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1、桐 柏 祥 和 购 物 中 心项目分析报告一、 地域分析（一）、人口桐柏县位于河南省东南部，桐柏山腹地，淮河发源地，南邻湖北省，属南阳市。面积1941平方千米，人口约45万。矿产资源丰富，其中有全国最大的露天金矿-银洞坡金矿，全国四大银矿之首的桐柏银矿，亚洲第一、第二的安棚碱矿、吴城碱矿，全省最大的大河铜矿等。（二）、经济状况综合经济实力处于全省中游，社会零售品消费能力较强，现代化商业经营场所发展速度缓慢。（三）、商业特点桐柏县城市规划及商业经济发展相对周边地市较滞后，人均收入水平不高，商业不发达，全县商业分布集中，经营中的大小店铺及各类市场分布以大同路、文化路、桐山街为主。主要特征就是：商圈
2、小，市场集中，低档百货商场、大小市场与各类专卖店并存。桐柏县商业突出特点是业态经营区域集中化，平价商场、多业态卖场、低档服装店、品牌专卖店并存，高中低档消费客层不清晰稳定。多以小店铺独立经营为主，街道拥挤，购物环境差，品牌服饰与低档流行服饰、平价卖场及个性服饰、药店、眼睛店、餐馆等店铺共存，区域内品牌鱼龙混杂，业态杂乱，其主要消费层位不分明。近几年由于广大消费者的收入逐渐提高，消费者品牌意识普遍增强，高消费群体虽可在本地专卖店消费。但由于全县尚无一家集中高档品牌的大型综合业态的百货消费场所无法集中一站式选购，所以高消费人群大多会选择去南阳、郑州等商业经济发达城市消费，即使有些高档商品，人们对其
3、真假持怀疑态度。但总体来讲市场竞争不激烈，发展空间及潜力巨大。二、经营定位在中国商业快速发展的背景下，商业零售市场也将面临前所未有的激烈竞争，顾客面临的选择空前繁多，对商业项目的要求也越来越苛刻，顾客们不会再像以往那样随意地选择购物中心，他们只认同能够为自己创造更大价值的项目。定位是一种战略选择，其意义在于要求确立聚焦于顾客利益的目标方向，这也是商业经营取得成功的必由之路。目前桐柏商业形态仍以超市经营作为主要组成部分，其中以佳美为代表，几年的积淀已有相当火候。桐柏祥和购物中心处于传统的商业中心边缘，项目主题定位思路根据市场实际决定，片面追求理想状态并不妥当。本项目规模达6000平方米（地下一层
4、、地上三层）。其规模在桐柏县仅属中等，按其体量规模及所处区域，加上桐柏商业经济状况，祥和不适合打造成为百货店，或以百货经营为主的购物场所。项目市场定位1、目标市场定位迎合桐柏市场需求，找准生存空间。2、目标顾客定位本项目的主流客层定位为全市全客层群体，包括周边乡镇和外来流动人口。3、项目功能定位该项目功能业态设置遵循“依据人们的消费需求及特征以确定项目功能，通过业态组合实现功能”的原则进行规划。功能设置必须满足目标客层的需求。在购物中心的特定客层中，主力客层大多为家庭式的购买和消费。因此全方位满足家庭的需求成为购物中心的主要功能。4、项目形象定位社区功能：满足业主及周边百姓日常生活消费为主。商
5、业氛围：营造充满愉悦购物气氛。名片形象：高品位的生活消费场所。三、经营规划（一） 业态分布B1层 经营范围：综合超市生鲜食品区F1层 经营范围： 黄金珠宝、 名表、 国际名妆、彩妆、名品皮鞋、精美皮具、品牌服饰解析：由于商场一层面积过小，而一层又是商场整体形象的代表层，所以我们在商场前厅以黄金珠宝、国际名妆，世界名表、高档彩妆等高档消费品为主营；这些商品不仅衬托档次，租金也较高，而且铺位面积要求较小（1520平方）多以岛柜形式经营，同时帮助提升形象。商场后厅布局设计分为品牌服饰区及品牌皮鞋区，铺位面积设计为20-60平方。F2层 经营范围：综合卖场百货区F3层 经营范围：平价服饰、鞋，家居床品
