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1、岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告编制单位：岳阳通源投资咨询有限公司资质等级:乙 级证书编号：工咨乙12003发证单位：国家发展和改革委员会总 经 理：颜鸿钊副总经理：刘思贤总工程师:汪 帆项目负责人: 郭 垒参加编制人员： 郭垒 龙新林 张晶晶 陈莅君 李圣清熊 斌目 录第一章 总 论111 项目基本情况1。2建设内容21 项目总投资31。4资金筹措315建设期限3.项目效益和经济指标31 可行性研究依据及范围51。8 项目实施的政策依据51.9结论与建议6第二章 项目建设背景与发展概况8。1 项目的提出82 项目建设的必
2、要性13 项目建设的SWO分析和可行性研究15第三章 市场分析与预测及项目开发策略93。1 我国汽车产销市场发展现状及趋势1932 湖南汽车市场发展概况及趋势23.3 岳阳市汽车市场分析第四章 建设内容和规模294 项目的定位及特性24。2 项目的功能分区304。3 建设内容和规模30第五章 选址及建设条件5。1 项目场址315.2 项目交通运输和公用设施条件153项目的供水条件335. 项目的供电条件35。5 拟建站址的水文地质条件34。 项目的气候条件4.7 项目的抗震设防要求5.8 社会经济状况及投资环境3第六章 建设标准及初步设计方案376。1 建设标准7.2 初步总平设计方案76。
3、主建筑平面布置方案要求386 安全疏散及消防要求386。5 给水及污水排放396.6 电照防雷16.7 弱电系统368 建设施规划45. 建筑节能56。10 项目建设工期安排及进度计划47第七章 环境评价和劳动安全47.1 环境保护4。2 治理措施57.3 劳动安全57.4 节能技术与措施7第八章 节能8。 编制依据58。 能耗分析98.3 节能措施08 节水与节材64第九章 招投标和组织机构设置1 招投标方案7。2项目的组织机构设置68第十章投资估算及资金筹措110。1投资估算71第十一章 财务评价311 编制依据7311。2 基础数据711.3 销售收入及销售税金估算711 成本费用估算7
4、515 利润估算761 财务指标分析761.7 不确定性分析711.8 财务评价总结9第十二章风险分析和社会评价0121 风险分析812.2 风险评估8112. 防范与降低风险对策8212.4 社会评价812。 互适性分析85126 社会风险分析8512。 社会评价结论5第十三章 可行性研究结论与建议81.1 结论8614。2 建议8 / 第一章 总 论。 项目基本情况 1。1项目名称:岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目（简称“岳阳市汽车文化广场建设项目”）1. 建设地点:湖南省岳阳市京港澳连接线.4至.3公里北侧。13 建设单位：岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司,法人代表李雄为岳阳汽
5、车商会主席，岳阳申通汽车贸易公司董事长,是岳阳市汽车产业的领军人物。公司注册资本壹亿元，经营范围:以自有资金进行汽车城投资、实业投资；凭资质从事汽车城开发与建设、房地产开发、经营、物业管理；汽车（不含小轿车）销售；汽车会展；国内广告设计制作代理；法律允许的企业资产经营管理、企业购并重组投资、企业托管、资产管理（不含金融资产管理)。1.1。4法人代表李雄。1。 投资人岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司1.1.6 项目性质新建1. 7 项目主要建设内容及建设规模本项目拟用地69亩，总投资6481.41万元，拟建文化综合楼1栋,汽车4店走廊1个，配套用房栋，总建筑面积共2596。平方米.。2 建设
6、内容本子项目主要建设内容为文化综合楼、汽车S店和配套用房建设,项目需用地39亩，总建筑面积295936。8平方米。其中，拟建文化综合楼一栋,需占地面积 ,建筑面积为58693。8，汽车4S店走廊一个,占地面积 ，建筑面积为196875，配套用房面积为0368，其它绿化、道路占地面积 .本项目为“岳阳市汽车走廊项目”首期子项目，汽车走廊项目总体按“一广场、两中心、三大厦、四区域、五市场”规划布局,“一广场”即指建设一个汽车文化广场；“两中心”是指建设一个汽车展览中心和一个汽车检测中心；“三大厦”是指建设建金融服务大厦、保险服务大厦、车辆管理服务大厦；“四区域是指建设客户休闲服务区、生活配套住宅区
