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1、物业管理例分析案例一：社区管理与物业管理有何关系 小王住在一个旧小区，以前这个小区基本上是由街道办（居委会）管理，前段时间推 行物业管理，说是要由物业管理公司来负责，小王对此较为疑惑，难道街道办管理与 物业管理公司管理有什么不同吗？评析： 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团 体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活 进行社会化、综合性的管理。街道办管理属于社区管理，物业管理公司管理和街道办管理既有区别，又有联系1、两者的管理主体不同 对于物业管理来说，它的管理主题理所当然就是我们常说的物业管理公司，而社区管 理，通过我们
2、队社区管理概念的了解，就可以比较清楚的知道，它的管理主体首先是 街道办领导下的行政管理，它也是在街道办领导和引导下的居民或者其他单位共同参 与的一种管理形式，所以它们的管理主体不同2、两者的管理核心不同 我们的物业管理，它的管理核心是：以物业为核心，也就是说它主要以这个房屋公用 的一些设备设施、场地进行维修、养护以及其他方面的管理；我们所说的社区管理， 它的管理核心就有所扩大，它是以人的居住为中心。它包括了物业管理，但是它又不 完全只是停留在物业管理的层面上，它还包括了一些比如说我们的计划生育、婚姻家 庭、邻里关系、安置就业等等这些方面的内容。3、两者的管理性质不同 我们的物业管理是一种有偿的
3、服务，是有经营性质的管理活动，而社区管理主要是行 政管理，还有一种户主管理，所以它们两者的性质不同。案例二：物业管理到底是管理还是服务 ？ 某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如， 物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口， 把小区原来的四个出口封闭了两 个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽 人意。对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？ 可物业管理公司为何又处处管着我们业主？物业管理到底是管理还是服务？ 评析：物业管理中一个很重要的法律关系是： 业主和物业管理公司之间是聘用与被聘用、委托与被委托、
4、服务与接受服务的 关系，双方是平等的民事主体，法律上没有谁管理谁的问题。从理论上说 : 物业管理所包含的法律关系的实体内容既有服务内容， 又有管理内 容，管理和服务融合在一起，不能分开。评析：从实际情况看 : 物业管理工作既有打扫卫生、房屋与设备维修、绿化清洁等服务 工作，也有住宅小区内的道路车辆管理、治安管理、制止违章行为等具有管理性质 的工作。 因此，既不能将物业管理单纯地理解为管理，也不能将它单纯地理解为 服务。评析：在实践中，由于我们现在的物业管理行业这个领域的竞争越来越激烈。那么作为物 业管理公司的人员，我们应该把服务意识提高到第一位。虽然，我们说物业管理既 有管理也有服务，那么我们
5、应该认识到作为物业管理公司，要想让自己的企业得到 更好的发展。那就应该通过作好我们的一些工作来最大限度最好地我们的业主提供 优良的服务。现在有些公司也提升到了这样的高度。也就是说，业主就是上帝。我 们的物业管理属于第三产业，所以它的服务方面的内容应该是更加重要的。 案例三：谁有权决定在楼顶搭建广告牌？ 某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室， 并已取得房地产产权证 书。有一天，该公司发现，大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在组织工人 往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。原来，开发商与物业管理公司同一家广告公司达成了协议，在该公司所在楼的楼顶 上竖立广告牌，楼顶使用费由广告公司支付。对
6、此，该公司提出抗议，认为自己购 买了顶层的写字间，相应的楼顶使用权应由自己行使。针对此案例，我们提出以下问题：1、写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有？2、某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和 使用，这个规定有效吗？3、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？4、设立广告牌收益归谁？评析：1、写字楼或住宅楼楼顶所有权的归属问题。 屋顶产权应该归这座楼宇的各个房屋产权人所共有。原因：购房者购买的商品楼宇，其价格构成中不仅包含了建筑本身的面积，还包括了相应 土地使用权和公共配套设施的面积。这些面积的土地使用权既在楼房之下，也在楼 房四周，更在楼房顶部。开发商在销售此楼房时，已相
7、应地把此套房的土地使用权 也同时转让给了每一位购房者，所以，楼宇屋顶的产权只能为此楼宇地每一位购房 者所共有。2、开发商的售房合同的有效性。开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园 的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定是无效的。 原因：国家有关条例规定： “所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面等，应共同合理使用并承担相 应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。 ”3、对此，有这样两种情况：（ 1）楼宇还未售出 50时，因为开发商是拥有 50以上产权的大业主，这个决定 权在开发商；（ 2）楼宇售出 50以上时，应由此楼宇业主组成的业主委员会作出决定，并委托 物业管理公司具体操
8、作。4、设立广告牌收益的归属问题。 由于广告牌的使用收益属于此楼宇共有人共同财产产生的收益， 应当属于此楼房全 体共有人所有，其他任何人不能多占、独占。当然，将收益按份额分配给业主较为 困难，所以，在实践中可以将此收益纳入物业维修基金或是用于为共有人开展的公 益服务。案例四：非业主不能参加业主代表大会吗 某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异 议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老太太 是本小区某业主的岳母。评析：1、哪些人可以参加业主代表大会？业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力