6、 （二） 商品定位满足周边人群大众消费，以周转频率较高的生活用品为主。 （三）、经营结构定位 桐柏祥和购物中心以满足大众消费消费，一站购足为目标；以超市大卖场为经营重心；以流行百货、餐饮娱乐为辅。 （四）、经营方式 企业经营采取租赁、联营及租赁加联营三种方式相结合，本着有利于企业经营，最大限度地创造效益的原则，依照市场变化及商场不同时期的特殊需要，适时调整经营方式。 （五）、经营策略 依据企业的经营理念、市场定位、商品定位和经营方式，卖场规划布局和商品陈列展示采取全开放、自选式营销方式，形成合理、顺畅、连带性强的客流动线格局。最大限度的为顾客营造方便、快捷的购物环境。、营销策略、价格策略3、竞
7、争策略经营状况分析及成本核算企业经营首要是核算和分析得失利弊，适应市场发展，迎合消费需求，按照以上布局定位，作出以下分析核算：收益来源：负一层、二层作为超市经营，按月销售额120-150万估算，年销售额在1800万，销售毛利率暂定为14%，毛利额在210-250万左右，营业外收益约40-50万左右。一层为流行百货经营，经营方式租赁，811平米按65%有效租赁，每平米按100/月收取租金，年获取租金收益约为60-65万元；三楼平价经营，两种模式，租赁方式租金收取按每平米30元/月，年租金收益约为40万元；按照联营方式13%扣点，月销售额35-40万元，年联营收益约为45-55万元左右（建议：采取
8、联营方式更好）。同时，纳入二楼一体化管理。如此，年收入毛利额共计约：355400万元。经营成本：场地费用：租金150万元/年；人员费用：薪资120万元/年；电力消耗： 40万元/年；办公费用： 25万元/年；促销费用：25万元/年（含供应商承担部分）；以上费用合计约为：360万左右。全程策划合作协议书甲方： 乙方： 经友好协商，甲乙双方达成如下协议，并于文末载明的日期签署。一、合作方式：双方本着相互合作、协商一致的原则，甲方接受乙方委托对 _提供全程筹备企划服务工作。二、合作期限： 双方合作的期限为 _ 天。如因其他因素延期，双方另行商议。 三、合作内容及事项（一）甲方责任及工作内容1、 帮助
9、制定、企业发展总目标2、 帮助人事营运管理，挖掘、培养各类管理人才，量科学配置。3、 商品业务管理，经营状况分析、价格策略调整、优化商品结构、策划适度有效开业促销活动，加强合作伙伴及供应商管理。4、 完善管理体系，岗位职责流程、制度规章、企业文化及激励奖励机制。5、 帮助制定企业拓展计划。6、 企业人员行综合素质、岗位职责、岗位技能、服务意识等岗前、岗中、及岗后的全面培训；7、 内部购物环境调整， 营造购物氛围，美化购物环境; VI整合；8、 企业形象，人员形象塑造、仪容仪表、职业素养;外部形象、广场、外立面、店招等形象的规划。策划、媒体形象的推广、延伸。9、 内部结构、布局的调整，科学定位，
10、区域划分，经营策略。(二）乙方责权及义务 1按约定尊重甲方正常的经营管理思路；2对甲方的正常活动予以支持和配合，并作好相关协助；3对甲方的各项工作进行监督与评估，并将发现的问题及时通报甲方，以便落实整改；4当甲方的工作影响公司形象及经营活动时，乙方有权制止，或终止合作；5 按约定支付合作费用；6 乙方向甲方人员提供住宿、办公场所及办公用具。四、合作费用经双方洽谈乙方支付甲方策划费用共计人民币 _ 万元。五、支付方式：双方签订合作协议后，乙方向甲方支付人民币_ 元 ，招商工作完成50%时，乙方向甲方支付人民币_ 元 ，员工招聘结束、培训工作进行前，招商工作完成80%时，乙方向甲方支付人民币_ 元 ，剩余款项于开业后三日内付清。六、人员配置，甲方委派_名人员在本店行使以上工作内容。七、本协议未尽事宜，在合作过程中双方协商一致后执行。如双方就合作事宜发生纠纷且无法调解时，可通过法律途径来解决。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。九、本协议自甲乙双方签字之日起生效。甲方： 乙方： 2011年 月 日
