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1、加强合同管理、提升房地产开发商违约风险防控水平Z、.刖百房地产开发是近年来我国经济建设与国家建设实力提升的一个非常重要的推动环节，房地产开发的大行其道不仅代表着国内消费水平的提升，同时也体现了社会主义市场经济的不断壮大与完善。近年来房地产开发企业无论从数量上还是规模上都呈现出几何上升趋势，而随着市场的进一步扩大，在发展机遇出现的同时，同行业竞争也在加剧。房地产开发商不但要着力加强自身竞争实力同时也要加大管理工作力度以避免管理风险的产生。而在房地产开发商的风险管控当中，合同违约风险管理尤为重要，因为房地产开发是一项周期长、投资大、涉及人员广的特殊商品生产与经营类型，一旦出现违约，不仅直接影响当期
2、项目建设与眼前经济收益，甚至还会因为巨额经济赔偿以及法律违规而给整个企业的后续发展造成巨大损害。所以加强合同管理、避免违约风险频繁发生或最大限度抑制违约风险的产生应该成为当前房地产开发商所关注的最重要问题。一、房地产开发商合同管理现状合同管理是房地产开发商管理工作的重要一环，当前合同管理工作仍然存在的问题主要有以下几个方面。首先是管理队伍素质仍然不够令人满意，从而直接影响管理工作有序开展。其次，在合同管理具体问题上存在诸多问题，如条款设置问题、合同管理的理念及意识倾向问题、细节管理不到位不规范问题和缺乏有效辅助管理机制问题，这些问题必须得到全面的分析及解决才能够有效实现管理水平提升。二、加强房
3、地产开发商合同管理具体质量的措施前文我们就当前时期房地产开发商在合同管理工作方面仍然存在着的一些问题进行了较为详细的分析与总结，这些问题如果无法得到有效解决将直接导致可能产生违约风险与其他方面的纠纷，因此为了有效提升合同管理质量、全面避免违约风险发生及避免经济损失，应该针对这些问题进行对策研究与管理方法讨论。（一）加强管理队伍素质建设管理队伍的素质直接影响管理工作质量高低，房地产合同的管理工作要求比一般合同更为复杂与繁琐，因此管理队伍的素质直接影响其管理质量，同时也直接影响到是否会在合同管理中产生违约风险与经济风险。在管理队伍素质提升方面，首先应该严格按照国家相关规定加强人员准入把关，并在管理
4、工作开始前根据具体管理要求加强管理人员的培训工作，确保管理人员能够尽快适应管理工作需要。同时，为了有效加强企业在管理队伍培养方面的效率与质量，应该推行内外结合的人才培养模式。内部人才培养主要是指推行新型的人员档案跟踪管理制度，人员档案管理是人力资源管理工作的重要一环，但是传统的人员档案管理已经不能够适应当前房地产开发企业的实际要求，针对合同管理与违约风险防控的重要性，应该加强对在职管理人员进一步的了解与把控，不仅要跟踪了解其工作情况、思想动态，同时还要加强与管理人员之间的沟通与交流，从而适时调整管理人员岗位及工作内容，实现人员结构不断优化。外部人才培养主要是指可以利用与高校的沟通协作建立专门化
5、的人才定向培养及输送通路，这样不仅能够帮助企业获得更为精确的人才培养结果，同时也能够帮助高校在这方面的人才培养具体质量提升。（二）加强合同管理具体环节1、加强合同条款的规范严谨合同条款的规范化、严谨度程度越高，越能够避免合同履行过程中出现意料外的问题及风险发生。而且由于房地产开发是一个具有相当多影响因素与动因的特殊经济活动，不仅不同的建设项目会有迥然不同的合同条款制定要求，就算是同种类型及使用需求的项目也会因为选址不同、建设时间不同、施工工序不同以及材料设备采购周期不同而受到直接影响，从而影响到合同履行及风险具体程度。因此加强具体合同条款的文字规范化管理，确保合同条款及文字的严谨程度，避免过多
6、具有弹性解释空间的语句出现能够大大降低合同履行过程中的变数产生以及违约风险产生几率。2、严格贯彻共同协商原则违约风险不仅存在于条款文字之中，在合同编制过程中也会受到颇多影响，许多时候合同编制对于合同签订的双方来说好像是一场拉锯战，大家都在为了争取自己的利益而绞尽脑汁、设计文字陷阱、步步为营、步步设防。这种现象与主导意识其实并不利于合同管理及风险防控。合同管理应该本着共同协商、互惠共赢的原则进行，以维护双方利益为前提来争取彼此的经济价值与社会价值最大化，这样才是合同管理的积极意义所在，同时也能在目标一致的情况下避免不必要的纠纷与矛盾，真正降低违约风险发生几率。3、加强细节管理房地产开发建设的合同
7、文本结构复杂，同时也包含了诸多附件、附表以及众多其他文书和说明文件。而在具体施工建设及管理活动中，合同管理也呈现出相对分散、量化管理困难的问题，一旦出现差错，就很可能引发违约风险，因此加强细节管理尤为重要，必须一切从合同文本及要求出发来严格管理。细节管理应该与制度建设结合起来，推行事前管理关键点分析、事中专人专岗严格跟踪、事后加强问题分析与措施研究的系统管理制度，并针对关键点及违约风险频发点推行管理问责制度，对于非常重要的环节还可以根据实际管理要求推行终身问责制度，从而有效激发管理人员的管理责任感、使命感，提升管理人员的管理积极性、主动性与自律性。4、加强风险防控机制建设违约风险对于房地产开发
8、商来说有时候可能是致命的，因此加强专门的风险防控机制建设也是非常必要。风险防控机制首先需要进行风险防控数据库建设，数据库不仅应该包含企业历年管理及运作活动中所遭遇过的违约问题及违约风险，同时也要放眼整个房地产行业，收集各种类型的违约风险数据，从而大大提升数据库的数据覆盖面及实效性。其次，要在管理关键点（建设周期、合同变更、设计图纸执行等）风险高发环节设置监控点，并针对每一次的管理数据变化进行安全级、危险级、风险级的等级划分，同时针对不同等级采取不同的应对措施，以达到最佳管理与风险预防效果了。最后也是风险防控机制可持续运作的关键，就是有效确立风险防控研讨会议机制，会议内容不仅应该包括当期管理工作
9、中存在的问题及取得的成绩，同时也要根据当期管理状况有效制定下期管理目标及细节内容，从而实现风险防控机制能够持续有效的开展下去、能够始终适应风险管控实际需要以及管理要求的变化。（三）加强企业文化建设文化建设不仅是现代企业软实力的体现，同时也是加强管理工作效率的有力辅助。将制度融于文化能够有效实现潜移默化的功效，能够让企业员工从被动执行制度转为主动参与管理、发动工作的自觉性与创造性。结束语合同管理不仅显示着房地产开发企业的管理工作质量，更是直接影响企业当前发展及未来建设，因此必须采用更为有效与积极的管理手段来使之加强。虽然合同管理纷繁复杂，质量提升也并非一朝一夕可以实现，但只要我们不断研究、探索，必然能够在未来的管理工作中逐渐获得经验积累与水平提升。
