《中金国际广场前期物业管理方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中金国际广场前期物业管理方案（156页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目 录1中金国际广场总体设想和治理模式5物业功效及办事阐发5物业外部情况概述5物业情况概述6物业功效及办事需求阐发7物业办事需求综述9功效漫衍的区域性9各功效区域既相对独立又相互关联9总体设想和治理模式10“区域治理、分级办事”总体设想10“区域治理、分级办事”治理模式122治理指标及步伐13治理目标13分项治理指标及主要步伐143治理方法和事情筹划18治理方法18治理体系19治理办事流程20事情筹划234组织架构及人员配置、培训和治理26物业办事中心组织架构26人员配备28配备原则28岗亭人员配置表29高素质高效率治理团队30员工培训32培训原则32培训内容32培训方法34培训的评估考核34
2、培训筹划34员工治理36聘用与考核36量化治理与范例运作37淘汰机制385制度和档案的创建与治理39制度的创建39档案治理运作41资料的收集41资料的整理、分类和归档42资料的归档治理43档案的使用44档案的销毁446物业的早期介入48事情内容48机电设备设施和装饰装修早期介入的重点497物业的担当验收52担当验收的尺度52担当验收的步伐53明确担当职责53要领与步伐54现场担当验收的主要项目和担当尺度57资料的担当578物业的装修治理59二次装修的治理重点59装修范畴控制59装修治理的要点59装修治理流程609衡宇及公用设施维修养护62修建本体及公用治理的重点阐发和治理思路62物业特征62治
3、理的重点62物业维修养护筹划与尺度63物业维修养护筹划的体例依据63物业维修养护筹划的制定职责63制定物业维修养护筹划的流程63物业维修养护筹划的内容64修建本体和公用设施养护流程69维护调养流程示意图69日常维修流程6910机电设备设施治理70机电设备设施治理的整体思路70设备档案治理70体例治理筹划72设备运行治理73消防系统的治理77重点阐发和治理思路77日常巡视维护调养筹划和尺度79电梯系统的治理82重点阐发和治理思路82维保筹划和维保尺度8310.4暖通系统的治理84重点阐发和治理思路84维保筹划尺度86供配电系统与发电机的治理88重点阐发和治理思路88维保筹划与尺度89照明系统的治
4、理91重点阐发和治理思路91维保筹划与尺度92给排水系统的治理92重点阐发和治理思路92维保筹划与尺度93智能化系统的治理93重点阐发和治理思路93运行维护筹划和尺度95节能降耗101重点阐发和思路101节能筹划和实施10311宁静、车辆、消防治理105宁静治理105宁静治理的阐发105宁静治理思路和要点105岗亭设置原则107宁静事情流程108宁静事情尺度108车辆治理110停车库状况阐发110停车库的治理思路和要点110停车场治理流程和尺度110消防治理111消防治理的阐发111消防治理的思路和要点111消防治理组织架构113消防治理职责113防火宁静查抄制度11512情况治理方案116办
5、事内容116治理结构116作业尺度117保洁类117绿化类养护要求和尺度120消杀类12513客户办事126客户办事特点综合阐发126“办事热线”126客户办事流程127客户需求处理惩罚步伐127信息处理惩罚事情流程128投诉处理惩罚流程129延伸办事设计130免费办事130有偿办事131客户办事范例132客户办事人员的礼仪形象要求13214物业办事的应急处理惩罚预案138应急预案阐发138应急预案制订要点138应急预案的处理惩罚流程139火警讯号处理惩罚步伐140火险报警事情流程141火警处理惩罚注意事项142火警演习流程144突发大众卫生事件处理惩罚流程预案145突发停电应急预案145跑水
6、应急预案146突发跑水事件处理惩罚流程149偷窃事件处理惩罚150打斗打斗事件处理惩罚150抢劫事件处理惩罚15114.凶杀事件处理惩罚152交通意外事故153台风、水浸、火警等自然灾害事故153刑事、治安案件产生处理惩罚步伐154防爆炸物品事件应急处理惩罚方案1551 中金国际广场总体设想和治理模式【要点提示】 物业办事需求阐发：写字楼（A座、B座、C座）、商业（B、C裙房）、停车库（地下）等。 物业特点：各功效区域既相互独立又相互关联功效区域的关联性；设施设备的关联性；人员的关联性和流动性。 物业治理模式设想：区域治理，分级办事。1.1 物业功效及办事阐发1.1.1 物业外部情况概述办公楼
