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1、标杆系列研究2标杆企业之施工+地产业务模式研究一、施工+地产业务模式选择许多大型房地产开发企业大多从建筑起家，然后扩展到住宅开发、商业开发、房地产金融业务等方面，多业务联动模式已经被越来越多的企业所选择，或主动、或被动。主动选择是寻求新的利润增长空间，抵抗行业周期波动或宏观调控带来的风险，例如中国建筑、上海建工、中南建设等施工企业，近几年都遇到施工业务竞争异常激烈，资金占用量大，回款风险大等一系列问题后，选择大力发展房地产开发业务，增加企业新的利润点，减少经营风险。被动选择是企业发展遇到了瓶颈，要想做大不得不增加业务，例如万达地产、宝龙地产等商业地产开发企业。由于国内商业环境还不成熟，商业地产
2、的前期招商和后期经营的稳定性很难得到保证，很多商业地产开发商不得不主动增加百货、影院等相关产业，解决持有商业的招商难，运营难问题。国际上很多大型房地产开发企业也是如此，如美国的PulteHomes、Centex、Lennar等，都是从施工业务做起，逐步拓展到住宅开发、商业开发、金融相关业务，以至于到后来的跨国经营。显然多业务运营是房地产开发企业一条必走之路，由于选择的多业务内容不同，与开发业务彼此互动的方式也不同，攫取高额收益的法则自然也是不同。本文着重介绍标杆企业施工+地产业务模式中各业务的互动方式、盈利法则，其他多业务模式会在后续篇幅中详细介绍。近几年，施工+地产业务模式被很多房地产企业所
3、采纳，由于各个企业的发展历程不同，采用此种模式的用意也不尽相同。采用施工+地产业务模式企业大致分为两类，第一类是房地产开发为主要业务，施工业务只是辅助业务，并且两者规模相差非常大，如富力地产、碧桂园、恒大地产等；第二类是施工业务为第一主业，房地产开发业务为第二主业，如中建地产、上海建工、中南建设等。表1:中南建设施工业务与房地产开发业务对比主营业务分行业构成及盈利2008年2009年2010年营业收入收入占比营业收入收入占比营业收入收入占比房屋销售收入18.8840.83%24.7443.55%35.5839.10%建筑施工收入27.1958.81%31.9756.27%55.5360.88%
4、二、施工+地产业务模式互动法则第一类企业施工业务只为房地产开发业务提供服务，施工业务存在的真正价值不是为了盈利，而是提高企业整体运营效率，获取房地产开发价值链的大部分利益。法则一，房地产企业有稳定的施工队伍，对企业产品非常熟悉，可以省略或缩短进场读图等时间，并且能提高施工质量，大大提高了开发效率，便于产品的快速复制。表2:部分标杆企业开发业务与施工业务汇总房地户开发企业旗下建筑公司建筑公司定位富力地产天力建筑碧桂园腾越建筑从事房屋建筑、装饰装合生创展韩江建筑修，职位为本企业开发业恒大地产恒大建筑务服务，不承接其他业务上海绿地绿地建筑法则二，内部关联企业可以进行合理税务筹划，降低高额的土地增值税
5、。法则三，在开发贷资金监管较松的地区还可拓宽资金渠道。第二类企业施工业务为企业第一主业，并且规模很大，大多是区域内行业龙头企业，有很强的社会效应。施工业务盈利能力较强，并不依附于房地产开发业务，但施工业务的品牌效应会带来大量资源，如资金、土地等，可以推动房地产开发业务的快速发展。法则一，区域的龙头施工企业可以获得利润丰厚、回款及时的大量优质工程，这些工程可以为房地产开发业务提供大量的开发资金，推动房地产开发业务快速发展。如上海建工通过施工业务获得大量资金，房地产开发资金非常充裕。表3:上海建工财务数据统计，单位：亿元类别07Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q10
6、9Q209Q309Q4货币资金49.151.552.563.353.660.560.474.467.580.586.8.104.5总资产132.1141.1143.8155.7145.6158.1166.3190.3178.1197.7207.1232.6总负债93.1102.1104.1115.5104.9117.4124.7148.3135.6155.1163.3187.9计息负债11.210.510.510.410.711.1119.710.612.515.312.3法则二，施工业务的品牌效应可以获得各地方政府的信赖，成为房地产开发业务切入各地区的跳板，获得大量廉价土地推动房地产开发业务
