国有土地上房屋征收与补偿条例，废止了原有的 城市房屋拆迁管理条例。 国有土地上房

3、屋征收与补偿条例对政府进行的房屋 征收作出了规定，明确了其条件、程序、补偿方式等。但对于市场主体主导开展的搬 迁，该条例没有作出规定。深圳市城市更新办法实施细则 在起草过程中与 国有土地上房屋征收与补偿条例对于由市场主体主导开展搬迁补偿的， 房地产的相关权益转移到同一主体后， 施项目开发建设。对于由政府组织实施的城市更新项目，进行了衔接。在拆除范围内所有权利主体通过协商和谈判将形成的单一主体可申请进行实施主体确认并实如果通过房屋征收方式进行搬迁补偿， 只能由 政府作为征收的主体， 在政府作出征收决定并对被征收人给予补偿后， 被征收人应当 在搬迁期限内完成搬迁，否则政府可以申请人民法院强制执行。

4、深圳市城市更新办法实施细则 延续了我市城市更新 “政府引导、市场运作 ”的原则， 鼓励业主和市场主体通过平等协商达成一致。同时，细则第五章第六节也作出规定， 由市场运作的城市更新项目， 确有实施的必要性和紧迫性， 而实际中又难以推进的话， 在满足一定条件的情况下，可申请由政府组织实施。政府经过统筹考虑和综合判断， 决定是否组织实施。 -(10:50)Isabella: 请问今后旧住宅区改造该怎么申报？-(10:45)谭权 : 深圳市城市更新办法实施细则规定，以旧住宅区为主的城市更新单元， 应当由区政府组织开展现状调研、 城市更新单元拟订、 意愿征集、可行性分析等工作， 由区城市更新职能部门进行

5、计划申报； 在城市更新单元规划经批准后， 由区政府组织 制订搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积 90% 以上且占总数 量 90% 以上的业主统一后，公开选择主场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿 安置协议后，方可形成单一主体。按照这一规定， 全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境， 对于环境非 常恶劣、配套设施严重缺乏确需以拆除重建的，由区政府组织开展前期工作，区城市 更新职能部门进行计划申报。-(10:45)gjus: 如果旧改项目面积较小，小于一万平米，那还能申报更新计划吗？-(10:47)谭权 : 按照细则要求，更新单元原则上应满足单元范围内拆除范围的用地面

6、积大于10000 平方米的条件，但基于鼓励产业升级、完善独立战地且总面积不小于3000 平方米的城市基础设施、 公共服务设施或者公益性项目等原因确需划定的， 就单元范围、 拆除范围、配建要求等内容进行研究，在计划审批过程中予以专项说明。目前，主要 针对产业升级转型(工改工)、完善基础设施两种情况可以申报，对其它拆除范围不 到 10000 平方米的，现在不适用城市更新政策。-(10:52)西子 : 更新项目的审批涉及的五类用地指标问题： 请问对于现有建成区工业厂房没有 经两规处理的房屋(符合两规条件但当时没申报处理)，是否有相关政策可以处理。-(10:51)肖纯 : 2009 年，深圳市人大常委

7、会发布关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理 决定。目前，我市相关部门正在加紧研究、制定这一决定的实施办法，待其正式出 台后，符合其适用范围和处理条件的，可以按照其规定处理。-(10:57)南苑新村 : 请问南苑新村旧改，是按新规(细则)还是老规？目前已被暂停规划申报审批 -(10:55)谭权 : 南苑新村是 2010 年更新计划，不适用于实施细则的新申报程序，应按原申报 程序办理。由于南苑新村信访正在区政府受理，专项规划目前暂停公示。-(10:59)nnnn: 2010 年已批的 8 个旧住宅小区更新项目是那些？-(10:55)谭权 : 福田区华泰小区更新单元、福田区龙溪花园更新单元、罗湖区太

8、宁路金钻豪 园更新单元、罗湖区爱国路木头龙更新单元、南山区南苑新村更新单元、南山区鹤塘小区 -沙河商城更新单元、盐田区海涛花园更新单元、盐田区桥东片区更新单元等8个单元。 -(10:56)nnn: 请问木头龙立项审批了吗？如果没有审批， 益田公司凭什么在小区里横行霸道？ -(10:56)汪亮 : 木头龙城市更新单元已列入我市2010 年城市更新单元规划制定计划第一批计划。 -(11:03)普通工人 : 尊敬的各位领导：想请教一下几个问题：1、五类用地指标问题： 如早期建设的工业厂房没有申报两规处理，现行政策有否针对性出台处理办法？2、工业区改造补交地价问题：1)工业区改造后建筑面积超出原有面积

9、部分的评估地价其评估路径如何设定，对地 价的原则性基数及取系数是如何规定的， 不计容面积的地下室需要交地价吗？ (用作 停车场及人防空间)2)贡献用作公共基础设施的用地拆迁成本在核算地价时是否有抵扣补偿？谢谢！ -(10:57)肖纯 : 1、此问题与其他网友问题一致，请参见该问题答复。2、评估地价的评估技术路线有多种，相关评估机构在具体测算时根据项目特点和评 估规则选定恰当的评估路径。项目的用地贡献因素在城市更新单元规划审批过程中已有充分考虑， 在规划指标方面 予以支持。 同时， 城市更新项目的地价标准在制定时也充分考虑了原有建筑物和拆迁 的因素，具体表现为原有合法建筑面积部分可以扣减地价。-

