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1、房地产估价基本术语原则1 总 则1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有助于国内外的交流和合伙，制定本原则。1.0.2 本原则合用于房地产估价活动，以及与房地产估价有关的管理、教学、科研和其她有关领域。1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本原则的规定外，尚应符合国家现行有关原则的规定。2 通用术语2.0.1房地产估价 real estate appraisal;property valuation房地产估价机构接受她人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供有关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal co
2、mpany依法设立并获得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，获得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer通过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。 2.0.5估价委托人 client委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。2.0.6 估价当事人 parties involved in a
3、ppraisal与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，涉及房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties估价成果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目 appraisal project appraisal assignment估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property所估价的房地产等财产或有关权益。2.0.11价值时点d
4、ate of value所评估的估价对象价值或价格相应某一特定的时间。2.0.12 价值类型type of value所评估的估价对象价值或价格，涉及价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles估价活动因此距的法则或原则。2.0.14估价程序 appraisal process; valuation process完毕估价项目所需做的各项工作进行的先后顺序。2.0.15 估价根据appraisal support documentation; valuation evidence作为估价的前提或基本的文献
5、、原则和资料。2.0.16 估价假设appraisal assumptions针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有根据的假定，涉及一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和根据局限性假设。 2.0.17 估价措施appraisal approaches; valuation methods测算估价对象或价格所采用的措施，涉及比较法、收益法、成本法、假设开发法等。 2.0.18估价基本数据 basic date for appraisal估价测算所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。2.0.19 估价参数appra
6、isal parameters用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。2.0.20 估价成果final value opinion 通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的有关专业意见。2.0.21 估价报告appraisal report; valuation report房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所作的有关估价状况和成果的正是陈述。 2.0.22批量估价mass appraisal基于统一估价目的，运用共同的数据，采用相似的措施，并通过记录检查，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。2.0.23 个案估价 sing-proerty apprai
7、sal相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值或价格进行评估。2.0.24 类似房地产similar property;conparbale proerty与对象房地产的区位、用途、权力性质、档次、规模、建筑构造、新旧限度等相似或相近的房地产。 2.0.25 估价信用档案 appraisers credit records房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本状况、业绩、良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。3 价格和价值3.0.1成交价格transaction price,actual sale price在成功的交易
8、中买方支付和卖方接受的金额。3.0.2 正常价格 normal price不存在特殊交易状况下的成交价格，或成交价格经交易状况修正后的价格。3.0.3 市场价格average market price某种房地产在市场上的平均交易价格。3.0.4 评估价值appraisal value通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。3.0.5 市场价值market value估价对象经合适营销后，由熟悉状况、谨慎行事且不受逼迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。3.0.6 投资价值investment value估价对象对某个特定单位或个人的价值。 3.0.7现状价值value
9、in use估价对象在某一特定期间的实际状况下的价值。3.0.8 迅速变现价值liquidation value估价对象在没有充足的时间进行营销状况下的价值。3.0.9 残存价值residual value估价对象在非继续运用状况下的价值。3.0.10 抵押价值mortgage value; mortgage lending value估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 3.0.11 抵押净值net mortgage value抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。3.0.12 法定优先受偿款liens假定在价值时点实现抵押权时
10、，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，涉及以抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其她法定优先受偿款。3.0.13 计税价值assessed value;taxable value为征税目的而评估的价值。3.0.14 保险价值insurable value为保险目的而评估的价值。 3.0.15完全产权价值value of fee simple interest房屋所有权和已出让方式获得的建设用地使用权在不受任何其她房地产权利等限制状况下的价值。3.0.16 无租约限制价值value of property as if no lersa existed interest房地产
11、在不考虑租赁因素影响状况下的价值。其评估价值为为出租部分和已出租部分均按市场租金拟定租金收入所评估的价值。3.0.17 出租人权益价值value of leased fee interest出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金拟定租金收入，未出租部分和已出租部分在租金期间届满后按市场租金拟定租金收入所评估的价值。3.0.18 承租人权益价值value of leasehold interest承租人对她人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。3.0.19 房地价值 building an
12、d land value建筑物及其占用范畴内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。3.0.20 建筑物价值building value建筑物自身的价值，不涉及该建筑物占用范畴内的土地的价值。3.0.21 土地价值land value土地自身的价值，不涉及附着于该土地上的建筑物的价值。3.0.22 楼面地价land paice per unit of build-up are一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。3.0.23 比较价值sales comparison approach indication采用比较法测算出的估价对象价值或价格。3.0.24 收益价值incom c
13、apitalization approach indication采用收益法测算出的估价对象价值或价格。 3.0.25成本价值cost approach indication采用成本法测算出的估价对象价值或价格。 3.0.26开发价值hypothetical development method indication采用假设开发法测算出的估价对象价值或价格。 4、估价原则 4.0.1独立、客观、公正原则principle of independence,objectivity and impartiality规定站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值
14、或价格的原则。 4.0.2合法原则principle of legality规定估价成果是在依法鉴定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 4.0.3价值时点原则principle of date of value规定估价成果是在根据估价目的拟定的某一特定期间的价值或价格的原则。 4.0.4替代原则principle of substitution规定估价成果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范畴内的原则。4.0.5 最高最佳运用原则principle of highest and best use规定估价成果是在估价对象最高最佳运用状况下的价值或价格的原则。4.0.6 最
15、高最佳运用highest and best use房地产在法律上容许、技术上也许、财务上可行并使价值最大的合理、也许的运用，涉及最佳的用途、规模、档次等4.0.7 谨慎原则principle of cautious规定在影响估价对象价值或价格的因素存在不拟定性的状况下对其做出判断时，应充足考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。5 估价程序5.0.1 估价委托书appraisal assignment估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文献。5.0.2 估价委托合同appraisal contract房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜签订的合同。5.0.3估价基本领项basic appraisal issues估价目的、价值时点、估价对象和价值类型的统称。5.0.4 估价作业方案appraisal work plan为完毕特定估价项目而指定的用于懂得将来估价工作的筹划，涉及工作的重要内容、质量规定、作业环节、时间进度、人员安排等。5.0.5估价技术路线appraisal technical route 评估估价对象价值或价
