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1、华南新城工程可行性研究报告一九九九年十月目 录 一、工程名称 2二、工程地点 2三、工程背景 2四、工程开发企业概况 3（一） 开展商简介 3（二） 投资商简介 3 五、工程设想 4（一） 总体规划 4（二） 主要经济技术指标 5（三） 形态结构规划 6（四） 住宅根本户型 6六、市场分析及开展前景 6（一） 99年广州市房地产市场前景分析 6（二） 工程市场分析 91、 优越的地理位置 92、 配套完善，生活便利 93、 现有楼盘分析 94、 工程的开展前景 10七、工程开发方案 11八、工程资金筹集 11九、根本数据说明 12十、工程开发进度 12十一、财务分析 13（一） 销售收益估算表
2、 13（二） 利润估算表 13（三） 现金流量表 14十二、工程评估结果 15华南新城可行性研究报告一工程名称番禺华南新城二工程地点广州市番禺南村番禺大桥东南地段，建设用地规划许可证033341、033342、033343号。工程东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望。三工程背景98年11月份，国家开展方案委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房方案。显然，大规模的经
3、济适用住房建设，一方面是建立健全我国新的住房供给保障体系的需要，另一方面，也是满足广阔中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“群众住房，必将成为中低价位房地产的“主渠道，进而起到平抑房地产价格的作用。目前，经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展迅速。据报导，到目前为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大局部在20004000元/平方米之间；西安市预计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州预计在98年开发经济住房170万平方米。目前，广州市房地产价格偏
4、高，在广州开展经济住房，既是今后广州市房地产政策的重点所在，也具有极为广阔的市场前景。正是在这种大好环境下，在广东省和番禺市政府的大力支持下，广东珠江投资公司着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为广东省省直机关干部、广州地区局部教师员工、广州市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美的家庭住房。四工程开发企业概况一开展商简况 广东华南新城房地产是由番禺珠江房地产和英属处女岛爱宝置业合作成立的中外合作公司，经广东省工商行政管理局批准于二000年六月九日注册登记，注册资金为46475万元，合作经营期限为20年。 合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发
5、中获得合法利润，开展各方经济。生产经营范围是：在经番禺市规划局编号为033341、033342、033343号建设用地规划许可证同意使用的位于番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边工程土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作工程规划总用地面积为2022614平方米，工程方案分期进行开发，首期开发的用地面积为995793平方米，建筑面积约为140万平方米。 合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等
6、部门。公司员工共80人，其中大专学历20人，大学学历40人，硕士、总工程师10人，共占职工总数的87.5%，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 二投资商简况 中方 番禺珠江房地产。该公司的合作股东为：广东珠江投资，占89%股份；番禺市南村镇经济开展总公司，占1%股份；广东珠江工程总承包，占10%股份。 公司的两大股东广东珠江投资和广东珠江工程总承包具有长期的合作历史，具备较强的经济技术实力。广东珠江投资拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制本钱放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准
7、化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发本钱，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，广东珠江投资凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。 至99年10月，广东珠江投资在广州地区成功开发楼盘11个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约5936万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95以上，市场反响热烈。公司在开展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的
8、增强，公司除了继续在房地产行业开展外，还有方案参与桥梁高速公路等相关工程的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产工程的能力。外方 爱宝置业英属处女岛是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产工程公司的物业开展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。五工程规划设计华南新城将建设为广州地区最
9、大的经济住房小区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，彻底改变人们的住房观念。一、总体规划 华南新城工程占地面积约200万平方米，总建筑面积约260万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造多、低层低密度、高尚的超大规模经济住房小区，主要解决广东省政府机关人员、广州地区局部教师员工、以及广州市中低收入阶层的住房问题，建筑本钱力争控制在2000元/平方米以内，该工程将以多层建筑为主，并包含有超市、农贸市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保健中心、体育场等全部公共配套设施，力求使工程规划做到档次高、价格低、环境优美绿化率达35.97%、设计先进采
10、用无梁无柱结构、装饰精美铺木地板、配套齐全，使之成为我省经济住房示范小区。二、华南新城主要经济技术指标1、规划用地平衡表：2、主要经济技术指标表：项 目数 量单 位总征用地2022614平方米总规划用地1874518.98平方米总建筑面积2602664.81平方米建筑占地面积329699.01平方米绿地面积674233.89平方米道路面积152086.88平方米绿地率35.97%容积率1.39建筑密度17.59%居住总户数21575户居住总人口75513人人口毛密度403人/公顷 (三)、形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调开展的居住园区。具体目标：1充分利用其优越地
11、理环境，引入珠江与已有山岗，河涌景致，创造新的生态居住体系和住区景观。2创造既有现代生活气息又有独特地域特点的园区文化，这种文化将以滨江风景和岭南特色为其主要素。3强调整个居住区的空间形态特色及个性特点,创造丰富的园区空间和建筑体量。4分期建设、滚动开发，使其成为可持续开展的范例。5强调住宅的自然化、健康化和节能化。同时为了适应市场需求，注重户型设计多样化。住宅设计健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，防止架空层无人光临的情景，屋顶局部作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时