7、汇智大厦、友谊时代大厦、飞雕国际大厦、徐家汇国际大厦、腾飞大厦、美罗大厦、上海实业大厦、中福实业大厦、飞洲国际广场、亚都商务楼、圣爱广场、均瑶国际广场等商业状况港汇广场，东方商厦，太平洋百货，汇金百货，美罗城，第六百货，太平洋数码广场，中兴百货商厦、汇联商厦、百脑汇、百思买、大千美食林、开国宾馆、华亭宾馆等花圃住宅亚都国际名园、华狮国际公寓、东方曼哈顿、莱诗邸、天际花圃等文体教诲徐汇中学、交通大学等医疗机构上海市徐家汇地段医院、上海医科大学隶属儿科医院、上海市国际妇幼保健院等交通状况地铁一号线徐家汇站，公交线路43、15、42、72、44、50、56、732、93等1.1.2 物业情况概述物业
8、所在上海市漕溪北路207-237弄6号面积情况修建面积102344m2，其中：l A座写字楼面积m2，l B座写字楼面积m2，l C座写字楼面积m2，l B、C商业裙房面积19600 m2。楼层情况l 地下3层，l A座17层，l B座7-23层，l C座7-24层，l 裙房6层。功效结构地下三层停车场，共321个机器式停车位（另有地上29个、自行车758个）A座写字楼l 共17层，楼高58米。l 外墙接纳玻璃幕墙。l 配置6部进口三菱电梯，其中1部为消防梯。l 配置大金VRV、HRV系统中央空调。B座写字楼l 7-23层，楼高91米。l 外墙接纳玻璃幕墙。l 配置5部OTIS电梯，其中1部为
9、消防梯。l 配置中央空调系统，接纳热水锅炉供热。C座写字楼l 7-24层，楼高92米。l 外墙接纳玻璃幕墙。l 配置3部OTIS电梯，其中1部为消防梯。l 接纳分体式空调。B、C裙房l 1-6层。l 配置20部KONE自动扶梯合3部KONE货梯。1.1.3 物业功效及办事需求阐发楼层漫衍功效描述客户群体通例物业办事需求偏重点特色办事内容宁静情况设施设备客户办事地下三层停车场 商场主顾 写字楼用户、访客 内部员工 车辆宁静 人员宁静 保持停车场的整洁 包管消防器材100%完好 照明、通风系统完好 监控、弱电系统完好 高朋停车引导 靠近电梯间处设置VIP专用车位 按就近原则摆设写字楼、商场主顾牢固
10、的停车区域A座B座C座写字楼 写字楼用户员工 外来访客 办公区域外来人员的欢迎和控制 进出物品控制 大众秩序的维护 舒适、整洁的办公情况 高水准的保洁办事尺度 在大堂摆放植株，营造舒适情况 写字楼设备后勤保障，如：供电、中央空调（A、B座）、电梯、照明等 消防、监控系统完好 设立商务中心，提供打印、快递、传真、电子邮件等商务办事 用户夜间或节沐日事情的后勤办事 写字楼大堂设置礼仪欢迎人员，提供办事指引 提供天气变革、康健防治、防火防盗等温馨提示 提供雨天伞套及小件物品保管办事 用户自用部位受托保洁办事，并对入室清洁人员的履历配景进行分外审核并存案B、C裙房商业 外来主顾 商场员工 大众秩序的维
11、护 防火、防盗 整洁、舒适的购物情况 高尺度的清洁办事 通过植株的摆放营造舒适情况 商场设备的后勤保障，如：供电、中央空调、自动扶梯、照明等 消防、监控系统完好 妨碍设备信息的快速反馈，如：取款机、商铺自用设备等 便捷的后勤办事，包罗投诉、报修欢迎、内外联系 全面的办事引导，包罗标识、温馨提示、办事人员引导等 设置便衣宁静岗，以保障营业场合宁静 商场内部员工通道设置门岗 配合营业需要，提供所需的办事指引 凭据营业场合办事需求，提供客户温馨提示等标识的发起 提供天气变革、康健防治、防火防盗等温馨提示 提供雨天伞套及小件物品保管办事 商场装修监督、治理1.2 物业办事需求综述通过对中金国际广场的物
12、业类型、客户群体需求的阐发，可以看出，中金国际广场的物业治理既具备通例物业治理办事的需求，又具备自身的特殊办事需求，如写字楼、商业裙房等等，其办事需求具备如下特点。1.2.1 功效漫衍的区域性中金国际广场凭据功效可以分别为停车场、写字楼、商业裙房三大功效区域，每一个功效区域中又因办事部分、客户群体的细分而具备物业办事的差别性。需要在满足功效区域整体办事需求的同时，进一步细化办事方案、办事流程、办事尺度，才气够全方位满足本物业的物业治理办事需求。1.2.2 各功效区域既相对独立又相互关联中金国际广场的三大功效区域，从功效的角度讲，既相互独立又相互关联，主要体现在：1、 功效区域的关联性如：B、C
13、座写字楼与商业裙房相互连接，各楼层之间通过消防楼梯相互连接，这些接口部位都是宁静防备治理的重点。2、 设施设备的关联性整个物业的供配电系统、弱电系统、消防监控系统、给排水系统、供暖系统（B座、BC裙房）、垃圾处理惩罚站、地下车库等等都是各功效区域共用的，但各功效区域作息的时间段有差别，写字楼需要在事情日使用，商场在每天的白昼营业，商场中的餐馆则是早、中、晚三个用餐时间密集使用，这些作息时间段上的差别，对物业治理公司的设施设备治理和节能降耗都提出了很高的要求。3、 人员的关联性和流动性中金国际广场的客户群体可分为内部用户和外来客户两大类，而这两类的客户进入本物业的需求都不是单一的，他们需要在本物业各功效区域之间流动。如何才气既包管用户的宁静，又满足客户在楼内流动的顺畅、方便，这也是物业治理公司的事情难点和重点。4、 宁静和设备治理是本物业的治理办事重点中金国际广场作为财产的聚集地，在其中的人、财、物都是物业治理宁静守卫事情的重点和难点。如何通
