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1、第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况江苏省建中置业有限公司成立于2006年9月，是一家从事房地产开发经营的企业。注册资金6000万元，现有员工32人，其中高级职称4人，中级职称17人，初级职称2人。公司已具备三级房地产开发资质，实行董事会领导下的总经理负责制，公司内部机构设工程、财务、销售、企划等职能部门，各部门均设立了健全的岗位职责、工程质量管理体系和内部监督机制。1.2 项目概况1.2.1、项目名称：建中置业居住小区一期工程1.2.2、建设单位：江苏省建中置业有限公司1.2.3、建设地址：句容市河滨南路与东昌路交叉口1.2.4、规划用地：25558.31.2.5、建筑面积：7
2、50001.2.6、建筑密度：多层35%；高层25%1.2.7、容积率：多层1.3；高层3.51.2.8、绿地率：30%1.2.9、建设内容：商品住宅及商业用房，小区物业管理用房及小区居民公共文化娱乐场所等配套设施。1.2.10、投资规模：本项目总投资估算21761.369万元1.2.11、经济效益：本项目预计销售总收入46320万元，可上缴税金2593.92万元，可实现税后利润8937.831万元，投资利润率54.76%。1.2.12 资金筹措：江苏省建中置业有限公司拟通过自筹资本金7616.47万元，投资启动项目。其余建设资金拟通过融资及利用企业所有者权益解决，完全能满足项目建设需要。 1
3、.3、申请报告的编制依据江苏中森建筑设计有限公司受江苏省建中置业有限公司委托，编制建中置业居住小区项目的可行性研究报告，本报告编制的依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。编制项目可行性研究报告的基础资料和数据来自以下几个方面：句容市有关部门及江苏省建中置业有限公司提供的或认可的资料、文件、函件及江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到的资料和信息。项目可行性研究报告编制依据主要有：建设项目经济评价方法及参数（第三版）；建设项目经济评价案例；投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）；投资体制改革文件汇编（一）（江苏省发展和改革委员会）;中华人民共和国城市规划法；中央关于稳定住房价格工
4、作的意见（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会）；江苏省城市规划管理技术规定；句容市城市总体规划（2002-2020）；句容市住房建设规划（2006-2010）；城市用地分类与规划建设用地指标（GBJ137-90）;建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第253号；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国消防法；控制性详细规划图；企业法人营业执照；挂牌竞买成交确认书；国家、江苏省有关设计和建筑规范、标准；项目建设单位提供的相关资料；编制过程中实际调查及收集的其他资料。1.4、项目背景1.4.1、句容概况句容市位于中国最富庶地区的江苏南部长江流域经济开发带，东
5、连镇江、西靠南京，距上海200公里，紧依南京、上海及苏锡常等大城市（距南京只要40分钟车程，到上海也仅要2个半小时车程），是中国沿海和长江三角洲对外开放的重点区域。句容市总面积1385平方公里，人口60万，辖17个镇，1个省级经济开发区， 1个街道办事处，20个重点乡镇工业园区，15个国有农林场圃。句容市历史文化悠久，名胜古迹众多。于西汉朔元年（公元前128年）置县，迄今已有2000余年的历史（1995年4月经国务院批准撤县设市）。境内气候温和，山水秀丽，人文荟萃，古迹众多，是中国优秀旅游城市、全国科技工作先进市、江苏省卫生城市、江苏省双拥模范城和江苏省文化工作先进市。市区东南座落着著名的道教
6、圣地茅山。山峰峻峭，洞天争奇，素有道家“第一福地、第八洞天”之称，在东南亚地区享有盛名，为江南历史名胜，江苏省甲级风景区，国家AAAA级风景名胜区。市区西北有我国佛教“律宗第一名山”宝华山。其“林麓之美、峰峦之秀、洞壑之深、烟霞之胜”被视为四大奇景。独特的自然景观和人文景观，为句容发展旅游事业提供了得天独厚的条件。区位优势明显，基础设施完善。水陆空立体交通格局已经形成。水路：长江流经句容北部，拥有一座年吞吐量100万吨的港口。句容还紧靠镇江港和南京港。两港均属国际型长江大港。陆路：沪宁铁路横穿境内，沪宁高速、宁杭国道横贯东西南北。航空：西去南京禄口国际机场行程仅30公里，东到上海虹桥机场也仅2
7、个半小时。句容电力事业发展迅速。现有变电所29座，变电容量59.9万KVA，最高负荷达10万千瓦，2001年用电量5.26亿千瓦时，初步形成安全、经济、灵活的供电网络。现有日供水能力10万吨水厂全天侯供水。句容已成为江苏省电话市，全市程控电话网络设备先进。城市规划和基础设施建设初具规模，市区规划范围扩大到22平方公里。一座现代化欧式风味的中等城市框架初步形成。经济蓬勃发展，开放势头强劲。改革开放以来，句容面貌巨变，取得了令人瞩目的成就。2010年，全市完成国内生产总值251.35亿元，同比增长14%，人均国内生产总值40870元，财政收入38亿元。句容已跨入中国综合实力百强县（市）之列。句容也
