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1、鄄城县房地产市场问题浅析FANGDICHAN鄄城县房地产市场问题浅析吴金林鄄城县地处IlJ东省西南部.属于经济欠发达农业县.由于历史原因.我县的房地产业起步较晚.近年来.随着我国城镇住房制度改革的深入推进和城市化进程步伐加快.以住宅为主的房地产业得到了快速发展.在拉动全县经济增长和提高居民生活水平方面发挥了积极作用.一,我县房地产业基本情况总体来说.近些年来县域房地产业发展是健康的.其发展速度和质量与全县经济社会整体发展水平基本上是相协调和适应的.主要呈现以下几个特点:1,房地产业总体J:保持了平稳健康发展.发挥了对县域经济的拉动作用.目前.全县上规模的居民住宅小区已有7个.建筑面积约35万平
2、方米.极大缓解了我县居民住宅困难.并推动了相关产业的迅速发展.2,政府对土地市场的宏观调控作用明显.土地市场逐步规范.自我县正式推行土地交易招,拍,挂制度以来.有力促进了_二地供应的市场化进程.政府通过实施有计划供应土地和统一供地渠道.促使十地市场价格更符合市场价值规律.进一步规范了七地市场.并取得了较好的财政收益.3,全县商品房房价稳中有升.受城市规划控制,土地供应市场日趋规范和整体物价水平波动.特别是建材价格总体上涨的影响.这两年我县房价呈大幅上扬态势.新建商品住房均价已涨至每平方米1200元以上飞4山东亮地产2.06年第6期4,个人购房占据市场主导地位,住房商品化格局基本彤成.同时空置商
3、品房销售速度加快.我县城镇住房制度改革步伐快力度大.住房市场化,商品化等消费观念已深入干部职工和普通百姓之中由于市场不同需求层次的扩大和房地产市场价格总体I:浮.加速了空置商品房的消化.商品房空置率保持在15%范围内.空置比例基本正常.5,房地产开发水平明显提高.人居环境得到显着改善.以房地产综合开发公司,县建,广盛,平安等为代表的一批房地产开发企业迅速成长壮火.诚实守信,规范运作和品牌,精品意识不断融人企业的经营理念之中:以世纪新村,金剑圣景园,汀盛静雅花园,崇兴彳芭园,温泉小区等为代表的项目.更加注重规划布局与人居环境.共同走上了一条”布局合理,功能齐全,设施配套,环境优美”的小区开发建设
4、道路.各种建筑与住宅新产品,新材料,新工艺,新技磐:熬:术不断在我县的住宅建设中得到推广和应用.与此相应的居民住房条件得到了极大改善.居住水平不断提高.二,问题与不足1,住房供应体系不够完善,渠道较为单一.目前.我县百姓解决住房需求只有通过购买普通或中档商品房的方式来实现.住房供应体系不全.形式单一.无法满足不同层次的住房需求.具有政策保障性质的经济适用房,廉租住房和企业职工集资合作建房等政策在我县有待进一步研究制定并实施.2,房地产二,三级市场体制性障碍和制约住房上市流通的”瓶颈”尚未完全打破.(1)为服务于全县房地产二,三级市场而建立的专业性固定交易场所的县房产交易监理所.有待扩大规模.完
5、善功能.优化服务.房地产流通环节”有市无场”局面尚未彻底扭转.无资质经营与销售,不规范的市场开发行为还存在.房地产隐性交易比较突出.导致国家税费流失严重.消费者合法权益难以得到有效保护.(2)涉及房屋产权登记的历史遗留问题尚未解决.一些房地产建设与开发项目因建设手续不全以及其它方面的原因.致使产权初始登记未能办理.分户产权也难以明晰.客观上也制约了住房:市流通转让.且已成为社会不稳定的因素.3,住房信贷支持乏力.有效需求不足.各专业银行提供的个人住房消费贷款尚处在试点阶段.规模小,力度弱,手续繁琐4,物业管理尚处在探索起步阶段.在国务院物业管理条例颁布实施后.我县尚未有相应的配套政策出台,物业
6、管理的职能职责有待明确.物管市场不够规范和完善.企业管理水平处于低层次的单一服务阶段.全县更无物管的品牌企业.三,对策与建议FANGDlC姒N1,大力实施经济适用住房建设.形成多层次,宽渠道的住房供应体系.(1)执行政策.配套措施.根据国家建设部,国家发改委,国土资源部,中国人民银行联合发布的经济适用住房管理办法.要尽快制定出台结合我县实际的配套实施意见.(2)明确职责.落实责任.县府要明确经济适用住房建设的主管部门.下达具体任务.建立”经济适用住房建设领导小组”.制定规划,加强协调,督促落实,促进发展.(3)创新体制.因地制宜.根据我县划拨土地储备,供应量较小的实际.可考虑把闲置土地和企业空