9、机构。由此可知，业主 参加业主代表大会既是合情合理，又是合乎法律规定的。但这并不是说其他人就没 有出席业主大会的权利和可能，只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主 参加业主（代表）大会。2、非业主如何参加业主代表大会？ 非业主在完成一定的法律手续后，都有资格代替业主出席业主大会。这个法律 手续就是有业主的书面委托。 但是，受委托的非业主只能拥有业主的部分权利， 主要是发言权和投票权，非业主代表本人没有被选举权 ，不能成为业主委员会候 选人参选业主委员会委员。案例五：个别业主有要求，可以召开业主大会吗？ 某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵， 以致对 物业管理公
10、司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大 会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的 业主委员会主任感到为难。请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？评析：1、首次业主大会召开的条件：（1）物业必须已竣工并交付使用；（2）新建商品房物业交付使用后，已出售的建筑面积合计已达到总建筑面积的 50，或超过 50；（ 3）共有住宅出售建筑面积达到或超过 30； （4）本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年。2、业主代表大会临时召开的条件：（1）发生重大事故或重大物业管理事项时有必要及时协商处理，经物业管理公司 或业主委员会请求时
11、；（ 2）经占全体业主一定比例（如 20）的业主以书面形式说明召集的目的与理由 并申请召开时。小结： 通过我们这样的分析，针对刚才的案例，我们就比较清楚了。个别业主他是不能够 以个人的要求提出召开业主大会就召开业主大会的，这样是行不通的。如果我们实 在是碰到了一些具体的情况或者是业主对物业公司的管理水平确实存在很严重的 问题，那么他可以想一个什么办法呢？也就是说他可以去组织和动员其他业主，要 达到一定的比例，一般是 20%以上。如果他能够动员到这么多业主，以书面的形式 来提出申请的话，业主委员会就没有理由拒绝这些业主的要求，就应该应这些业主 的要求召开业主大会的临时会议。 所以作为我们业主，
12、也不能够一味的自我为中心， 要了解一定的法律法规，要了解怎么样才是合法合理的行使自己的权利。 案例六：业主的表决权应以什么为依据？王某在某小区买了一套四室二厅的住房，总建筑面积约 200 平方米。在召开业主大 会选举业主委员会时，他发现一户只购买一室一厅（建筑面积约为 50 平方米）住 房的业主和他一样都有一票投票权，而缴纳物管费他却是这个业主的几倍，请问这 合理吗？业主的表决权到底应该以什么为依据？评析： 这个案例牵扯的问题关键是以什么决定业主表决权。对此，有两种代表性的看法：（1）以业主人数来计票。业主的人数越多，越能反映小区业主的思想与权益。（2）以物业面积来决定。应当按责权利相一致的原
13、则来计算业主的表决权。因为 购买房屋面积大的业主交费多，则其享有的权利相应增加，反之亦然。评析： 从上面可以看得出来这两种观点都有他们有道理的地方。但是呢，也有一些不足的 地方，我们提出这样的观点： 单纯以物业面积或单纯以业主的人数来决定其投票权， 我们认为都是很片面的。 举个例子来讲。 如果一个小区有 100 户人家，也就是有 100 位业主。那其中有 90 位业主他购买的这个物业的面积只占了这个小区建筑面积的 30%。如果我们单纯以物业的面积来决定投票权的话，势必会出现一个什么样的状 况呢？就是说 10%的业主就完全占了主导地位。就会出现少数人代表多数人的情 况。在事实中，少数人代表多数人
14、并不是我们大家都愿意看到的一个情况，如果我 们单纯的以业主的人数来决定投票权的话呢， 又会出现拥有小面积的业主与拥有大 面积的物也业主他们的权利是一样的，由于他们所交的物业管理费相差甚远，就不 符合责权利相一致的原则。因此呢，我们考虑到一个比较折中的办法。评析： 物业管理条例中提到，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物 业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 解决办法：将两者结合起来，在考虑客观现实的基础上，找一个最佳的结合点， 力争保证可操作性。可以考虑为两者赋予一定的权重结合起来考虑。评析： 也就是说，我们在决定投票权、表决权的时候，我们可以为物业
15、面积以及业主人数 各自附上一个权重，然后按照一定的思路和方法进行投票权的计算。有关的专业人 士对这方面做了一定的研究，通过这样的考虑，我们就可以做到尽量地公平，也尽 量考虑到了广大业主的权益和利益。那么从这个案例，对我们做物业管理公司来讲 的话，就应该考虑到：物业管理公司在实际工作中遇到这样的问题，就应该清楚怎 么样做是政府许可的，怎么样做又是合理的，我们要在政府不反对，业主接受的条 件下尽量地做好自己的工作，也不要为自己的工作留下后患。案例七：业主自发成立的 “业主维权委员会 ”能罢免“业主委员会 ”吗？ 2001年 9月，南京某住宅小区数百名业主自发组成了 “业主维权委员会 ”，公开宣称
16、要罢免不能代表业主利益的 “业主委员会 ”，并要求选出能代表广大业主利益的新的 业主委员会成员。据悉，该小区的业主委员会是由开发商控制的物业管理公司临时指定的，而且对于 物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议， 更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的大麻烦。请问：1、从案例所提供的资料，你认为部分业主与业主委员会委员之间的矛盾是如何产 生的，原因是什么？2、用“业主维权委员会 ”来罢免“业主委员会 ”是否可行？为什么？3、请提出一个合理的解决问题的途径。评析：1、产生矛盾的原因主要有两个： （1）小区的业主委员会没有经过业主大会的选举产生，而是由开发商控制的物业 管理公司临时指定的；（2）业主委员会并未按照正规的程序开展工作，对于物业管理公司的选聘也是直 接由
