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1、 1 广州市商业地产市场调查报告目录广州商圈的变迁1广州商圈分布2重点商圈分布4 中华广场商圈4北京路商圈6天河路商圈8天河商圈的经营特点及问题9天河城商圈存在的机会12广州商圈的变迁广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十里洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种档次又齐全互补的格局。l 西堤固百世留芳，南大亦盛极一时直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从198
2、7年有关部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时遭受重创，就此步入平淡。l 上下九一鸣惊人，北京路渐入佳境上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南京路一样，成为最繁华商业区的代名词。而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐，每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点档，鼎盛时多达几
3、百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。l 天河城风光无限随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商圈在迅速走向成熟、壮大。据统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均客流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无疑已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，
4、已拥有天河城、维多利广场、广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外，还有中怡时尚购物中心、天河又一城。随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重新热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，将会带动整个珠江新城的商业发展。广州商圈分布商圈名中心主要网点特色天河城天河城广场天河城、正佳广场、天河又一城、广州购书中心、潮流站、天河六运小区等高档、现代、富都市感北京路北京路步行街光明广场、广百、动感328、新大新、五月花、景点、潮楼、动漫星城等广州最出名的商街上下九上下九商业街新光百货、荔湾广场、状元坊、十甫名都
5、、东急购物新天地、赛博数码广场、少年坊、名汇商城广州最老的商业区中山三路中华广场中华广场、地王广场、流行前线、东川名店城、陵园西手机城、海印名店自由闲流行时尚农林下路广州王府井百货商场王府井、农林下路步行街、景轩现代城小商铺集中，以中高档消费为主江南西海珠购物广场万国广场、海珠购物中心、摩登百货、江南大道北婚纱街、家乐福、广百百货、海印缤纷、江南新地等时尚专卖，精品批发恒宝广场恒宝广场恒宝广场、新光百货中档消费友谊商圈友谊商店友谊商店、丽柏广场、世贸新天地奢侈品消费番禺易发商业街罗家广场 、易发商业街 、番禺友谊中心 、新大新番禺易发商厦 区域消费芳村花地湾广场海印食杂品批发交易市场、南方茶叶
6、市场、山村茶叶批发市场、江南茶博园、芳村花地湾花鸟鱼艺大世界园、金海马家居、花地广场、苏宁电器西部商贸中心对商家而言，对商圈最关心的因素主要包含两个方面，一是人流，二是消费能力。以此为依据，可以将商圈大致分为四类。1、A类：人流旺，消费能力高。2、B类：人流不旺，消费能力高。3、C类：人流旺，消费能力较低。4、D类：人流不旺，消费能力较低。用图示如下：在下图中，不同商圈的分类就以这四种不同的线条区分。广州商圈构成图商圈说明从路段及标志性和主要商场来说明不同商圈情况，重点介绍1类的商圈，1、 北京路商圈：包括中山五路和教育路部分路段，标志当然是广百、新大新、天河城北京路店和滔博运动城等，近两年又
7、开了很多购物中心，但两位大哥相比仍有很大差距。2、 天河城广场、正佳广场：包括天河南路内已经成气候的特色购物区,维多利亚广场和广百中怡店等，而购书中心对凝聚人气的作用也是功不可没。3、 上下九，泛指西关老城区，新大新进驻下九路，原先荔湾广场很旺，但现已势微，康王兴起，且又有不少新的中小型MALL出现。4、 中华广场：包括中附近的中山二路及中山三路部份路段，有中华百货、流行前线等，旁边的英雄广场带来不少人气，中华广场酝酿增加中华百货。5、 友谊商圈：包括淘金路、建设六马路，主要是友谊百货，好世界广场、谊安广场、顶级高端消费的柏丽广场；可延伸至东山广场的新大新百货。6、 农林下路：包括庙前直街，标
8、志是王府井百货和东山景轩现代城。7、 中天购物城：包括天河北路部分路段及东站旁的百盛广场。8、 江南大道，前进路至江南西路路段，前进路有万国广场，招牌是广州第一家家乐福；传统的有海珠购物广场及婚纱一条街；信和广场有广百,以及新兴的江南新地。9、 珠江新城，除了美居中心和好家思广场作为专业市场外，目前还不旺，但有不少特色店形象店陆续进入。接下来将会建成大型的国际性购物中心的太阳城广场和珠江新城地下城。10、五羊新城，主要集中在万佳附近，以日常消费为主。今后杨萁车站将增加新的地铁物业，至少增加万平方米商业。11、滨江新区，指滨江东路的珠江广场附近，以休闲及日常消费为主。12、岗顶天河娱乐城商圈。重