7、余土地作为集资合作建房用地.以解决企业职工和城镇居民住房难的实际问题.在坚持建设项目实行法人制的前提下.对未参加房改或已参加房改但面积未达标的以及属城镇住房困难的职工可作为参加集资合作建房的对象,享受相应的优惠政策.2,活跃房地产二,三级市场.一是建议政府责成相关部门认真清理我县房地产交易税收和各项收费政策.对属个人出售普通住房的.可参照周边市县的做法.营造”管而不死,放而不乱”的房地产二,三级市场发展的良好氛围.促进整个产业联动,协调成长.二是加大对影响产权证办理的历史遗留问题的清理和解决力度.继续加强对房地产市场违法违规行为的行政执法与处罚力度.由政府牵头进行房地产市场清理整顿.坚决打击,
8、取缔隐性交易市场.防止国家税费流失.采取限期补办工程建设相关手续,对建设开发方税费缓缴或挂帐等多种形式,尽快解决产权登记遗留问题.维护购房业主合法权益.促进房地产有效流通.消除社会不稳定因素.3,加大房地产信贷支持力度.完善的金融信贷政策是住房消费的组成要素之72006车第6期15ANGDICHAN一.政府要协调县内各银行继续对具备资质,经营业绩好,信誉佳的房地产开发企业和符合条件的房地产项目加大信贷支持力度.政府和金融部门要同时加强对商品房预售款和信贷资金使用方向的监管.防止挪作他用在个人购房按揭贷款试点成功基础上,应进一步扩大规模.增加总量.形成聚合效应.要继续加强对商品房按揭备案登记工作
9、.保障债权人合法权益.加快建立个人信用档案系统.完善房地产抵押登记制度.严厉打击骗贷骗资行为.4,加快推进物业管理专业化,市场化进程.一是要进一步明确全县物业管理职能职责.落实责任.强化监管.培育物业管理市场,规范物管市场行为.二是要依照国务院物业管理条例规定.制定我县具体的实施办法.全面建立住房专项维修资金制度.制定出全县物业管理收费的政府指导价格.三是新建住宅小区在规划设计阶段要充分考虑物业管理的需要,对公共配套设施的设计,建设要作为规划审查,竣工验收和交付使用的重要内容.物管方案未落实的依法不予办理预售许可证.不予产权初始登记.四是政府要培育,扶持几家成规模.专业化的物管品牌公司.影响并
10、带动整个物管行业快速发展5,完善房地产市场调控体系.要严格按照”全面规划,合理布局.综合开发,配套建设”的原则.坚持城区建设和老城改造相结合.集中力量.突出重点.严格控制零星分散建设.逐步解决”城中村”问题.切实加强商品房销(预)售管理.坚决禁止开发项目经理以个人名义出售商品房.要加强房政执法监察力度.严厉查处商品房销(预)售中的违法违规行为.有效保护消费者合法权益.维护市场秩序6,整顿和规范房地产市场秩序(1)加强房地产开发项目管理.坚持执行开发建设项目法人制.严格房地产开发市场准人.大力推行6山东亮地产20o6年第6期房地产开发项目建设条件意见书和房地产开发项目手册制度,完善开发建设全过程
11、的跟踪管理.并建立健全住宅小区竣工综合验收制度.(2)建立健全房地产市场信息系统和预警预报机制.政府相关职能部门应对全县房地产市场运行情况进行分析.逐步提高对市场的研判能力.提供科学的决策依据,正确引导全县房地产投资和消费行为.(3)积极发展房地产评估,房地产测绘,住房置业担保.房地产中介代理及信息咨询等房地产中介服务机构,畅通供需渠道.为购售,租赁双方提供准确的市场信息和方便,快捷服务:推行房地产中介服务人员执业资格认证和企业资质管理制度.大力清理整顿”歪中介”(4)深入整顿规范房地产市场秩序.以房地产开发和交易环节为重点.深入持久地开展专项整治行动.加大对违规开发,合同欺诈,面积缩水,虚假广告,违规中介等的违法违规行为的查处乃度.切实改善住房消费环境.(作者单位:鄄城县房产管理局)毒.镄参一0譬毫,.|,1莲薅簿喜