7、。大型施工企业是各地方政府引进的重点对象，获得的基本都是地方的品牌项目，如中国建筑、中铁等。表4:中建地产近期土地获取汇总时间状取土地内容楼卸价2011.5获得成都高新区南部新区地块38002011.6获得上海奉贤区奉城镇商住地块28222011.6北京顺义区仁和镇地块4500法则三，强大施工能力成为各地方政府选择土地一级开发企业的重要条件通过土地一级开发获得大量二级市场土地和一系列优惠政策。表5:中南建设通过一二级联动获得土地汇总表序号地点拿地时间、面积与地价拿地方式1南充清泉坝20110124公告：总占地3000亩，可出让商住用地1500亩，项目区土地出让计划分3年进行公建工程施工+房地产
8、开发2海南僧州20101215公告：滨海新区，占地面积800亩，地块总价：1.现金28000万元；2.建设基础道路，10万/亩公建工程施工+房地产开发3镇江20101216公告：占地21.2万健面18.7万平，2.占地14.1万/建面11.5,成交价格：14.9亿元招标方式，承诺为政府建市政、公建工程而拿地4吴江市区长板路20100705公告：占地140120.2平，底价为5800元/平方米占地面积79554.2平方米，底价为4000元/平方米挂牌招标5江苏南通海门市（县级市）耳角河两侧开发20100222公告：总占地6077亩，一期净地1350亩，分4年在二级市场出让与政府合资（占股80%）
9、进行一级开发，土地出让收益分成6海南西部僧州市滨海新区第二组团20090824公告：总占地4500亩地，8-10年内开发完，4年完成基础设施建设一级开发，招拍挂利润与政府，分享70%7盐城中南世纪城7地块20100114公告：占地1595亩/106万平，建面260万平，地价20.73亿元，楼面地价780元招标方式，承诺为政府建市政、公建工程而拿地8青岛李沧区南岭大枣园社区改造20090723公告，占地74万平，建面182万平，FAR=2.47,楼面地价1498元/平米招标方式，承诺为政府建市政、公建工程而拿地当然，并非所有施工为第一主业的企业选择施工+地产业务模式均会获得成功。如果施工业务不能
10、获取优质工程，也就不能为房地产开发业务提供资金支持、土地支持等，两块业务是不能相互支撑、相互促进的。相反有可能彼此牵制，成为发展的瓶颈，如龙元建设、宏润建设等。表6:龙元建设部分财务数据汇总类别07Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q4货币资金9.88.27.76.87.68.69.711.211.718.810.812.2总资产69.569.271.279.68386.189.487.789.697.894.678.2总负债55.855.356.664.367.370.373.271.873.275.371.654.2净资产13.713.
11、914.615.215.615.816.215.916.422.522.924.1计息负债17.518.318.117.618.821.324.62526.427.220.819.2通过以上分析可以看出，企业选择施工+地产业务模式是有其一定条件的，并非适用所有企业。企业需要详细分析自身情况，选择恰当的业务模式。作者：博志成研究院高级咨询师王瑞臣博志成研究院博志成研究院是房地产行业专业研究机构，一直致力房地产行业深度研究，为房地产企业提供系统解决方案。研究内容包括行业政策、行业热点、标杆企业等多个领域，长期与国家部委合作开展课题研究。博志成研究院定期发布研究报告，并通过专题沙龙、课题研讨等形式与业界同仁分享研究成果。博志成研究院聘请多位业内知名专家作为顾问，不断提升研究水平。博志成研究院由行业研究中心、企业研究中心、国家课题研究等部门组成，拥有一支专业的研究团队。