9、点商圈分析l 中华广场商圈一、 商圈概况英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，已呈现综合商业区的雏形，成为广州母城次新区东山区在北京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。该地区目前年商品销售额已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。1. 1997年以前，缓慢发展阶段。以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主，缺乏影响力。2. 1998年2001年，购物中心替代阶段。中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模
10、现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点，迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。3. 2002年至今，零售功能整合优化阶段。中华广场、电讯时尚一条街、流行前线、地王广场、老鼠街相互融合，错位经营，不仅成为东山区第一大商圈，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全市及周边城市。二、 商圈主要功能定位商圈位于老城区东山区，区位的历史背景决定了该商圈的功能定位和影响力。该商圈的总体功能定位为实惠和时尚并存，以极具知名度的通讯产品展示销售中心和时尚前卫商品聚集地吸引市区消费者的一站式消费商圈。其细分功能定位如下：购物功能目标顾客主要面向东山、越秀、海珠、荔湾等老城区居民及年轻一族，以实惠消费为主，搭
11、配时尚、潮流元素的购物商圈。其中中华广场主要面向中偏高层次、有较高收入水平的消费人群，流行前线则面向对学生一族、年轻一族。娱乐功能定位为以中华电影城为龙头的全市白领、学生一族消费场所，主要吸引老四区的目标消费群。饮食功能定位为与购物、娱乐消费相配套的中西风味饮食中心，主要集中在中华广场7楼和流行前线。交通功能方面，由于该商圈位于地铁上盖，陵园西地铁站为地铁一号线主要客流站场，主要以地铁吸引旧城西南片区的居民。三、 主力商户经营情况分析 中华广场中华广场地拥三万五千平方米，建筑面积达十七万平方米，是集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场。中华广场作为广州继天河城广场后成功的又一座购物中心，开
12、业初期为回笼资金卖散部分商铺，如今该部分商铺已基本回收，经过重新优化调整，得益于地铁一号线的东西贯通，配合流行前线等主力商家的特色经营，截留相当部分自老城区往天河城的顾客，平日客流量10多万人，节假日达20万人，目前经营状况比较理想，年租金收入达1.41.6亿元。租金水平：负一：450-650 一层：600-700三层：50-300 七层：100管理费：58 流行前线流行前线自开业之初就与地铁一号线烈士陵园站相连，为首家与地铁连通的地下商场，商场定位时尚、前往、潮流，良好的建筑设计和完善的招商规划控制，树立了一个面向年轻人的、销售物美价廉产品的形象，当年成功引进电台青春反斗节目设现场直播室，迅
13、速提高知名度，带旺了场内商品销售。如今，流行前线已成为广州年轻人当中无人不晓的休闲购物天堂。租金水平：（按档口算）20000-40000元 地王广场地王广场项目自1995年启动以来，经历多次转手后，03年5月开业后经营情况较差，同年8月与流行前线连通后，屈臣氏、肯德基、绿茵阁等主力店落实进驻，情况才有所好转。目前地王广场的定位为实惠、时尚精品，与流行前线经营产品相似，但偏向实惠型，相信在与英雄商圈其它主力商家产生集聚效应，未来经营逐渐趋好。租金水平：负一：300-500负三：200-350餐饮：700-1000 陵园西电讯一条街陵园西电讯一条街以一手、二手手机销售、维修，手机入网及新产品展示为
14、主。电讯一条街最早在较场西是广州电信的营业总部，因而相关的业界纷纷在它周边开店营业。自移动通信的发展和普及，逐步在周边、陵园西形成手机一手产品的销售一条街，该街已成广州手机一手销售的一哥地位。街内集中数个大经销商，价格相对优惠，品种齐全，吸引消费者，目前经营还算理想，不过有日趋下滑之势。l 北京路商圈一、 商圈概况北京路自古以来就是南中国的著名商业街，其历史可以追溯到多年前的秦汉时代，“广州第一街”的名称至今依然家喻户晓。从“前年古道”遗留给世人的追溯和怀想到高地街小商品批发市场引发的商业浪潮，到西湖路夜市零散售卖火热全国，如今北京路上站稳了脚跟的广百、新大新已经成为国内日营业额令人咋舌的商业
15、佼佼者。现在，北京路上依然保留着极富岭南文化的骑楼，浓郁的商业文化气息依然保留有传统商业特色。但是，经过历史的铸造，现在的北京路已经具有了多项有利的条件：第一北京路是广州最繁华的商业街，成为引领广州时尚的现代商业窗口和国内外游客的旅游观光的购物胜地。第二，北京路有便利的交通网络，周边有数十条公交线路，连接北京路与广州各繁华路段，地铁一二号线交汇点公园前站紧邻北京路。正在进行的北京路升级改造工程为游客创造了良好的购物环境，并开发了“前年古道”等文化古迹，使北京路更具文化风情。二、 北京路商圈的定位为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦；在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。北京路上光明广场、名盛广场和五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩尚城”综合购物中心，和以国外