10、(11:02)天晓得 : 政府引导市场主导 ”，已批 8 个旧住宅小区更新改造 是哪 8 个小区？-(10:58)谭权 : 福田区华泰小区更新单元、福田区龙溪花园更新单元、罗湖区太宁路金钻豪 园更新单元、罗湖区爱国路木头龙更新单元、南山区南苑新村更新单元、南山区鹤塘 小区 -沙河商城更新单元、盐田区海涛花园更新单元、盐田区桥东片区更新单元等8个单元。 -(11:48)云深处 : 一个更新单元内有多个实施项目的， 在编制更新单元规划时， 怎么去平衡各 个项目的开发强度？ -(10:59)蔡耿生 : 关于一个更新单元多个实施项目的问题， 在编制更新单元规划时应遵循公平 的原则， 即权责对等， 依据

11、各个项目的土地贡献率以及配建的保障性住房和非独立占 地的公共配套设施，必要时采取腾挪或 “空权转移 ”的方式，合理平衡各个项目的开发 量，确保权益和义务相匹配。-(11:03)沧海一声笑 : 南山区南苑新村旧改，居民已经上报多次不合理，要求成立业委会。能 否审批成立业委会。 -(11:00)谭权 : 业委会成立问题，请向区住建部门或辖区街道办咨询。-(11:02)张丫 : 南山区的南苑新村所谓的开发商金晖和万科在申报南苑新村的旧改主体是造 假，在没有政府的任何批文下，在小区大搞旧改签约，天天在忽悠业主，破坏小区的 环境，制造非法广告， 拆门、拆窗、 很多强都被开发商拆的乱七八糟， 请问该怎么办

12、！ -(11:02)谭权 : 旧住宅区改造应在保障所有业主的合法权益的基础上，进行和谐改造， 申报主体、业主应共同维护好改造的正常秩序。据悉，南山区政府已成立南苑新村信访工作 小组，对改造问题进行协调处理。-(11:10)卡卡 : 城市更新后，房产增值，更换新房产证需要不需要交房产增值税？若需要交， 那么房产增值税应该由开发商支付还是由原业主支付？是不是应该写入拆迁补偿协 议书？ -(11:04)肖纯 : 深圳市城市更新办法实施细则第 67 条规定，回迁房产的登记价格以搬迁 补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。 涉及房产增值的， 应当按照有关税务规定明确的纳税人和

13、数额缴纳增值税。-(11:08)风继续吹 : 细则颁布前， 开发商已经进驻小区开展旧改工作了， 请问会怎么处理？ -(11:07)谭权 : 对于细则颁布前已有市场主体进驻征集意愿的，由区政府在细则框 架内根据自身职权进行处理，并做好宣传工作。对于符合改造要求的，由区政府按照 细则要求办理，对于不符合的，建议各区进行清理。今后，严禁市场主体进驻旧 住宅区征集意愿，对于企业申报计划的，各区政府更新职能部门及我委均不受理。产 生纠纷，造成维稳问题的，由辖区政府按有关程序进行清理。建议企业自行理顺经济 关系后退出旧住宅区。 -(11:08)LI: 1、更新单元范围内散落几块国有未出让用地， 面积都大于

14、 3000 平米， 经腾挪置 换后是否可保留 3000 平米用于基础设施建设？2 、实施细则 第十三条第一款第三项规定如何理解？什么是用地清退？如何清退？3、拆迁范围内的测绘是否均需测绘大队、中队测绘？谢谢！ -(11:07)汪亮 : 1、根据实施细则，因规划统筹需划入城市更新单元的边角地、夹心地和 插花地，总面积不能超过项目拆除范围用地面积的 10% 且不超过 3000 平方米的部分， 可以作为零星用地一并出让给项目实施主体； 超出部分应当结合城市更新单元规划的 编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。 2、该项规定是指被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未

15、出让用地和基本农田 保护区用地不得划入更新单元， 但是如果是通过城市更新来实行用地清退的， 可划入 单元范围。清退可基本理解为自行拆除被非法占用土地上建筑物的行为。3、拆除范围内建筑物的测绘查丈工作，有相关资质的专业单位均可参与。 谢谢。 -(11:21)sz: 请罗湖区爱国路木头龙更新单元进展如何？-(11:10)蔡耿生 : 罗湖区爱国路木头龙更新单元已纳入全市2010 年城市更新计划，目前城市更新单元规划已通过市规划和国土资源委员会技术会议初审，并已进行了规划公示， 目前正在进行公示意见的处理和协调工作， 尚未提交市城市规划委员会建筑与环境艺 术委员会审批。 -(11:15)红薯林 : 你好，一个城市更新单元内有工业用地， 也有部分村股份公司无证工业厂房、 宿舍等，请问具体胡地价标准如何确定？-(11:10)肖纯 :深圳市城市更新办法和深圳市城市更新办法实施细则对城市更新的地 价标准有明确规定。 城市更新项目范围内存在多种用地的， 在地价测算时根据