7、、汽车试驾区、驾驶员培训区；“五市场”即是指微型车市场、农用车市场、摩托车市场、二手车市场、汽车装饰品市场。1.项目总投资本项目建设期两年,总投资63481。41万元。.4资金筹措项目建设投资4141万元，全部由业主自筹。1 建设期限项目建设期两年，从01年月始,至214年8月止。1。6 项目效益和经济指标本项目建成后，将填补岳阳市境内大型汽车贸易和服务市场的空缺，使本项目成为湘北地区功能最齐全,规模最大，最能满足当地需求的汽车城.本项目投资方为岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司,该公司为岳阳汽车经销行业商会组成的公司.投资方利用其在行业内巨大的影响力和带动力，必将使该项目发挥巨大的辐射作用
8、，带动汽车销售、展示、维修、休闲、文化、服务以及相关产业的发展,对提升城市品味，带动经济发展具有重大的战略意义。预计项目建成后计算期年平均收入870.5万元，项目计算期年平均利税总额达8358.66万元。预计项目所得税后财务内部收益率为。97%。预计“岳阳汽车走廊”项目整体运作后，汽车销售和服务相关产业总收入将达到60亿元,利税超过亿,本项目为汽车走廊项目首期子项目。本项目“雄踞岳阳,辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”， 有利于将岳阳建设成长沙和武汉之间的大城市“次中心”，成为带领周边区域经济发展的“领头羊”。将该项目有效地拓展城市功能，改善城市形象。项目的建设有利于更好满足当地需求、降低消费正购车
9、成本，完善相关配套服务，为及周岳阳边县市区消费者打造一个功能齐全，便捷的购车环境，从而增加当地就业,促进经济发展。表1 项目主要技术经济指标序号指 标单位指标值备注总用地面积m22466约36亩2净用地面积m224661总建筑面积m22959368。4S店m2196875。2文化综合楼58693。83配套用房m34建筑占地面积656255容积率。2建筑密度31绿地率%建设期限月22年8月14年8月9项目总投资估算万元638419.1其中：建设投资万元6481项目财务净现值万元86.49按8%折现计算10年总收入万元8780.55计算期平均11年总成本费用万元198。6计算期平均1年利润总额万元
10、85.66计算期平均1项目投资财务内部收益率3。97税后总投资收益率%871项目资本金净利润率。116静态投资回收期年08税后7年均税收万元20577计算期平均18盈亏平衡点%24311.7 可行性研究依据及范围1。1 研究依据（1)岳阳市城市总体规划(08030）（2）岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（3）岳阳市200212年产业发展规划纲要；(）岳阳市城市商业网点规划(2060)；(5)国家计委推荐使用的投资项目可行性研究指南;（6）国家发改委、建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版);（7)项目单位提供的其他基础资料。1。 研究范围该可研报告编制范围包括：项目建设
11、必要性,市场分析，项目建设内容及规模,项目选址及项目建设条件，项目方案设计，项目环保、消防、节能及安全、招投标方案，组织机构设置,实施进度，项目投资估算及资金筹措，财务分析，风险分析，项目可行性研究结论及其建议.。8项目实施的政策依据.8。汽车产业调整和振兴规划（009年）1.8.湖南省汽车工业“十一五”发展规划（0年）。.3岳阳市投资办企业的优惠政策.。 结论与建议。结论（）岳阳汽车文化广场建设项目，有利于整合资源、扩大汽车市场规模、提升服务,有利于增加税收和增加就业机会,对促进岳阳市经济发展有着积极的意义。项目建设是必要的。(2)本项目符合岳阳市城市总体规划及相关技术规范，主要建设内容汽车
12、文化广场及相关的配套设施工程。项目总规划用地面积9亩，总建筑面积9596.8 2。总投资63481。41万元,项目所需资金全部由项目单位自筹解决，建设周期4个月（22年月214年8月)。（）通过对项目进行财务经济分析计算,项目的所得税前全部投资收益率为1。07，所得税后全部投资收益率为1。7,静态投资回收期为4。1年（税前)。项目年均产生税收25。27万元，其中：营业税及附加664.16万元,所得税12。7万元.项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。由此可以看出，本项目在经济上是可行的。（4）项目社社会效益较好，可改善目前岳阳市汽车流通市场的
13、面貌,为岳阳市树立一个标志性的建筑群,进一步提升岳阳市城市形象。项目整体运营后，预计可直接为社会提供00人左右的就业机会，间接就业人数将达1000人以上，增加国家和地方政府的税收超过500万元，具有良好的社会效益。（5）项目建设的社会经济条件、自然条件、施工条件、外部协作条件较好,项目建设可行。19。2建议 （1)为了确保项目顺利实施，建设单位应按程序尽早办理项目建设各项手续，并根据资金筹措方案抓紧落实建设资金.（2)该项目做好安全文明施工,妥善处理建筑垃圾、噪音、粉尘、废水等污染物,并确保作业安全.（）本项目建设是一个系统工程,包含的子项较多，项目的管理对于施工方来说是一个很大的考验，建议项目业主在委托有资质、有经验的代管机构以外,内部也