8、是中国最早对外开放的地区之一。开放型经济、个体私营经济发展迅猛。据统计，到2010年底，全市完成社会固定资产投资162.5亿元，同比增长26%。句容坚持一、二、三产业协调发展和经济、社会、环境可持续发展，农业生产稳步提高，全年粮食总量稳定在40万吨的水平，已形成了茶叶、草莓、花卉、水蜜桃、葡萄、无花果等众多农副产品基地。工业经济运行良好，全市绝大部分企业成功地进行了改制，改制面达98%。建材、化工、机械、纺织等传统支柱行业改制逐步深化、规范，在规模扩张、优势聚合、效益增长上实现新的突破。自行车、微电子、新材料等新型产业蓬勃发展，特色行业工艺礼品出口量占全国很大比重。物产极其丰富，开发前景广阔。
9、句容境内现已探明的矿藏有20多种。金属矿主要有钼、铜、金、银、铁、铝、锌，非金属矿主要有硫、磷、大理石、石灰石、膨润土、红柱石等。矿床点分布广，储量大，易开采，具有投资少、见效快等特点。其中膨润土矿品位高，储量达1.5亿吨，被列为全国第二大储区。优质石灰石储量达13亿吨，且含钙量高达55%以上。此外，还有储量可观的黄砂、红砂等。全市土地面积1100万亩，水域面积30万亩。大小水库67座，可供排灌、养鱼综合利用。到去年末有林面积达40万亩，木材蓄积量80万立方米。用材林有杉、松、棣等，经济林有油桐、板栗、青梅、葡萄、柿、桃等270多种，是江苏省林业生产重点市。中药材资源也十分丰富。目前已查明的有
10、754种，其中被李时珍写入本草纲目的就有380种。茅山苍术名冠全国，宝华山的宝华玉兰是全国罕见的古老树种，被称之为活化石。茶叶、草莓、裘皮、四季鹅是句容的四大特产。草莓种植面积已逾万亩，是全国最大的草莓生产基地。“金山翠芽”获国家金奖，被列为全国十大名茶之一。句容山清水秀，人杰地灵，物产丰富，开发前景尤为广阔，是经营者的热土，实业家的宝地。良好的投资环境，一流的经济载体，优惠的投资政策，优质的服务队伍，句容你最明智的选择，你投资兴业的好去处。1.4.2、项目背景近年来，江苏房价和全国一样上涨较快。其中主要原因有：土地价格上涨较快，由于土地使用权的公开拍卖，土地本来的价值得以体现；水泥、钢材、沙
11、石等主要建材价格涨幅较大；房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加；居住小区环境更加优美、配套改施更加完善，较大辐度增加了成本。城市建设加快，房屋拆迁量加大，商品房需求增加，推动房价的上升，随着城市拆迁新政策的实施，拆迁成本将加大。综上所述，商品房价格上扬有其合理性和必然性。今年以来，全国各大中城市房产市场逐渐变冷，商品房价格涨幅大幅下降，商品房空置面积达1.3亿平方米，同比增长8.7%。今年下半年以来，中国大部分地区房地产市场已先后进入调整期和转型期，房地产市场已逐步由狂热转向理性，宏观调控控制房地产市场价格上涨过快的目标已经显现。全国商品房销售面积下降情况一览表（2010.2-2010
12、.8）月份2345678下降幅度3.6%0.3%4.0%6.5%6.9%10.8%14.9%全国70个大中城市房屋销售价格情况一览表（2010.2-2010.8）月份12345678同比涨幅11.3%10.9%10.7%10.1%9.2%8.2%7.0%5.3%不过，在美国次贷危机、国内宏观经济步入调整期等因素影响下，中国房地产市场出现较快下行趋势，市场信心明显不足，市场不确定性增加，政府稳定房地产市场的压力徒增。短短时间内，二十几个大中城市已着手“救市”，并且“救市”规模迅速扩大中小城市。截止十一月份，中央政府已出台多项措施着手“救市”（降低利率、放宽二套房买卖、降低首付等），而且还将追加一
13、系列利好措施。综上所述，我国房地产市场在政府宏观调控下将走向稳定健康发展之路。改革开放以来，句容面貌巨变，取得了令人瞩目的成就。城市化进程不断加快。2010年，人口和用地规模分别为19万人、21.5平方公里；2020年其规划人口和用地规模分别为30万人、35.9平方公里。05年以来，句容房地产市场迅速发展，截至2010年底，全市房地产开发企业已增至70家，其中二级资质企业20家，三级资质企业48家，四级资质2家。房产企业开发理念也发生了重大变化，小区建筑风格和环境景观档次迅速提升，涌现了一批优秀小区，如领秀星城、哈佛星城、都市晴园、碧水铭苑、润景美邻苑、台湾小镇等。05-09年，句容房产市场发
14、展相关数据：表一：20052009年国有土地挂牌成交量汇总表（城区）年份成交面积（亩）成交金额（万元）成交均价（万元/亩）200515964216626.422006150256612.6637.69200713503896.3328.862008935.93473737.12200972624015.233.08合计6109.9195594.16表二：20052009年国有土地挂牌成交量汇总表（乡镇）年 份成交面积（亩）成交金额（万元）成交均价（万元/亩）2005281372813.272006445267707.3415.2120075178043.515.562008943.493130
15、6.361.0420091080166778154.42合计7243.49277563.14表三：20052009年上市土地开发建设情况一览表地点成交总量（亩）已开发建设量 （亩）留存土地量（亩）城区6109.94297.171812.73乡镇7243.493914.73328.79表四： 20052009年城区房地产规划报批情况一览表年份已报批建筑面积（万平方米）竣工验收面积（万平方米）200517.1518.77200647.799.83200750.3732.81200850.7546.36200967.9759.95合计234.03167.72表五：20052009年商品房销售面积一览表年 份销售面积（万平方米）销
